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央行的房貸新政雖然已公布兩周，但是幾乎遭到了商業(yè)銀行的集體失聲，除了農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行出臺(tái)了較為粗線(xiàn)條的房貸細(xì)則外，其他銀行都選擇了觀望。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房貸新政”細(xì)則難產(chǎn)的背后，一方面是商業(yè)銀行在“保增長(zhǎng)”與“保利潤(rùn)、避風(fēng)險(xiǎn)”之間權(quán)衡，擔(dān)憂(yōu)利率下調(diào)后可能的利差倒掛帶來(lái)虧損；另一方面源于監(jiān)管部門(mén)對(duì)降低首付比例可能導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化的擔(dān)憂(yōu)。
僅兩家出臺(tái)細(xì)則
目前，僅有農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行出臺(tái)了關(guān)于房貸新政的細(xì)則，而光大銀行的房貸細(xì)則在公布幾日后也被撤回。農(nóng)行房貸細(xì)則規(guī)定；居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，最低首付款比例為20%；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，即使是首次購(gòu)房，首付款比例原則上不低于25%。
交行房貸細(xì)則規(guī)定；首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例20%。其他客戶(hù)首付比例和利率政策則繼續(xù)執(zhí)行央行359號(hào)和452號(hào)文件規(guī)定。根據(jù)這兩個(gè)文件規(guī)定，已利用貸款購(gòu)房又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的，貸款首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。但對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蜚y行申請(qǐng)貸款，可以比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。
光大銀行被撤回的房貸細(xì)則規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)首套房符合套型建筑面積在90平方米以?xún)?nèi)等條件，首付比例為20%、貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下調(diào)30%。如果買(mǎi)的是二套房，如符合條件，首付比例為20%、貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下降18%。如果是第三套房首付款比例將提高到30%、利率不享受優(yōu)惠。對(duì)首套和二套住房、三套住房的界定以家庭為單位。
中行、建行、工行等銀行均表示，目前各自房貸政策實(shí)施細(xì)則仍沒(méi)有出臺(tái)。中行、建行表示，在總行層面目前將僅發(fā)布房貸新政指導(dǎo)性文件，各個(gè)分行根據(jù)具體情況制定相應(yīng)細(xì)則。
銀行顧慮風(fēng)險(xiǎn)
10月22日，央行宣布自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶(hù)的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素，在下限以上區(qū)別確定。
其后，銀監(jiān)會(huì)緊急發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行以前的規(guī)定。
目前，商業(yè)銀行在制定房貸細(xì)則時(shí)大多將重點(diǎn)放在“首次+普通+自住”方面，但因?yàn)椤案纳菩推胀ㄗ宰》俊钡母拍钐^(guò)寬泛，監(jiān)管部門(mén)擔(dān)心這將對(duì)控制高檔房的信貸不利。故此，大多數(shù)商業(yè)銀行在出臺(tái)房貸細(xì)則方面還持觀望態(tài)度。
交行副行長(zhǎng)錢(qián)文揮日前便在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“改善型”的概念太過(guò)寬泛，執(zhí)行起來(lái)比較困難。他舉了個(gè)例子，假如一個(gè)人已有了一所小房子，以前沒(méi)有貸款過(guò)，現(xiàn)在他想貸款購(gòu)買(mǎi)一所面積大一點(diǎn)的房子，這樣的需求可稱(chēng)之為“改善型購(gòu)房”，也滿(mǎn)足“首次”、“自住”、“普通”的概念，銀行可給予優(yōu)惠。但是，假設(shè)一個(gè)人已經(jīng)有了兩棟別墅，現(xiàn)在他想貸款再買(mǎi)一棟面積更大的別墅，這樣的需求顯然不能被稱(chēng)為“改善型購(gòu)房”。
“各家銀行在制定房貸細(xì)則時(shí)都需要權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，這使得商業(yè)銀行在出臺(tái)細(xì)則時(shí)顯得較為謹(jǐn)慎。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
“今年以來(lái)各家銀行個(gè)人住房貸款這一塊業(yè)務(wù)下滑明顯，總體業(yè)務(wù)量能夠達(dá)到去年總量的三分之一就已經(jīng)很不錯(cuò)了。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，各家銀行在這一業(yè)務(wù)量上并未“吃飽”，因?yàn)樽》堪唇屹J款一直都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以各家銀行利潤(rùn)一定會(huì)出現(xiàn)不同幅度的下降，這也決定了各家銀行并不想放棄房貸業(yè)務(wù)，但又顧慮央行和銀監(jiān)會(huì)共同下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》的相關(guān)規(guī)定。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞認(rèn)為，房貸細(xì)則出臺(tái)難背后反映出銀行是企業(yè)但又被賦予了很多的社會(huì)公共職能。作為企業(yè)應(yīng)該按照追求利潤(rùn)的最大化去設(shè)計(jì)，但它同時(shí)又要去考慮社會(huì)效益等公共職能，這一矛盾必然反映在銀行政策的制定上。
牛鳳瑞認(rèn)為，出臺(tái)房貸細(xì)則十分必要。他舉例子說(shuō)，比如首次和改善型住房如何界定的問(wèn)題，享受了國(guó)家的福利分房政策，如果再購(gòu)買(mǎi)商品房算不算首次購(gòu)房；如果福利分房的面積比較小，再購(gòu)房算不算改善型住房，這些都需要加以明確。
“簡(jiǎn)單的幾條大的政策并不能涵蓋所有的復(fù)雜現(xiàn)象，各地發(fā)展極不平衡，各地所面臨的問(wèn)題也千差萬(wàn)別，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于區(qū)域性市場(chǎng)，個(gè)性化非常強(qiáng)，任何政策都可能存在漏洞或值得商榷的地方，因此出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則明確概念的界定顯得十分必要。”牛鳳瑞說(shuō)。 |