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| 2009-02-09 本報記者:潘曄 來源:經濟參考報 |
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隨著2月4日工商銀行個人存量房貸利率優惠政策的明確，工、農、中、建四大國有商業銀行存量房貸細則均已出臺。其中，工行的政策較為寬松，不需借款人主動提出書面申請，對符合存量房貸條件者利率由本月10日起通過計算機系統統一轉為七折；農業銀行針對30萬元(含)以上且原執行利率為“八五折”的貸款，也制定了自動調整利率的政策；中國銀行和建設銀行則需借款人提出主動申請。
據記者調查了解，工商銀行最新發布的有關存量房貸的實施細則將在全國各省市分行統一實行；農業銀行各分行除客戶有特殊情況外基本按照總行規定執行；中國銀行則是將權限下放給各分行，各分行可根據總行要求因地制宜制定細則；建設銀行目前尚未有統一的執行口徑，房貸者需到各自的受理行進行咨詢。
此外，部分中小銀行從去年底就已經開始推出相關優惠條款，搶占存量房貸市場。不少全國性的股份制銀行，把這次房貸利率調整視為拼搶客戶、業務擴張、擴大市場份額的機會。據了解，興業、浦發、民生、中信、光大、廣發等多家股份制商業銀行的相關規定已經敲定，不少房貸“老客戶”已經享受到了利率七折的優惠。
事實上，無論是國有銀行還是股份制商業銀行，普通房貸者最關心的問題是新實行的房貸細則能給其帶來多少實惠？面對各家銀行紛繁復雜的房貸政策，作為房貸者應該如何考慮？
據銀行業內人士透露，七折優惠確實給房貸者帶來了實惠，各家銀行的讓利幅度目前來看都是比較大的。但是，房貸者在辦理相關業務時還需要仔細斟酌。銀行對于每筆存量房貸都會逐一考核，不同銀行的審核條件也有不同。因而，房貸者不能想當然地認為自己已經通過了審核。房貸者對于自己這筆貸款當前執行的利率水平，可以直接到銀行進行查詢。在正式確認銀行已經對自己的這筆貸款利率進行調整之前，最好還是按照以前的標準多還一些，以免出現還款額不足的問題，在信用記錄中留下“污點”。
有專家指出，部分貸款者無法順利地從銀行獲得自動轉換最優惠的七折貸款，其原因主要是有逾期還款的記錄。而不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉最優惠利率設置的主要否決條件之一。有些銀行規定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶就無法自動獲得新一年度的七折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。因此，房貸者不妨先跟受理行的客戶經理具體了解一下，看是否有可以變通可能性。據了解，針對這類有逾期還款記錄的客戶申請七折房貸，有些銀行會提出一些附加條件，如購買銀行理財產品、承諾三年內不提前還款或是要求客戶辦銀行卡等。如果接受相應的附加條件，也同樣可以享受七折優惠。
另外，對于部分銀行要求存量房貸客戶獲得七折利率，必須符合貸款余額超過30萬元這一底限，使得很多購買小房型，貸款總額低的工薪階層無法獲得七折利率的房貸。針對這類貸款余額低于30萬的購房者，理財專家建議，如果資金允許，不妨考慮提前還貸，或者選擇轉按揭到其他銀行，目前市場上有部分銀行愿意對15萬元以上的余額房貸提供七五折，甚至七折優惠利率。
專家最后提醒，多家國有銀行和股份制銀行都公開受理同名轉按揭業務。但需要注意的是，轉按揭后的公積金部分將會全部轉化為商業貸款；其間由于抵押品的暫時缺失，將會有第三方擔保公司介入，客戶會有一部分擔保費(此收入為擔保公司收入)的支出項目。
據悉，從目前銀行間的情況看，同業在存量房貸利率的調整上各有各的條件，并確實存在一些地區差異；而銀行對于存量房貸客戶的政策還在變化中，門檻有可能進一步降低。專家建議，房貸者應根據自身實際情況，謀求最大幅度的優惠，以進一步降低房貸支出。
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