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| 新華社記者:來建強
攝 | 去年底以來，廣州、成都、福州、烏魯木齊等城市相繼推出“二手房網上交易系統”。時近一年，這一旨在遏止二手房交易中存在的欺詐、中介賺差價、假按揭和漏稅等頑疾的“透明網”運行如何呢？
網上交易止于“搜房”
烏魯木齊今年4月1日才推出“二手房網上交易系統”，目前統計分析顯示，不少房產中介機構業績均不理想，部分中介一個月僅有一筆業務，而且毀約率普遍比以往高。在今年以來“房市冬季”的沖擊下，一些中介公司關張或者關閉分店，以縮減成本來應對當前的不景氣。
根據《烏魯木齊市私產房屋網上交易服務管理辦法》要求，私產房屋(二手房)網上交易服務包括網上掛牌服務、網上房地產交易服務和交易資金劃轉服務。
有市場分析人士說，受“拐點論”和購房者持幣觀望心理的影響，今年上半年房市低迷是市場主流，二手房網上交易系統中的“網上掛牌服務”目前只是停留在“搜房”的初步功能上，對房市影響較小。
在烏魯木齊長期從事房屋中介服務的業內人士尹文超介紹，二手房網上交易系統要求所有進入交易市場的房屋都必須到網上去登記備案掛牌交易，房源信息都公布在“房產大巴扎”的網頁上。“從現狀來看，現在網上交易系統主要作用是集中了房源信息，而且是可靠的真實的房源信息。”
在較早推出二手房網上交易系統的北京、杭州、上海等地，一些房產中介公司也認為，二手房網上交易系統并不像“淘寶網”“卓越網”等購物網站那樣輕松方便地實現商品的權屬轉移。“更多地說是一種監管措施和過程管理。”北京房地產中介協會副會長周宗楚說，“真正完成權屬轉移的行為還是在網下完成的。”
“透明空間”里游走的陰影
雖然二手房網上交易系統在各地具體規定有所不同，但是歸結起來有三個相同之處：一是所有要進行交易的房屋必須先到網絡上備案掛牌；二是從事房地產居間業務的中介機構和擔保公司必須具有注冊房地產經紀人資格證；三是通過銀行或者擔保機構進行資金監管。
這些旨在規范市場的“透明”之舉，因為富有“彈性”而多了一些水分。相對于二手房市場較為成熟的北京，西部邊城烏魯木齊的市場環境要初級得多。
按照烏魯木齊市的規定，每個中介公司必須有兩個以上注冊房地產經紀人資格證。“且不說每個中介公司都有資格證，當前活躍在烏魯木齊市場上的700多家中介公司僅有37家中介公司有網上房地產服務的資格。”尹文超說。
據了解，就是這些為數不多的經紀人資格證也有不少是“租賃”而來的。尹文超介紹說，現在一個全國注冊房地產經紀人資格證已經被市場炒作到了每個月1000元的租金。“持證的人只是掛在某個公司的名下，而實際上并不從事房地產居間業務。所以說，網上交易系統的推出成了房產中介市場重組的契機，同時也生成了新的游戲規則。”
另一個問題涉及二手房交易中的避稅說。由于二手房交易的稅率比一手房要高出很多，所以二手房在交易時，買賣雙方都希望能夠規避部分稅費。而從某種意義上說，購房者比較看重中介機構提供合法避稅的服務。“這樣一來，一些網上掛牌的價格信息就不一定真實，往往報低價格，實際成交價格則要高出不少。”尹文超說。
另外，實行“網上交易系統”后，因為房源信息都在互聯網上，看房安全和信息安全也是值得注意的問題。網上交易系統的服務到領取產權證為止，而以往由中介完成的附帶設備的檢查、物業方面的入住手續、維修基金的交割等等服務內容卻處于真空狀態，這也為二手房“網上交易系統”提出了改善空間。
“事實上，相對成熟的市場也經歷過那些所謂的不成熟階段。”北京領跑房地產顧問機構總經理徐東華說，“一些不規范的情況目前在市場相對規范的北京、上海等地也還存在著。”
“透明網”還要“查漏補缺”
較之一手房市場，二手房市場房源壟斷更加明顯，沒有形成一個相對開放的市場，導致交易雙方遠離真實的市場價格。使房源信息更加開放真實透明是“二手房網上交易系統”的出發點，但“因為供求信息不對稱，所以給市場監管帶來相當的難度。”烏魯木齊市房產交易中心信息科科長林育齊說。
我愛我家房地產經紀有限公司北京公司副總經理胡景輝說，“網上交易系統”走的是一條信息化規范的道路，這是二手房市場走向真正透明規范開放的“必由之路”，關鍵是如何完善目前尚有漏洞的體系，搭建一個銀行、稅務、行政部門等多方參與的信息平臺，讓這條路順暢地走到底。
胡景輝舉例說，如果貸款買房的價格高于成交價格的話，那么稅務部門登記在案的稅收成本就高了；如果買主向稅收部門報低成交價格以避稅額，銀行貸款的額度又受到影響。
除此之外，網絡交易系統的服務和技術保障也應跟上。周宗楚說，開始于2007年7月1日的北京二手房網上交易系統也在不斷完善過程中，除了探索新的服務項目以彌補漏洞之外，還要制定更加細致的制度來防范“鉆漏洞”的現象。比如對委托期限的規定，用以防止“一房多賣”的現象，只有第一家公司的委托超期了，第二家委托公司才具優先權。
關于經紀公司資質的問題，林育齊認為，只要嚴格執行現有的各項規定，是可以避免的。在市場培育和成長的過程中，那些違規操作者將逐漸被市場和消費者淘汰。“內容和形式兩手抓，才能讓網上交易系統日臻完善，而不是流于‘形式’。” |