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近日，廣州市國土資源和房屋管理局公布最新房地產市場分析報告，顯示2008年5月份全市一手住宅成交量只有39.31萬平方米，為三年來同期成交量的最低位。圖為廣州市天河中心區一角。新華社記者:壯錦
攝 | 編者按：自去年底以來，有關房價“拐點”的爭議不絕于耳，而各地樓市卻顯現出一幅讓人看不懂的“量縮價漲”行情，這樣的樓市走勢既出乎意料又在意料之中。
今年上半年，“量縮價漲”局部地轉變為“量價齊跌”，一二手房價格“倒掛”現象也在局部顯形，“退房”現象有所加劇，在房地產開發用地的出讓市場也頻頻刮起“流拍”甚至“退地”風波。樓市調整開始釋放出諸多強烈信號。
福州樓市近期“退地”、“退房”風波不斷，成為房地產市場震蕩的標本城市。“退地”有開發商資金不濟的因素，也是開發商與政策博弈的表現；“退房”現象趨多，樓市觀望情緒加重。業內人士認為，樓市調整釋放出諸多信號，但其走勢卻仍是一個“迷局”。
退地：開發商與政策博弈
福建省土地市場今年上半年的焦點是，福建某大型房地產開發企業內部放出“退地”的重磅消息：不惜損失7000萬元土地競買保證金，要把去年9月份以總價9.04億元拍得的地塊給退了。
這家房地產開發企業是2003年成立的一家企業，它在短短5年間從福州取得房地產開發用地1000多畝，全部為一級土地市場競拍所得，總投資超過100億元。一位接近該企業高層的內部人士告訴記者，這家地產企業最近在新樓盤銷售方面差強人意，導致出現“多做一個項目可能會撐死，少做一個項目不會餓死”的情況，“退地”成了它“斷尾求生”的選項。
6月30日，這家房地產企業正式向記者證實了“退地”的消息，但該企業有關人員否認“退地”是因為開發商資金緊缺，而是企業自我發展的需要。
“退地有其他重要考慮。國家有關部委在去年9月下發通知要求，在今年6月底前，各地嚴格處置閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。”內部人士說，“該企業擔心無法按期啟動新樓盤項目，一旦被列入閑置土地，政府就要征收1.8億元閑置費，這樣一來，開發商寧可選擇退地。”
內部人士透露，有關部門不想看到“退地”風波不斷震蕩福州市土地市場，“退地”事件將有微妙轉折。但他不方便詳細透露“退地”事件的最新進展。他告訴記者：“高價拍地，加上樓市行情持續低迷，讓開發商的資金鏈越繃越緊，因此退地有開發商資金不濟的因素，但絕對不能只是簡單地歸因于資金不濟的因素。從深層次來說，退地也是開發商與政策博弈的表現。”
業內人士指出，這起“退地”消息可以說是福建省土地市場在今年上半年遭遇慘痛“流拍”的重要導火索。在它的沖擊下，今年上半年，福州、廈門等主要城市60%以上的房地產開發用地難逃“流拍”厄運。
退房：市場雙方觀望角力
為止住“流拍”，福州市國土部門的政策調整耐人尋味。5月中旬，福州市國土資源局在其網站登出《關于2008年第五次公開出讓國有建設用地使用權的補充公告》說，將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70%的比重，調整為必須達到住宅開發建設總建筑面積的50%以上。
今年年初，福州市區仁文·大儒世家、海潤濱江花園等樓盤因售價下調，引發了前期購房者要求補價的風波。日前，補價風波還未平息，福州的一些新開樓盤又出現了“退房”現象。
相較于土地市場的“退地”“流拍”，“退房”則是開發商在市場終端與購房者觀望角力，導致“退房”的主要原因是房價下跌。
記者日前在福州金山新城發現，這里多個在售樓盤的銷售中心門可羅雀。一位售樓人員告訴記者，“退房”現象在福州正呈現增多趨勢。“過去，客戶都是搶著交定金。現在，客戶不僅拖著不交定金，交了定金的還想退了。”
福州房地產界咨詢專家陳國旺認為，近一段時期，開發商為加快資金回籠，新開樓盤都推出大幅度的優惠促銷，有的購房者受促銷影響，一時沖動下了定金，之后又開始反悔“退房”。這種舉動其實是市場觀望情緒加重的深度反應。
業內人士指出，4月份，福州樓市首現“量價齊跌”。與此同時，一些房地產開發商在福州金山新城推出的新售樓盤頻頻遭遇客戶“退房”，目前，整個金山板塊的房價已經下調到去年同期水平。
近來，在上海、深圳等地的個別樓盤出現了較高的“退房”比率。業內人士認為，高退房率折射出購房者對目前樓市嚴重缺乏信心。為防止資產縮水，他們急于將資金抽離樓市，轉投到更穩妥的投資保值渠道。
樓市調整在即走勢仍陷迷局
“退地”“退房”現象是房地產市場近期強烈釋放的樓市調整信號。業內人士分析，在國內房地產市場發展極不平衡、市場還不成熟的狀況下，樓市調整被許多不確定性因素牽制，其走勢仍是一個迷局。
北京大學房地產研究所所長陳國強認為，開發商與政策之間的博弈，考驗著地方和有關部門的政策執行力。近一年來，國家有關部門連續出臺一系列房地產調控政策，政策密度之大，涉及面之廣，都是前所未有。但一些地方及部門因為各種原因政策執行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不盡如人意，導致有的城市房價漲幅開始下跌，有的陷于僵持階段，有的甚至還繼續上漲。
“受多種因素影響，目前許多開發商面臨資金比較緊張的窘境，但開發商資金緊張導致資金鏈斷裂的后果現在卻有點被夸大了。”閩江學院經濟師林忠華說，“最近，國內大型房地產開發商頻頻實施股權轉讓、戰略合作等多渠道融資方式應對銀根緊縮、資金短缺的現狀。”
“樓市調整過程不像是一個房價必然下跌的過程，更像是一個房地產行業重新洗牌的過程。有資金實力的開發商強者更強，沒有資金實力的開發商只有被淘汰出局。”林忠華說。
“與房地產行業重新洗牌同時發生的是住宅產品結構的重建，合理的住宅產品結構對穩定房價將起到至關重要的作用。”福州大學房地產研究所所長王阿忠說，以福州商品房市場為例，自住的剛性需求仍然很強烈。但當前樓市的住宅產品結構嚴重失衡，高檔房過多，老百姓買不起房，再多的需求也被淹沒了，而所謂的需求旺盛成為開發商推漲房價的一種手段。
王阿忠認為，樓市能否朝著健康發展的方向調整，就看能否重建一個滿足和保障多層次需求的住宅產品結構體系，減少房地產泡沫化需求。而形成一個合理的住宅產品結構體系可能需要經歷比較長時間的調整周期。 |