|
 |
|
北京東二環交通商務區高樓林立。張傳東
攝 | 在車水馬龍的北京東二環路旁，一棟棟大型商務樓宇拔地而起。
“一棟一棟寫字樓的背后是什么？它是一種經濟體，由總部及其帶動的會計師、律師、金融保險這些服務業形成，這個經濟體不同于我們看到的經濟開發區一個一個的工廠形態。”北京市社會科學院經濟研究所所長趙弘6月24日參加北京東二環交通商務區高峰論壇時這樣表述。
這位研究中國總部經濟問題的專家認為，在城市轉型過程中，特別是基于信息網絡的發展，企業尤其是大企業越來越愿意通過資源配置，把它的總部功能和生產制造功能在空間上進行分離，“我們把這種資源配置叫做總部經濟。”趙弘說。
總部經濟支撐優質寫字樓需求
漢威資本管理有限公司行政總裁任榮在參加東二環交通商務區高峰論壇時表示，漢威資本不認為北京寫字樓市場會處于長期空置狀態，從世界其他國家來看，倫敦甲級寫字樓存量是1400萬平方米，而北京只有700萬平方米，還沒有達到國際甲級寫字樓的存量標準，但是北京市又吸引了世界500強企業當中的大多數，因此漢威預測北京對甲級寫字樓的需求會進一步上升。
據介紹，北京甲級寫字樓的空置率基本上是一個平穩下滑的曲線，供應量不夠，但是需求量非常旺盛。因為優質寫字樓空置率持續處于一個低位，因此其租金和售價指數都有上升的趨勢。
任榮表示，北京市發展金融業的規劃使得漢威資本對未來北京市甲級寫字樓市場具有非常大的信心。東城區作為首都核心功能區將大力發展產業金融功能，隨著大量金融機構、國內企業總部入住，以及交通不斷改善，漢威資本認為未來北京商圈的概念，很可能由3+X變成4+X，即在北京西城區金融街、朝陽區CBD、中關村海淀園的基礎上，加上東城區的交通商務區，從而使這里成為令人矚目的商圈。漢威資本分析，目前東城區交通商務區商圈的租金水平，并不是處于北京商圈的最高位，和傳統CBD相比還有一個不小的差距，但是它增長的幅度是所有其他商圈無法比擬的，“這就是我們為什么對東城區投資的原因。”任榮說。
世邦魏理仕高級董事黃蔚的分析印證了任榮的觀點。黃蔚說：“北京市寫字樓租金與售價在經歷了1999年亞洲金融危機和2003年非典后，保持了持續上漲的趨勢，我們估計這個趨勢還會持續到2009年甚至2010年。”
世邦魏理仕的數據顯示，北京東二環寫字樓年度租金漲幅是高于北京市平均水平的，甚至是平均水平的兩倍，達到了15%的漲幅，售價甚至是高達20%的漲幅。“從這一點我們可以看到，東二環商圈日益受到跨國公司和大企業的關注。”黃蔚說。
產業金融功能區端倪初現
東二環交通商務區位于北京市東城區東北部，東與北京商務中心區(CBD)相望，西與王府井商業中心區為鄰，總面積5.39平方公里。
東城區常務副區長岳鵬介紹，東二環地區具有獨特的交通優勢。該區域以東二環為南北軸線，南接北京站，北連東直門交通樞紐。即將竣工的東直門交通樞紐，匯集了十余條北京市內公交線路和京郊長途汽車、地鐵、城市輕軌鐵路和東直門到首都機場的快速軌道列車，成為北京市規模最大的軌道換乘綜合交通樞紐站。這種多元化、立體化的交通網絡，使東二環成為北京市最具交通優勢的區域，更是其區別于北京CBD、中關村海淀園和金融街的主要特征和核心優勢。
近幾年，北京東二環交通商務區以總部企業入駐為特征的產業聚集效應日益明顯。目前，商務區入駐的總部企業涵蓋了能源、電信、金融、旅游等國家支柱產業，它們在帶動區域經濟發展、吸引上下游企業集聚方面發揮著重要作用。
記者從東二環交通商務區建設管理辦公室了解到，信息服務、商務服務、金融服務等生產性服務業和文化創意產業已經成為商務區的主要業態。截至目前，新建成的9個商務樓宇中，簽約企業已達到359家。其中，商務服務企業占38%、金融企業占9%、信息服務企業占7%，三類企業合計占新入駐企業總數的54%。
隨著一批金融機構總部和地區性總部入駐東二環交通商務區，使東二環交通商務區這個首都新興產業金融功能區端倪初見。下一步，商務區將借助北京市的扶持政策和東二環交通商務區自身區位與服務優勢，鼓勵以銀行、證券、保險、信托等為主的金融業發展，重點吸引外資銀行的北京分行，國內各大銀行的北京分行、營業部和支行，國內外保險業和證券業總部、北京分公司及營業部，財務公司等非銀行金融機構，使之真正成為服務總部經濟的一個新興的產業金融功能區。
打造特色總部經濟聚集區
從發達國家經驗看，經濟越發達，地區經濟整合越充分，經濟特點越突出。
趙弘認為，北京總部經濟發展態勢良好，要立足商務區功能定位，打造特色總部經濟聚集區。他認為，北京是一個綜合性的城市，是集政治、經濟、文化、科學、外交于一體的城市，不同于美國的華盛頓，也不同于加拿大、澳大利亞這些國家的首都。
“事實上經過十幾年的探索，我們已經找到了北京利用總部模式發展經濟的道路。”趙弘介紹，2002年北京在研究制造業怎么發展時提出了總部經濟的概念，他認為這解決了中心城市制造業空心化后的產業替代和產業接續問題，北京要通過發展高新技術、生產性產業等高端產業和產業的高端環節，來避開常規資源劣勢，以總部經濟來推動城市產業結構優化升級，打造城市新的經濟增長點，實現經濟社會的可持續發展。
跨國公司地區總部等國際總部資源是總部經濟發展的重要力量。北京目前有跨國公司地區總部42家，包括ABB、愛立信、摩托羅拉、西門子、雀巢等；有跨國公司投資性公司153家，居全國首位；外資研發中心239家。國內企業集團總部等國內總部資源是總部經濟發展的另一重要力量。北京有中央大型企業集團160家，其中金融方面41家。北京初步形成了商務中心區(CBD)、金融街、中關村海淀園、東二環交通商務區等特色總部聚集區，總部經濟發展的集群布局特征明顯，而這也正是拉動京城商業地產持續升溫的重要動力。 |