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一路調(diào)整的深圳樓市似乎迎來了“轉機”：中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份深圳房價為每平方米14574元，環(huán)比上漲30.79%。然而有關專家指出，這一“高水平”的數(shù)據(jù)主要是大戶型和豪宅項目抬升所致，深圳普通住宅市場并未回暖，樓市只有結束觀望狀態(tài)，才能迎來“軟著陸”。
普通住宅交易依然低迷
今年以來，曾經(jīng)是房價漲幅榜冠軍的深圳卻一直在領跌全國。來自深圳市國土房管局的統(tǒng)計顯示，今年前5個月深圳房價分別為每平方米15080元、每平方米16314元、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元。
到了6月，房價持續(xù)探底的情況，隨著一批豪宅項目的入市得以改變。中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月份新增入市的別墅項目有東部華僑城的天麓、卓越維港以及萊蒙地產(chǎn)的水榭山，這幾個項目在6月份總共成交了73套，成交面積達1.87萬平方米。在豪宅項目的力挺下，6月份深圳整體房價達到每平方米14574元，環(huán)比上漲30.79%。
但如果將6月份新增別墅項目的成交量剔除的話，6月深圳的成交均價大致為每平方米11342元，相對于5月份每平方米11014元的價格水平，漲幅并不明顯。從成交量上看，6月份深圳成交套數(shù)和成交面積分別為2905套和28.30萬平方米，環(huán)比卻下降了38.61%和30.29%。
另一項數(shù)據(jù)也顯示深圳普通住宅市場依然低迷。深圳市國土房管局公布第二季度深圳全市各區(qū)域普通住宅商品房交易平均價格顯示，相對于今年第一季度，全市56個片區(qū)住宅成交均價普遍下降，僅有一處持平。其中，跌幅最大的是寶安區(qū)，其次是龍崗區(qū)，第三是鹽田區(qū)，南山區(qū)位居第四，福田區(qū)與羅湖區(qū)等中心區(qū)跌幅較小。跌幅分別為4.1%、3.59%、3.25%、2.74%、1.13%、0.89%。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于該平均價格是深圳市住宅房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)，具有較大的可信度和參考價值。它明確告訴購房者，深圳全市普通住宅交易均價全部都在下降，但寶安、龍崗等非中心區(qū)下降的幅度要大一些，而福田和羅湖等中心區(qū)的樓價則要抗跌一些。
房價持續(xù)下跌不良貸款抬頭
深圳房價持續(xù)下跌，已經(jīng)給當?shù)氐慕鹑跈C構帶來了一定的影響。根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，今年深圳房貸業(yè)務不良率略有上升。到3月末，深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元。房貸不良率為0.58%，比去年末上升了0.04個百分點。
據(jù)記者了解，深圳不良貸款出現(xiàn)抬頭的主要原因，是由于房價不斷下跌造成一些還未交付使用的物業(yè)變成負資產(chǎn)，有的購房者干脆選擇主動斷供。事實上，與去年10月每平方米17350元的歷史高位相比，到今年5月，深圳房價已經(jīng)下跌超過30%，這意味著很多購房者的三成首付化為烏有，其房產(chǎn)的現(xiàn)價不足以抵擋銀行的貸款，選擇斷供也是情理之中的事情。
寶安區(qū)泰華陽光海和鹽田區(qū)半山溪谷的業(yè)主告訴記者，他們中有不少人選擇了主動斷供。“我的房產(chǎn)都成了負資產(chǎn)，讓銀行把房子收去，我還虧得少一點。”一位張姓業(yè)主告訴記者說。泰華陽光海的一家按揭銀行也向記者證實，確有業(yè)主斷供。
與此同時，由于房價下跌，深圳的一些樓盤出現(xiàn)了曠日持久的維權事件。比如金地梅隴鎮(zhèn)去年推出的二期項目的售價為每平方米15000元，而今年推出的三期項目售價僅為每平方米11000元，這引發(fā)了很多二期業(yè)主的不滿，他們每逢周末都會到售樓部維權。
更讓人擔憂的是，如果成交持續(xù)低迷的狀況得不到改變，就意味著樓市還要在陰跌不止中加劇觀望氣氛，而市場的觀望又會減少成交，導致調(diào)整的繼續(xù)。從這個意義上說，“成交量應該是樓市上升期每次調(diào)整的最應該關注的事情。”世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司董事長陳勁松說。
重建信心讓樓市“軟著陸”
實際上，作為實際居住人口已經(jīng)達到1400萬的深圳而言，由于人多地少，人均購買力較強，住房的剛性需求一直很強，如果房價降到合適的價位，廣大自住客戶入市，必然推動成交放大、房價企穩(wěn)。
據(jù)記者了解，很多購房者都不愿或不敢買房，主要是覺得現(xiàn)在房價還沒有降到位。這主要是由于一些開發(fā)商的心態(tài)還處于去年的亢奮中，認為房地產(chǎn)的利潤就應該是那個水平，不愿意降價，或者降起價來扭扭捏捏，采取打折、送裝修等手段暗送秋波，就是不愿意明明白白地降價。
深圳市社科院城市營運中心主任高海燕說，深圳樓市已持續(xù)低迷，當前必須盡快尋求解套之策，以防止長時間的冰封催生規(guī)模化負資產(chǎn)、空置率上升導致一些開發(fā)商資金鏈斷裂，從而導致行業(yè)危機。
高海燕認為，適度降價是解封當前樓市的最好辦法，以降價換得普通置業(yè)者入市，以降價換取交易量的回升。
此外，高海燕認為，建設保障性住房也是讓樓市“軟著陸”的辦法。像深圳最近公布有6471戶家庭通過審查，可以申購2007年度深圳6006套保障性住房，它既緩解了供求關系，又向社會傳遞出政府調(diào)控樓市的信號，表明在深圳暴漲的房價是不受歡迎的。
“當然，房價如果還沒有漲起來的城市，最好是在防止房價暴漲方面多做點工作，沒有大起，也就沒有大落。這樣社會的總體代價會更小。”高海燕說。 |