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商品房價格在全國位居前列的青島，長期以來和許多沿海城市一樣，廉租住房和經濟適用房遠遠滿足不了城市低收入家庭解決住房困難的強烈需求。2007年以來，青島市在促進住房保障和供給上，從原來的單純依靠政府資源轉向綜合性利用政府和社會資源，廉租住房、經濟適用房及限價房建設數量大幅增加，保障性住房的籌資建設機制也逐步完善，青島住房保障正在治標邁向治本，從原來的少數人受益邁向中低收入家庭全覆蓋。
為“夾心層”提供特別租賃房源
2004年8月，青島市在全國率先以政府規章的形式出臺了《青島市城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》《青島市經濟適用住房管理辦法》《青島市普通商品住房(即“限價房”)管理辦法》，初步建立起以廉租住房、經濟適用房、限價房為主體的住房保障體系。
盡管如此，長期以來，城市低收入家庭熱切期盼的廉租住房、經濟適用房供給數量少，部分符合經濟適用房購買條件但卻買不起經濟適用房的“夾心層”的大量存在，成為青島低收入家庭改善住房條件面臨的三大難題。
針對城市低收入家庭盼望增加保障性住房供給的需求，自2007年底起，青島市調整了住房保障單純依靠政府“撒胡椒面”的思路，轉而利用政府和社會多種資源，逐步探索建立起全覆蓋的住房保障體系。
據青島市住房保障中心副主任吳曉航介紹，2007年底，青島市通過摸底調查，在市內四區明確了三條收入線標準(元/月·人)，分別保障三類收入人群——即最低工資標準線610，逐步配租廉租住房；城市居民人均可支配收入線1277，可以購買經濟適用住房，城市居民人均可支配收入的1.5倍標準線1916，可以購買限價商品房。
根據這三條收入線標準進行測算，2008年初，這三類人群共有3.46萬戶，其中滿足廉租住房申請條件的9300戶。為集中力量解決這3.46萬戶家庭住房保障問題，青島市規定相關收入標準和人群鎖定三年，爭取在3年至5年內使這部分家庭住房題條件得到根本性的改善。
此外，青島市在調研中還注意到，在這三條收入標準線劃定的三類人群中，還存在兩類“夾心層”人群：即符合購買經濟適用房條件但買不起經濟適用房的人群，符合購買限價商品房但買不起限價商品房的人群。對于這兩類人群，青島市創造性地推出了兩類政策性租賃住房——政府投資建設的租賃住房、市場化建設的租賃住房。前者主要用于解決符合購買經濟適用房條件但買不起經濟適用房的低收入家庭住房困難，后者則主要用于解決符合購買限價商品房但買不起限價商品房的中等收入家庭住房困難，以及部分大學畢業生、引進人才等特殊群體的住房困難問題。
值得一提的，為促進市場化租賃住房的建設，青島市特別規定，在限價商品房建設中安排10%的限價租賃住房，作為土地出讓的附加條件一并納入土地招拍掛方案。今年青島將建設1000套限價租賃住房、3000套廉租住房、5000套經濟適用房和7000套限價商品住房。此外，政府投資建設的3000套政策性租賃住房今年即可完工。
新挑戰考驗政府解“民生之急”決心
為切實推進保障性住房建設到位，青島市新修訂的《青島市廉租住房保障辦法》《青島市經濟適用住房管理辦法》《青島市限價商品住房管理辦法》已經從今年9月1日起正式施行，這意味著青島市住房保障建設已經納入法制化、規范化的軌道；與此同時，青島市還建立起了相應的“配建、籌資、聯控”三大保障機制。
記者從青島市國土資源和房屋管理局獲悉，青島市自2008年起開始全面實行保障性住房配建制度，其中廉租住房主要在舊城區和城中村改造項目中配建，經濟適用住房主要在城中村改造項目中配建。土地出讓時，必須一并提出保障性住房配建比例、套型面積、建設標準及回購或銷售價格等附加條件，作為項目招拍掛方案的內容。此外，其他有條件的住宅用地也將按照一定比例配建保障性住房。
籌資方面，青島市建立了市區兩級財政統籌安排的住房保障資金籌措機制，住房保障資金納入各級財政年度預算安排。住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金后，全部用于住房保障工作；15%以上的城市土地出讓凈收益須用于住房保障工作，并逐步提高這一比例。僅2008年，青島市就投資5億元(市財政4億元、區財政1億元)用于在市區四區投資建設15萬平方米不少于3000套的廉租住房。
聯控方面，重點是建立起了規劃、建設、國土房管等部門的信息溝通、聯合把關及動態監察機制，以加強保障住房建設計劃控制特別是嚴控套型結構比例。
即便如此，隨著我國商品房市場從高速發展期進入調整期，商品房開發包括城中村改造步伐將有所放緩，按比例配建的保障性住房面積可能也因此下降；加上建筑安裝成本今年以來大幅攀升導致政府投入資金出現“貶值”等等，這些新問題的出現仍將繼續挑戰青島剛剛建立起來的保障性住房全覆蓋機制。“能否從全覆蓋藍圖變成全覆蓋樣本，這將進一步考驗地方政府解‘民生之急’的決心與毅力。”山東大學房地產研究中心主任李鐵崗教授說。 |