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記者在采訪中了解到，進入2009年之后，北京市二手住宅交易量呈現逐月回升態勢，第一季度的二手房交易量同比有望增長101%。同時，3月份期房商品住宅成交套數環比大漲了72.1%，現房商品住宅成交套數環比也上漲了23.6%。各方專家普遍認為，目前北京樓市看似春意盎然、成交量回升，但是價格仍處在下降通道，樓市能否全面轉暖有待觀察。
二手房一季度成交量有望突破3.6萬套
來自北京市房地產交易管理網的網簽數據顯示，截至3月29日，北京市3月份二手住宅交易量已經達到18045套，加上今年1月份成交7358套，2月份成交9373套，北京市二手房交易量一季度有望突破3.6萬套。同比2008年第一季度17907套的交易量，北京2009年第一季度的二手房交易量將增長101.04%。北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，3月1日至26日二手住宅網簽日均成交量為642套，2月同期日均338套，環比上漲89.93%。
21世紀不動產北京安信瑞德加盟店境界家園店李經理告訴記者，最近一段時間明顯感到店內咨詢、看房的客戶數量有所增加，比春節前增加了20%左右，客戶心態積極，成交明顯增加。
我愛我家控股公司副總裁胡景暉分析說，二手房價的下降，是刺激交易量回升的主要原因。2009年1、2月份北京二手房交易均價同比2008年同期，下降了15.8%。許多購房人認為價格已經達到或接近自己的心理預期和承受能力，所以紛紛出手購房。
與此同時，一系列鼓勵首次置業的政策對刺激二手房交易起到了疊加效應。我愛我家的統計顯示，近3個月的單套二手房平均交易面積已經從2年前的110平方米下降到85平方米，首次置業的購房人占據了整體交易量的68%。
北京中原三級市場研究部的調查也顯示，在目前的二手房市場成交中，首次置業和改善型自住購房的買家占到95%左右，投資型的買家約占5%。目前二手房交易的回暖，主要還是受到剛性自住需求的支撐，投資客入市情況并不明顯。
21世紀不動產市場分析師孟奇認為，一方面，今年春節提前了近半個月的時間，從往年經驗看，春節過后的樓市往往會出現一個交易高峰，也是開發商新盤集中入市的好時機，購房者們習慣了節后看房、買房，因而勢必會在一定程度上拉動二手房的交易量；另一方面，受開發商資金、對市場預期等因素影響，近期新房市場供應量不大，據21世紀不動產監測數據顯示，3月前半月新盤入市項目共8個，而去年同期新房入市量達19個，這為二手房讓出了市場空間。
期房成交套數漲72.1% 部分項目提價
據北京市房地產交易管理網和亞豪機構的統計數據顯示，截至3月29日，京城共成交期房商品住宅達11298套，同期，成交的現房商品住宅為2124套，環比2月份期房商品住宅成交套數大幅上漲了72.1%，與此同時，現房商品住宅成交套數環比也上漲了23.6%。
記者發現，3月份，京城樓市在多重利好因素的影響下出現了成交量明顯上漲，這使得一些開發商“趁熱打鐵”，在此時提高了項目的售價。據亞豪機構調查發現，3月份有許多項目提高了銷售價格，其中不乏萬科、保利、龍湖等大牌開發商的項目。如：萬科旗下的萬科中糧假日風景、金隅萬科城，保利地產的保利百合花園項目，龍湖地產的唐寧one項目等都有不同程度的提價。
針對部分新盤的漲價和個別二手房業主的提價行為，我愛我家控股公司副總裁胡景暉認為，目前，在交易量迅速回升的同時，價格仍處在下降通道。此時此刻，為做秀而逆勢漲價還可以理解，如果真的趁機漲價，將錯過最佳的出售時機，最終的結果很可能是被迫以更低的價格成交，蒙受更大的損失。
除部分樓盤為炒作而做秀提價外，亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者，根據亞豪機構調查發現，目前京城提價項目大致可分為三種類型。第一類項目是前期受同區域內低價項目入市影響，降價求售后取得了良好的銷量回報，之后再度提高了項目售價。如珠江帝景2008年底該項目的均價在24000元/平方米左右，2008年末，首城國際中心的低價入市加劇了區域內項目間的價格下行壓力，直接帶動了周邊的老項目如珠江帝景、禧福匯等項目采取打折方式降價，珠江帝景在春節期間進行了降價促銷，均價降至17000元/平方米左右，降價旋即帶動了銷量的增長，2月銷售了100余套，有了銷量支撐，開發商即對價格進行了小幅度的上調，目前價格在18000元/平方米左右。
第二類提價的項目是受市場轉暖影響出現熱銷的項目。如保利百合花園項目，自2008年6月15日開盤以來，銷售勢頭一直不錯，2009年市場出現轉暖跡象，保利百合花園借勢銷量迅猛突破，今年2月該項目銷售了183套，銷售金額居于北京在售項目的第二名，銷量穩定導致了開發商對售價進行了小幅微漲，價格上調的幅度在400至800元之間。
