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開發商資金鏈緊張
“做了這么多年房地產，今年是最難熬的一年，銀行貸不出來款，房子又賣不出去回不了款，這樣下去很多地產公司的資金鏈會出問題。”中海地產深圳分公司一位部門經理說。
記者發現，目前房地產市場發生了一系列微妙變化。其中，從“土地為王”到“資金為王”的轉變最為明顯，“只要能拿到土地就等于房地產開發成功”的時代已經過去。采訪過程中，雖然不少開發商對于到底資金緊張到什么程度閃爍其詞，但是幾乎所有的開發商都坦言資金鏈吃緊。
一家房地產公司融資方面負責人告訴記者，銀行融資是房地產開發公司最直接和傳統的方式，一個項目擁有總投資額30%以上的自有資金，余下的60%左右就可以申請貸款。今年銀行整個的放款規模是有所增加的，但是資金更多地都流向了其它行業，房地產行業資金被大大壓縮了。在銀根緊縮的大環境下，確實讓非常多的開發商在資金鏈上捉襟見肘。
中國指數研究院華南分院研究總監孫宗耀介紹，目前開發商資金狀況主要分為兩種情況，對于大開發商類似萬科等上市公司，他們的資金壓力相對不會那么大，他們的融資平臺、渠道相對較廣；而對于中小開發商尤其是計劃上市的企業資金狀況就非常緊張。
“當前多數開發商屬于后者，兩面夾擊令他們的日子并不好過，資金鏈越繃越緊。一方面銷售不暢難以回款，另一方面信貸依舊從緊。現在開發商對拿地更加謹慎了，不敢輕易拿地。同時部分開發商已在叫賣手中的土地和項目。”孫宗耀說。
數據顯示，今年深圳共拍了28塊土地，其中8塊土地流拍，這在之前是很難想象的。拿地步伐放緩的同時，深圳地產開發的步伐也出現明顯減緩。據深圳市國土資源和房產管理局統計，目前，他們清理已批未建土地735宗，總面積達18.98平方公里，已確認的閑置土地546宗，面積達13.77平方公里，為此他們追繳的閑置土地費就近億元。
銀行信貸閘門未見松動催款加速
與此同時，銀行信貸依舊從緊，加速催款更令房地產開發商“雪上加霜”。“目前，通過我們接觸了解的情況來看，無論是個人住房按揭貸款還是房地產開發貸款沒有任何松動的跡象，前段時間降低貸款利率和存款準備金率引發了市場有關信貸閘門可能放松的遐想，但直到目前也沒有看到這方面有松動的跡象。”DTZ戴德梁行深圳研究部負責人張曉端說。
建設銀行深圳分行有關人士告訴記者，目前他們十分關注房地產開發商的銷售狀況，如果開發商銷售額達到一定的幅度即使尚未銷售完畢也要還清貸款，對購買其樓盤客戶的按揭貸款他們的審核力度也比以往要嚴很多。
目前，國內部分地區如深圳等地已出現樓盤跌價的現象，這是否預示著銀行房貸將受累出現大筆壞賬呢？深圳銀監局有關人士介紹，目前深圳房貸的不良貸款率在可控范圍之內。2008年以來，深圳房地產市場出現較大波動，房價跌幅較深，直接影響銀行信貸資金的安全。深圳銀監局一直高度關注，年初以來采取了一系列措施，取得了明顯的成效。
記者了解到，去年以來，房地產業被列入控制通脹的重點調控行業之一后，銀監會及央行多次下達文件，要求收緊對房地產開發貸款的審批。央行的數字顯示，銀行對房地產企業的貸款今年上半年比2007年同比下降30%。
國家出臺的組合拳政策是否會緩解開發商資金鏈緊張的情況？孫宗耀認為此舉對緩解開發商的資金狀況作用有限。他解釋說，目前樓市的問題主要表現在兩個方面，一是消費者的信心不足，對未來經濟走勢和收入增長預期有限，因此僅僅依靠出臺的幾個政策很難從根本上扭轉市場的現狀；更為重要的是，房價仍舊偏高，仍有一定的下調空間。
開發投資增速下降引發供給結構失衡擔憂
記者發現，由于受開發商資金鏈緊張、房地產市場持續低迷等綜合性因素影響，深圳房地產開發投資增速同比出現放緩跡象。統計數據顯示，今年1至9月，深圳市完成房地產開發投資305.44億元，同比減少2.46%，其中完成商品住宅投資225.38億元，同比減少1.11%；商品房施工面積為3002.64萬平方米，同比增加2.1%，其中住宅施工面積2074.8萬平方米，同比增加0.12%；商品房新開工面積586.93萬平方米，同比增加1.32%，其中住宅新開工面積386.02萬平方米，同比減少13.13%。
這一數字引發了業內外關于未來可供給房屋面積減少的擔憂。“投資增速下降了，未來可供給的樓盤面積必然會減少，深圳樓市度過眼前的調整期后，可能面臨著更為尖銳的供求失衡。”金地集團總裁張華綱說。
和憂慮的觀點不同，孫宗耀相對樂觀。他說，未來市場的供給量主要決定于兩個方面，一是存量房，另一個是增量房；今年由于銷售不暢存量房這一塊比較充足，同時，政府在保障性住房方面也會有比較大的動作，這也會形成新的供給量，如果投資增幅不是出現大幅度下滑沒必要過于憂慮。 |