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今年以來，隨著房地產市場調整期的到來，以深圳為發源地，在全國不少大中城市都涌現出了一個名為“萬人購房團”的群體，成為房市調整期中購房者與開發商進行價格和心理博弈的一個特殊群體。這個群體一般擁有數量不菲的購房人群，這個人群的購房意愿、心理價位等一定程度上代表了當地老百姓對目前房市調整的判斷和期待，對當前和今后一段時期國家實施房地產宏觀調控具有較大的參考價值。日前，記者與濟南“萬人購房團”組織者蘇師峰進行了對話。
“購房人群心理價位5000元/平方米，與市場均價5700元/平方米差距不大”
記者：濟南“萬人購房團”8月26日成立以來，如今接受了多少人的報名申請？
蘇師峰：截至10月底，大約兩個月的時間，濟南“萬人購房團”已有2800多人報名，總的住宅需求套數約3300套。參與“萬人購房團”的基本上都是自住型的購房需求，其中有近500名購房者希望能在同一小區購買兩套小戶型住房，分別供家里的老人和年輕夫婦使用。
記者：這些報名者主要集中在那些年齡階層，購買力如何，需要的戶型面積又是怎樣的？
蘇師峰：從報名的年齡層次來看，30歲以下的少一些，約占總人數的15%，其中最小的24歲；30歲至40歲之間的約占35%；40歲至50歲接近40%；50歲以上大約10%。將近80%的購房人群年齡集中在30歲至50歲，購買力還是比較強的。
從需求的戶型來看，60平方米以下約占8%，60平方米至90平方米約占40%；90平方米至120平方米的約占40%；120平方米以上占10%多一點；130平方米以上就很少很少了，在濟南買得起這樣房子的人，一般自己也能找到優惠的渠道了。
記者：目前，濟南市商品房銷售均價在5700元/平方米左右，“購房團”人群的心理價位是什么樣的？
蘇師峰：從我們的統計來看，60%以上的人希望能購買到價位在5000元/平方米的商品房，這個價位相當于在濟南目前商品房銷售均價的基礎上打8.8折，這與我們成立“萬人購房團”時提出的享受8.8折至9折優惠也基本一致。
“我們支持國家維持房市穩定，但也擔心政策產生逆效應”
記者：最近國家出臺了一系列房市維穩政策，你如何看待這些政策產生的效應？
蘇師峰：應該說，這些政策無論是從國家、地方政府的角度，還是從老百姓和開發商的角度來看，都是必要的而且是有作用的。房地產行業涉及建材、水泥等50多個行業，房市穩定，對國家保持經濟穩定增長和就業狀況穩定都具有很大的作用，同時對地方政府財政收入穩定增長和增強社會保障能力也具有很大的作用。當前開發商特別是小的開放發商資金鏈緊張也是不爭的事實，房市新政一定程度上能緩解開發商的資金緊張狀況，促進住房供應持續增加，保持市場供需相對穩定。而從購房者的角度來看，國家降低住房貸款利率和交易契稅，直接降低了老百姓的購房成本，我們也是十分歡迎的。
但是，我們也有自己的擔憂。
記者：擔憂在哪兒？
蘇師峰：我們擔心政策產生逆效應，主要是指開發商這一群體借國家穩定房地產市場的論調來引導輿論，變“穩定房市”為“穩定房價甚至繼續抬高房價”。我們“購房團”在和開發商接觸談判的過程中，一開始大小開發商都有，其中濟南最大的一個盤的團購已經談得差不多了，折扣大約在9折的樣子，但就在最后關頭，也就是國家新政出臺前夕，談判突然中止了。你看看濟南最近的報紙，幾乎全是“濟南房市無泡沫、房價不會下降和某某樓盤熱銷”的言論，多數地方媒體關于房地產的話語權都掌握在開發商特別是大開發商手中；而團購的主要目標又恰恰是大的樓盤和開發商，畢竟小的樓盤許多人都能看中的幾率太少，談判的力量也就弱了。正因為如此，我們現在繼續開展業務確實很難。
“房市調整僅是價格漲幅下調，房產利潤應從暴利合理回歸”
記者：“購房團”與大開發商的合作遇到困難是否還有其他方面的原因，比如說他的資金鏈繃得并不是特別緊？
蘇師峰：的確如此。大的開發商進入市場較早，在房地產處于高速上漲期的2003年到2007年，他們從中賺取了大量豐厚的利潤。目前像濟南這樣的二三線城市，房市調整才剛剛開始，房價還在小幅上漲，成交量也是從7月份開始進入“下降通道”，因此，大的開發商資金鏈還不是特別緊張。
但小的開發商就不一樣了，好多是最近兩三年才進入市場的，樓盤可能去年甚至今年才開盤，很快就遇上了市場觀望期，資金鏈繃得特別的緊，因此主動找我們“購房團”合作的多是中小型的開發商。事實上，像濟南這樣以自住型購房為主的城市在全國還是有廣泛代表性的，畢竟像北京、上海、青島這樣投資型購房因素占比較大的城市還是少數。值得一提的是，盡管濟南房價近年來漲幅不像北京、上海、青島等城市那么大，但在濟南房價仍處于小幅上漲的情況下，房地產行業實際上依然維持原來的暴利狀態。
記者：以濟南市場為例，你是怎樣判斷房地產市場是否是暴利的？
蘇師峰：這可以從定性和定量兩方面來分析。定性來講，我最近和許多開發商交流過，私底下聽到最多的一句話是“前幾年這個行業錢實在是太好賺了”，不僅利潤豐厚，而且還賺得快。不同的是，大的開發商已經從中賺到了錢，一些小的開發商只是嗅到的錢的味道卻沒有來得及抓住。
定性來講，房價一般由三塊構成，即土地成本、建安成本(含部分配套費用)和利潤。從濟南市場來看，房子建好后，目前較好地段的土地成本一般在2000元/平方米以下，建安成本也在2000元/平方米以下，即使按照平均4000元/平方米的成本加上20%的利潤，濟南房地產市場均價應該在5000元/平方米，這也正是購房團多數人期待的心理價位。俗話說，“百姓心中有桿秤”，老百姓對房價的期待是合理的；不合理的是房地產市場仍然在維持的“暴利狀態”。
事實上，房地產暴利的危害遠不止于“老百姓買不起房”。從政府來看，地方政府幾乎普遍患上了“房地產財政”依賴癥，而從我們國家的資源狀況來看，這種地方財政增收模式無疑是不能持久的，需要盡快轉變；從房地產投資主體來看，許多像海爾、海信一樣的高科技企業大規模投資房地產，中國經濟如何轉型、建設創新型國家又如何建設，讓人心生擔憂；從老百姓消費來看，收入中用于房屋消費和還貸的比重越高，用于日常消費的比重就越低，啟動內需的難度也就越大……
記者：你對國家和地方保持房地產市場穩定發展有何建議？
蘇師峰：簡單地說，市場需要穩定，房價需要回歸；房價暴利不除，房地產市場不會有真正的穩定，房地產暴利的危害還會進一步蔓延。國家從保持房地產市場供給的角度出發來降低開發商成本初衷無疑是好的，但當前房地產市場不景氣的主要原因在于需求，而需求的主要原因仍然在于不合理的“暴利”，從“暴利”到利潤合理回歸，屬于市場調節的，還應該交給市場去辦。 |