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 1月，深圳房價跌16.5%，廣州跌9%！曾經(jīng)領漲全國的珠三角再度成為全國大中城市房價下降的“領頭羊”。與此同時，廣東省兩會上傳出消息：為進一步鼓勵普通商品住房交易，將在有條件城市放寬購房入戶政策。
經(jīng)過一年多時間的調(diào)整，珠三角城市的房價都比2007年高峰時有較大幅度下降，在國家政策效應的鼓勵下，深圳、廣州等地的成交量自去年11月份以來就保持了比較高的水平。在這種背景下，人們不禁要問，購房入戶政策是否能推動珠三角樓市止跌回暖？
珠三角樓市“價跌量升”
國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，深圳和廣州的房價分別同比下降16.5%和9.0%，位居全國70個大中城市房價跌幅排行榜前兩名。而在房價下降的同時，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳1月份的成交量都有所放大。
自2007年下半年攀上歷史性高位后，以深圳、廣州為代表的珠三角樓市就一直處于盤整當中。但在去年10月國家出臺一系列“保增長、促發(fā)展”的宏觀調(diào)控政策后，在價格微幅下調(diào)的同時，珠三角的樓市成交量突然放大，市場出現(xiàn)了一波回暖行情，一直延續(xù)到今年春節(jié)以后。
世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年1月深圳房價為11034元/平方米，同比下降25.14%，而與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比，深圳房價已經(jīng)下降了36%。成交量方面，1月深圳樓市成交面積為39.23萬平方米，與去年同期相比增長了97%。
廣州、佛山的情況與此類似。來自廣東省建設廳的相關統(tǒng)計顯示，廣東全省2008年一手住宅年度均價5747元/平方米，小幅上漲1.8%，但年度趨勢向下。2008年12月，廣州商品住房交易均價8012元/平方米，比1月下降18%；佛山交易均價5143元/平方米，下降9%。據(jù)統(tǒng)計，1月，廣州全市十區(qū)新建商品住宅交易登記面積為46.18萬平方米，同比去年增加了32%；佛山近期樓市的成交情況也非常喜人，中海萬錦豪園1月份的銷售業(yè)績就達到1.1億元。
可以說，一度冷清的珠三角樓市在國家政策的刺激下，已經(jīng)擺脫了以往愁云慘淡的局面，呈現(xiàn)出一定的熱度。而此時廣東省建設廳又提出，要在有條件的城市放寬購房入戶政策，這是否能夠再為珠三角樓市添上“一把火”？
專家激辯購房入戶政策
在目前正在召開的廣東省兩會上，房地產(chǎn)成為關注的焦點。在2月13日召開的廣東省十一屆人大二次會議上，廣東省建設廳提交給與會代表的參閱材料《2008年我省房地產(chǎn)市場運行情況及2009年工作思路》提出，為進一步鼓勵普通商品住房交易，將在有條件城市放寬購房入戶政策。
這一政策一經(jīng)公布，立即引起了各方的強烈關注，專家們也就這個問題展開了激辯。一些專家認為，廣東房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入周期性調(diào)整，需要政府更多地出臺促進住房消費、鼓勵房地產(chǎn)投資的政策。在當前樓市成交量逐漸放大的時候，放寬購房入戶政策將有利于進一步促進市場回暖。
還有觀點認為，實行購房入戶，就擴大深圳、廣州戶籍人口的數(shù)量和質(zhì)量，使珠三角城市發(fā)展的核心力量大大增強，同時，戶籍人口的增加也必然地推動珠三角城市的社會福利體系更加完善和健全，從這一點來看，購房入戶是全民利好。
滿堂紅地產(chǎn)研究部研究員沈銳培則認為，推出購房入戶政策改變不了樓價過高、增長過快與購房者承受能力不足的問題，也改變不了中國正經(jīng)歷金融危機、居民收入以及消費欲下降、對未來收入預期下降等事實，因此購房入戶政策對樓市不會有太大的幫助。
還有反對者認為購房入戶政策會推高房價，持這種觀點的人認為政府和地產(chǎn)商聯(lián)合起來推動“購房入戶”，其本質(zhì)則是動用了一個城市的稀缺資源，來誘惑購房者，打動購房者。物以稀為貴，該政策勢必會吸引大量想要城市戶口的人到城市來購房，導致房地產(chǎn)出現(xiàn)新的“供不應求”，那么房價上漲也就成了順理成章的事情。尤其，地產(chǎn)商利用“購房入戶”對購房者的操控力也會加強，樓市有可能從買方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場。
