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在日前發(fā)布的2009年中國經濟藍皮書中，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心梁爽博士撰寫的《2008年房地產市場分析與2009年展望》一文預測，2009年，在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。
短期內房價面臨進一步回調
由于需求方短期內難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調。
2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；從需求結構的角度，購房需求將向實用性的中小戶型集中；從產品需求特點的角度，留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求，因此未來市場競爭會更加激烈。
在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，包括房地產中介公司、策劃代理公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業(yè)機構也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合并、重組，開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標和開發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個大局中加以調整，開發(fā)企業(yè)將更加注重開發(fā)產品的品質，提供差異化的產品，以期在市場競爭中占據優(yōu)勢地位。
在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會采取進一步降價的措施，以期盡快回籠資金，短期內房價下調將成定局。
“斷供”、“爛尾樓”出現(xiàn)可能性加大
房地產市場的景氣下降、量減價跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風險：
一是利率上調、房價下跌引發(fā)的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風險。美國次貸危機，就是從2004年7月到2006年6月，美聯(lián)儲為抑制通脹連續(xù)17次升息，由此把數十萬個依靠“次級債”貸款購房的美國低信用家庭逼上了斷供、失房的絕路。而我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數額以年均75%的速度增長。根據國際經驗，住房按揭貸款的前三至五年是風險高危期。而過去四年中新貸出的款項，在利率上調和房價下跌的情況下，“斷供”的風險加大。
二是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導致房地產開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而拖欠工程款和拖欠農民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)。
三是由于房地產市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經濟，經濟增長下滑的風險加大。
房市供求關系緊張狀況可能再現(xiàn)
從長期看，隨著宏觀經濟形勢的轉好，房地產市場供求關系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)。
在美國經濟衰退、國內經濟增長放慢、股市持續(xù)低迷的形勢下，2008年9月17日，央行下調貸款利率及中小銀行存款準備金率。從此次利率的下調可以看出中央在“保增長”和“控通脹”的關系上，保經濟增長被置于更加突出的位置。本次利率的下調對房地產市場的實質影響不大，但心理影響卻至關重要，各方均看好利率將進入下行通道，這對房地產市場是利好消息。隨著宏觀經濟形勢逐漸轉好，被抑制的多種需求，如快速城鎮(zhèn)化帶來的購房需求，收入增長引致的改善性需求，投資、投機需求，將進一步釋放。而由于2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現(xiàn)明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應量，供求關系有可能進一步緊張。
此外，中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。在2006年推出的“90/70”政策實施后，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設規(guī)劃都進行了相應的調整，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策以及2008年各地住房計劃的落實，2009年，廉租住房、經濟適用住房和限價房供應也會增加，中低收入家庭住房困難問題會得到進一步解決。 |