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| 2008-05-27 本報記者:洛濤 來源:經濟參考報 |
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房產交易市場在觀望，土地市場也在觀望。易居中國近日對全國400家房地產企業高管進行的一份調查顯示，房地產企業家對后期樓市不再如以往一樣信心滿滿，幾乎所有人都認為二季度土地市場將陷入低迷。
這份針對全國30多個城市房地產開發企業高管和業內專家進行的專項調研報告顯示，房地產企業家對后期房價普遍不樂觀，只有三成受訪者認為二季度房價仍將繼續上漲，半數企業家認為房價將會持平，19%的企業家相對悲觀，表示預期二季度房價將會出現下跌。在對區域房地產市場的判斷中，大部分受訪開發商認為，由于前期發展速度過快，大部分中心城市目前已經進入調整期；三線城市則由于起步較晚，目前基本仍處于發展期內；二線城市情況分化明顯，或處調整期，或處發展期。其中，華東區域中心城市受政策影響明顯，但城市的長期利好存在。處于調整期的中心城市市場，何時回暖，相關人士推測不一；二線城市市場不明朗，預計三季度市場回暖；三線城市正處于發展期，基本不存在市場低迷。
受訪者認為大部分城市二季度房價走勢將以平穩或上漲為主，下跌的城市主要集中在華南區域，如廣州、深圳、廈門、福州等城市。大部分受訪者對全國多數城市二季度中檔房市場價格走勢的判斷呈樂觀態度。但對于廣州、廈門等少數城市的中檔房市場價格，受訪者認為還可能繼續調整。雖然對房價走勢看法不一，但土地市場方面，絕大部分受訪者對二季度土地市場不看好，認為將可能出現成交低迷的情況，最好的情況下也只是保持平穩。
去年，房產市場價格一路狂漲，終于讓購房者再也無力承受，驚人的漲幅總算在年底前敗下陣來。低收入購房者徹底放棄，中高收入人群也開始觀望，房地產成交量驟降。此時的開發商，一方面要硬挺不降價姿態，一方面卻寒從心來。行業老大帶頭拋出拐點論，越來越多的開發商開始恐慌。這種恐慌很快沿著他們的經營鏈全面擴散，曾經被視為命根的土地此時變成燙手山芋，最終導致一塊塊明星地王的流標。
據不完全統計，自去年10月以來的半年時間內，全國土地市場流拍達40幅，大量土地以底價成交，這與2006-2007年全國各地“地王”頻出的現象，似有霄泥之別。房產市場的“蝴蝶”引發了土地市場的“龍卷風”。事實上，“蝴蝶效應”遠沒有結束。熱地冷遇成為常態之時，土地市場“化繭成蝶”引發另一場龍卷風的時機也就到了。
“眼下土地所遭受的市場冷遇，也許僅僅是一個開始。目前不是買地好時機，銀行信貸政策收緊，宏觀調控加強，地產公司要靠自有資金進行開發，資金狀況好的沒幾個。”世聯地產代理事業部副總經理甘偉如此評價。一些業內專家分析后認為，囤地——融資的循環鏈條，已經隨著股市牛市的淡化而斷裂。開發商再融資的數量劇減，因為股價下跌，股本攤薄嚴重，再融資成本上升，地產再融資獲批的可能性也越來越小。而實體市場銷售萎縮，信貸緊縮，再融資放緩，開發商資金鏈緊張，沒有更多的錢去圈地。
經濟學者易憲容表示，最近土地流拍之風潮已經開始在全國范圍內蔓延。2007年，“用股市圈到的錢來推高土地的價格，囤積土地；用囤積的土地來推高上市公司價格，大量圈錢”的模式，不僅短時間內推高了房地產市場產品的價格，也造成了土地市場及房地產上市公司的兩大泡沫。
然而，這種模式已經隨著政府新的土地政策及股市牛市的淡化而改變。新的再融資條件不允許房地產公司用股市獲得的資金來囤積土地。新土地政策則明確表示房地產開發商必須全部交清土地出讓金才能獲得土地證。可以說，以前房地產市場“空手套白狼”的經營模式已完全被堵死。
易憲容的土地市場泡沫論也得到了不少業內一些知名開發商與經濟學家的共鳴，他們對2008年房地產市場的一個重要預測是：2008年土地資產泡沫破裂了。土地價格向土地價值回歸將成為2008年中國地產標志性的事件。 |
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