購房入戶政策對樓市影響有限
事實上，根據(jù)記者的了解，外來人口占多數(shù)的深圳、廣州是很難完全實行購房入戶政策的。廣東省建設廳副廳長陳英松表示，廣東省是在綜合研究了國內(nèi)其他省市做法及本省的情況后，才提出購房入戶的建議。不過他表示，“目前這還只是一個建議，需要會同稅務部門的意見一并報省政府同意后，才可能進入操作階段”。
至于“在有條件的城市放寬購房入戶政策”，陳英松也表示，這需要各大城市根據(jù)各自情況自行決策。“過去省里沒提這個問題，控制得也比較緊，現(xiàn)在我們提出來，相當于一個指導意見。”
以深圳為例，在不到2000平方公里的土地(相當于一個縣級建制)上，生活了超過1200萬的人口，其中戶籍人口100多萬人，常住人口400多萬人，而外來流動人口超過800萬人，成為全國人口密度最高的城市，出現(xiàn)了環(huán)境、水、土地等資源的緊缺，因此深圳就不太可能完全放開戶口的管制，實行購房入戶政策。廣州、東莞也都存在同樣的問題，可以說，購房入戶政策對于珠三角樓市的影響可能不大。
珠三角樓市要探底回穩(wěn)，最重要的挑戰(zhàn)就是在增強市場信心的前提下，能否盡快消化越來越多的空置性住房。據(jù)廣東省房協(xié)統(tǒng)計，2008廣東商品房空置總量達1820多萬平方米，較2007年末增加240多萬平方米，滯銷(空置1至3年)和積壓(空置3年以上)面積同比增加約15%，待銷(空置1年以內(nèi))面積增加17%。
“2009年的房價肯定是要下行的，這是由當前的供需關系狀況決定的。”深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕說，目前就珠三角樓市的情況而言，是供應絕對大于需求，這必然要導致房價下調(diào)。樓市要全面回暖，宏觀經(jīng)濟狀況的改善和開發(fā)商的降價誠意等因素是最重要的考察指標。
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●關于“購房入戶”
“購房入戶”政策曾是拉動樓市法寶，始見于上世紀90年代后期的中國房地產(chǎn)市場，較早推出購房入戶政策的是北京、上海等大城市，是許多城市拉動房產(chǎn)市場的做法。后來，由于購房入戶政策導致城市人口過快增長和帶來了教育、社保負擔比較重等問題，不少城市紛紛取消購房入戶。
在當前樓市持續(xù)低迷、多重政策出臺但效果尚未顯現(xiàn)之時，購房落戶政策開始重回民眾視野，并開始被一些大城市視為拯救房市的利器。而一直推行購房落戶的城市，紛紛重新調(diào)整該政策，降低門檻，刺激樓市。
●部分城市購房入戶政策一覽
2008年10月，杭州市對原有的購房入戶政策進行調(diào)整，將購房入戶政策實施范圍由杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)(濱江)、錢江新城區(qū)域擴大到上城、下城、西湖、江干、拱墅區(qū)等主城區(qū)。落戶主城區(qū)的購房標準最低為80萬元。
2009年1月19日，武漢市發(fā)布購房落戶新政的細則，在中心城區(qū)購買面積不小于100平方米和總價不低于50萬元的新房，或在遠城區(qū)購買住房面積不小于90平方米和總價不低于30萬元的，可在住房地申辦武漢市非農(nóng)業(yè)戶口。
009年1月20日，重慶出臺政策，規(guī)定重慶新購房戶，在主城區(qū)購買建筑面積90平方米以上商品房，可將戶口遷入主城區(qū)。
廈門市近日將購房入戶政策擴大到島內(nèi)。去年下半年，廈門市首次調(diào)整購房入戶政策，規(guī)定在廈門島外的同安、翔安兩區(qū)(大同街道、祥平街道、大嶝鎮(zhèn)除外)購買商品住房的，除享受原有購房入戶政策外，新增“購買70平方米至80平方米商品住房，可辦理不超過2人的常住戶口”的措施。近日出臺的政策規(guī)定，2011年12月31日之前，凡購買廈門島內(nèi)指定新開發(fā)地區(qū)的100平方米以上商品住房的，也可辦理不超過2人的島內(nèi)常住戶口。
此外，在長沙，取消了以往購房落戶需要60平方米及以上條件限制。在河北保定，凡在市區(qū)城區(qū)購買商品住房，無論購買面積和金額，均可無條件辦理購房者本人以及直系親屬的市區(qū)戶口，同時取消戶籍保稅登記。 |