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二套房貸限制政策能否放寬，房企的融資需求會(huì)否獲得支持……這些房地產(chǎn)業(yè)極為關(guān)心的熱點(diǎn)問題，從12月17日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議得到了答案。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改善性住房取消二套房貸限制、個(gè)人購(gòu)普房超2年轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅等這些具體舉措有利于刺激樓市回暖，對(duì)于激活二手房市場(chǎng)、釋放購(gòu)房需求以及緩解房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈都將產(chǎn)生積極影響。
“樓市新政”有利購(gòu)房需求釋放
對(duì)于二套房貸限制政策能否放寬，業(yè)界一直都在猜測(cè)。本次會(huì)議明確，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍接受記者采訪時(shí)說，放寬二套房貸政策，會(huì)釋放部分購(gòu)房需求。但這一政策真正落地，仍存在一些條件限制，如政府把權(quán)利下發(fā)給各銀行，各銀行會(huì)根據(jù)客戶條件比照?qǐng)?zhí)行優(yōu)惠利率。另外，按人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑@一條件也存在很大的不確定性。
記者了解到，隨著前一段房產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，11月份以來，北京、上海、深圳等地的樓市都出現(xiàn)了成交量的放大。深圳中原地產(chǎn)發(fā)布的《深圳一手住宅11月分析報(bào)告》顯示，11月份深圳全市成交住宅6435套、59.2萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加85%和75%，同比更是增加224%和229%。11月份的成交量是2007年樓市調(diào)整以來單月最大成交量，也是自2007年1、2月份之后，全市最大的單月成交量。
深圳中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理李耀智說，深圳樓市出現(xiàn)成交量的井噴，一個(gè)重要原因就是10月22日以來的一系列“樓市新政”，如契稅下調(diào)、首套房首付減至二成、房貸利率下調(diào)等從11月起全面實(shí)施，一系列優(yōu)惠措施增強(qiáng)了購(gòu)房者入市的積極性。這次國(guó)家再次降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)、減少購(gòu)房的相關(guān)政策限制，實(shí)際上是進(jìn)一步降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，有望刺激購(gòu)房者釋放剛性需求，推動(dòng)樓市回暖。
營(yíng)業(yè)稅調(diào)整有利激活二手房市場(chǎng)
除了對(duì)二套房貸限制政策予以進(jìn)一步明確之外，會(huì)議還對(duì)營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行了調(diào)整。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
對(duì)此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整二手交易市場(chǎng)六成以上二手商品房將享受優(yōu)惠，節(jié)省成本平均在4.1%至5.5%。
祁世釗給記者詳細(xì)算了一筆賬：1至2年二手房節(jié)省成本平均在4.1%左右。按照當(dāng)前次新房平均成交面積85平方米，平均成交價(jià)格每平方米10300元計(jì)算，平均價(jià)在88萬(wàn)元左右；而當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格漲幅相比兩年前達(dá)34%左右，即兩年前的平均成交總價(jià)在65.7萬(wàn)元左右。那么，營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后差額征收營(yíng)業(yè)稅，可以節(jié)省營(yíng)業(yè)稅36135元，占到房產(chǎn)總價(jià)的4.1%左右。依此類推此次營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，未滿兩年的房產(chǎn)交易稅費(fèi)平均可節(jié)省4.1%左右。
北京“我愛我家”控股公司副總裁胡景暉認(rèn)為，因政策受益的二手房大概占目前市場(chǎng)總流通量的20%左右，主要是五年內(nèi)的普通住宅，這正體現(xiàn)了政府在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖中將著力點(diǎn)選擇在了與民生問題關(guān)系最大的普通住宅上，是符合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求的。
房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈有望緩解
在明確加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的同時(shí)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還明確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，此舉對(duì)于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張的狀況有積極的意義，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈一直吃緊，而樓市銷量的持續(xù)下滑，更是令開發(fā)商倍感壓力。新政策有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商一直緊繃的資金鏈條。
對(duì)于這一觀點(diǎn)，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示贊同。他說，與以往政策相比，本次政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資進(jìn)行了松動(dòng)，有利于房企擺脫目前尷尬的資金緊張狀況，但具體效益如何還有待觀察。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司副總經(jīng)理朱敏說，據(jù)她了解，如今深圳一些中小型開發(fā)商資金鏈確實(shí)到了非常緊張的時(shí)期，以樓抵工程款、材料款的現(xiàn)象很多。現(xiàn)在一些在售樓盤居然連供顧客使用的飲水紙杯都沒有錢買，這在去年是不可以想象的。
“開發(fā)商們希望這些政策能夠盡快落到實(shí)處，救命的資金能夠迅速到手。”朱敏說。 |