|
走過了撲朔迷離、一波三折的“拐點之年”，中國樓市迎來了2009年。在房貸減負、政策利好、供求關系這三重因素博弈下，樓市是繼續調整，還是止跌回暖、由“熊”轉“牛”？專家認為，與2008年“倒V形”走勢相比，2009年中國樓市更可能呈現平穩的“L”形走勢。
房貸減負：加速剛性需求入市
上海白領莊劍在新年伊始向中國銀行遞交了房貸利率7折優惠的申請。如果申請獲得通過，加上去年累計216個基點的降息，他55萬元、20年等額本息的商業住房按揭貸款，每月可比降息前少還770多元，累計可節省利息18.5萬元。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說：“持續降息使購房成本大大降低，有利于推動前期積累的剛性購房需求得到釋放。”
從2009年元旦開始，銀行將執行2008年連續5次降息后的最新利率，購房者的房貸成本減輕超過10%。如果是公積金貸款，5年期以上貸款利率已下降至3.87%，以50萬元20年期貸款為例，每個月可少還貸款365元。
光大證券地產分析師趙強分析認為，出于全力保增長的需要，我國降息周期可能會持續相當長時間，本次經濟周期中貨幣政策放松幅度有可能創歷史記錄，基準利率可能會跌穿1.98%歷史最低水平。“目前，1年期存款基準利率已降至2.25%，5年期存款利率也不過3.6%，隨著利率的進一步降低，居民儲蓄收益大大下降，儲蓄意愿降低將會推動部分資金流向樓市。”
在樓市重鎮上海，房貸門檻的放低特別是公積金貸款額度的不斷提高，將有效推動剛性需求以及改善性需求入市。2008年底，上海市政府辦公廳轉發五部門聯合發布的通知，明確了“改善性”住房消費的相關政策，除對二套房貸進行松綁之外，更將二套房公積金貸款每戶最高限額提高至60萬元。
新年上班第一天，上海公積金管理中心又將二套房公積金貸款最高額度上調至每戶80萬元。這意味著，對于很多家庭而言，購買一套普通住宅不需要商業貸款、完全依靠公積金貸款即可。即使以7折優惠利率計算，五年期以上商業貸款利率也比五年期以上公積金高出0.288個百分點。
政策利好：未來仍有釋放空間
在日前召開的“2009年北京市發展和改革工作會議”上，相關人士透露，為了合理引導住房消費需求，今年北京將研究取消二套房限制，適當減稅讓費，刺激改善性需求；按照“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的原則，加快研究中端住房的供應和需求結構，激活住房消費市場。此外，北京市今年還將探索廉租房收購模式，利用好存量資源。
此前，從中央到地方已經密集出臺了一系列“樓市新政”，這些利好也有效刺激了樓市成交量的回暖。根據上海市房地產交易中心監測，2008年11月網上成交的市場化新建商品住房預售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網上成交的二手房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。而市場機構佑威樓市通系統的數據顯示，12月上海全市商品住宅成交面積為85萬平方米，相比上月增加了6萬平方米，環比增幅為18.98%，商品住宅成交已持續兩月上漲。
“跟隨市場變化，我們預計未來樓市政策利好仍有進一步釋放空間，包括徹底松綁二套房貸、進一步降低交易稅費，甚至購房退稅等，這有望使市場底部提前出現。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
他認為，2008年12月20日國務院辦公廳出臺的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，其內容的全面性和重要性可與2005年出臺的“國八條”和2006年出臺的“國六條”相提并論。除了繼續強調加大保障性住房建設力度，減免二手房交易稅費從而鼓勵普通商品住房消費，更首次提出支持房地產開發企業合理的融資需求，有望緩解開發商資金鏈緊張的局面。
供求關系：消化存量是首要問題
對于2009年的樓市而言，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定市場走向的關鍵因素。數據顯示，截至11月末，全國商品房空置面積達1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比前10個月提高了2.2個百分點。
“樓市階段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地產研究中心研究員顧建發說。從目前來看，由于購房者對宏觀經濟及未來收入信心不足，觀望情緒仍然濃重，短期內供求關系難以得到改善。
中金公司研究部分析員白宏煒表示，在一線城市中，上海樓市的供求關系較為平衡，未來市場供應量較小，消化周期相對較短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面積較大，需要較長時間才能消化。
在供大于求的情況下，多數開發商紛紛借著“政策東風”，通過降價以及附送面積等優惠來促銷，希望提升成交量。在多方配合下，2009年元旦樓市呈現久違的暖意，各大城市咨詢、看房的人數普遍提升，與去年新年伊始的降溫態勢相比，今年的購房意愿顯得“蠢蠢欲動”。
根據上海佑威樓市通系統的數據，新年樓市成交迎來“開門紅”，首個工作日當天成交商品住宅494套、5.47萬平方米，大大高于去年12月份2.7萬平方米的平均水平。而據北京“我愛我家”初步統計，旗下各門店的交易量較去年同期增長17%，客戶咨詢及委托交易的數量更分別同比增長36%和20%。
顧建發認為，隨著政策累積效應的逐步釋放，市場有望在2009年下半年見底回暖。與2008年“倒V形”走勢相比，2009年中國樓市更可能呈現平穩的“L”形走勢。 |