除此之外，任啟鑫說，還有一類項目是由于前期產品開盤定價相對較低導致銷售火爆，借后續開盤之機提價，但幅度也不是很大。如遠洋沁山水，該項目自去年11月以11000元/平方米的低價開盤以來，迅速引爆了京西市場。12月份再度釋放了一批新房源，價格上調至12000元/平方米左右。據悉，該項目在4月份將推出一批新房源，價格預計是13500元/平方米。
業內機構 五大壓力猶在
近期的熱銷，是否意味著市場已經真正開始復蘇呢？中原地產預計，未來2至3個月將迎來房地產市場的供應高潮。但隨著節后剛性需求的集中釋放，后續需求將略顯不足，屆時，市場的銷售壓力將再次凸顯。因此，近期市場的回升更多的是春節之后的慣性作用使然。而在供應增加需求增長放緩的情況下，談論市場回暖為時尚早。市場依然面臨著嚴峻壓力。
中原地產認為，這些市場壓力主要表現在五個方面：
一是經濟形勢依然嚴峻。受全球金融危機的影響，自2008年開始中國經濟增長已經開始放緩。雖然在去年底以來各級政府出臺了較強的刺激經濟的政策，但政策效果的顯現仍需要較長時間，目前的經濟表現和狀況仍不容樂觀；
二是房地產開發處于低潮。整體經濟的不振，以及房地產市場的低迷，致使房地產開發企業的開發熱情大減。在2008年各項建設指標增速均較緩的情況下，2009年1至2月全國土地購置面積和開發面積同比也均出現大幅下降，房地產新開工面積及開發投資同比增速亦快速回落。可見，目前房地產開發仍將處于低潮階段；
三是市場庫存依然嚴重。總體而言，2008年度的庫存與2007年相比，約有4至5成的增長。這反映了房地產市場成交遇冷的萎靡現狀，即庫存不斷積壓，無法按正常速度消化。雖然截至2月份的存量與2008
年底相比，各城市都有相應減少，并未出現繼續增長的現象，說明市場存量已過了最高峰，正穩步削減，但是存量依然不容樂觀；
四是新增供應持續增加。2008年因市場銷售不暢，市場大量存量積壓，致使很多在建項目紛紛放緩施工速度，新盤延期上市。但受到公司業績及項目施工周期的影響，2009年這些樓盤將會重新上市。數據顯示，2009年1至2月商品房的竣工面積大幅增加，這將直接影響未來2至3個月的新增供應也將出現相應增長。
五是后繼需求增長放緩。在目前的經濟和市場環境下，各地的房地產市場正在逐步將由內需而主導，即當地的自住和改善性的剛性需求正在成為支撐市場的中堅力量。投機性泡沫已經逐步被擠出，來自國內外的投資性需求在經濟形勢動蕩或不確定的多重因素影響下，將會更加審慎，短期內將暫時偃旗息鼓，很難興風作浪。因此，在買方市場的格局下，在與賣方市場的不斷角力中，理性的內需將緩慢釋放。
專家 仍處于深度調整中 回暖言之過早
“房地產交易量的回暖并不代表價格的回升。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，全國性的漲價，近期不具備這個條件。從某種程度上目前全國樓市價格下降趨勢正在探底的過程中。
聶梅生說，現在主要是從宏觀經濟層面來看，還沒有到整個中國經濟快速復蘇，前期一些政策開始發生作用，經濟的數據有所好轉，但還要再看一季度，比如說出口、就業等等，我覺得沒有那么快，從整個宏觀層面來講沒有那么快。此外，真正來說樓市和收入有關系，老百姓的收入、買房人的收入是不是大幅度提升，現在看不出來，沒有最基本層面的支持，因此消費的需求還是會逐步釋放，全國性漲價我認為近期沒有這個可能性，但是局部的城市有可能。
聶梅生表示，房地產走勢應該從兩個方面來看，一個是量，一個是價，從交易量來說，顯然現在已經全線的、全國性的，而且從一線城市到二線城市全線回暖。我們可以回顧一下，房地產市場去年下跌也是從量和價兩個方面，而且量大大比價下降幅度大得多。去年成交量下降，全國性大概有四成，如果下降四成的話，現在量的復蘇是正常的。如果從量的角度來講肯定是全國性回暖，但從價格來講不一定，因為去年環比價格，大概連續有七八個月，一直在環比下降，一直到最近環比開始有所回升，而且回升幅度并不大。
“我認為這是一種回暖的跡象
真正談回暖可能為時尚早。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，3月的樓市看起來春意盎然，房價環比下降的速度正在放慢，是否真正回暖還需要觀測一兩個月。
北京房地產業協會理事李文杰表示，雖然最近成交量有所上升，但要看跟誰比，跟前些日子比可能還行，但比起最火的時候差距還是比較大，因此他認為在這種情況下，市場并不支持房價的上漲。千萬不要因為房子賣得好了而盲目估計形勢。
針對市場普遍反映的“小陽春”現象以及業內認為樓市調整已經到位的觀點，聶梅生表示，從1至2月份的成交量來看，全國多數城市目前確實呈現出“小陽春”行情，但目前全國樓市仍處于深度調整中，從近期的市場反響來看，釋放的需求主要還集中在首次置業群體上，改善型置業、二套房仍沒被有效激活，而首次置業這部分并不代表整個房地產市場，短時間內并不能完全消化房地產市場現有的存量房，所以，對房地產市場尚不能過分樂觀，而2009樓市能否全面回暖，主要就要看經濟政策在6月份以前的反響如何，如果整個二季度市場持續回暖，下半年樓市可望回到健康、平穩。 |