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編者按
還未建成，就已經(jīng)被賦予“調(diào)控房價”使命的限價房，一直是眾人關注的焦點。尤其是近期廣州首個限價房保利西子灣項目的發(fā)售，以及北京限價房銷售新政(討論稿)的推出，給更多渴望住房的中低收入人群帶來了期盼——限價房能否有效解決夾心層的住房難題？又能否撼動高企的房價？為此，本報記者深入采訪了市場的多個層面，各種跡象表明，限價房的“鯰魚效應”已經(jīng)凸顯，是否承擔起了調(diào)控房價的大梁作用，還要看不斷完善的政策影響力。
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廣州首個限價房項目——保利西子灣2月16日正式接受簽約。簽約的市民臉上都露出了欣喜的笑容。圖為一家三口正在仔細地閱讀購房合同。
新華社記者:陳先鋒
攝 |
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上海新房均價跌破萬元。2月26日，一些上海市民在上海中心城區(qū)的某售樓處查看新建小區(qū)模型。
新華社記者:陳飛 攝 | 市民：幾多歡笑幾多愁
雖然2月16日是周末，但廣州市民陳巧嫦和丈夫早上六點多就起床了，因為這天是和開發(fā)商簽約購買限價房的日子，而擁有一套屬于自己住房也是他們夫妻十年來的夢想。
陳巧嫦說，他們結婚十年來都是租房居住，因為廣州的房價太高了，2007年12月，廣州新建商品住宅均價已達10586元/平方米，這對于一般得工薪階層來說，買房是一件很困難的事。
為此，廣州市16日首次推出了843套保利西子灣限價房，解決中等收入群眾等“夾心階層”的住房難題，而陳巧嫦所購買的保利西子灣限價房項目最高限價6500元/平方米，而其周邊一些樓盤，如金域藍灣等售價已在每平方米萬元左右。
市民黃小明也告訴記者，他們一家人住在父母的老房子里，很希望有一套自己的房子，而限價房的價格要比周邊價格低兩三千元，買一套80多平方米的房子可以節(jié)約20萬元左右，而且限價房的戶型、裝修設計也非常不錯。
不過，讓人有些意外的是，盡管價格便宜但在銷售當天也有不少申請者放棄購買限價房，這致使當天有219套房子沒有賣出去。
放棄購買的市民劉烈鋒告訴記者，自己的號碼比較靠后，不想挑剩貨，而且自己的小孩子在市區(qū)讀書，住在這里有諸多不便。
而剛工作三年的小袁則表示，“我去看過保利西子灣限價房，房屋裝修設計都讓人滿意，不知道為什么有些人會放棄購買，我還是非常想買的。”不過，小袁被搖珠篩選掉了，喪失了購買資格。
和小袁的想法相同，接受記者采訪的多數(shù)北京消費者都表示傾向于購買限價房。他們認為，與商品房相比，限價房的價格優(yōu)勢比較明顯，無論位置、朝向如何，只要能夠拿到房就已經(jīng)很幸運了。
開發(fā)商：限價房加重市場觀望氣氛
對于炙手可熱的限價房房開發(fā)商又是如何看待的呢？保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司營銷總監(jiān)胡在新表示，廣州限價房的最高售價一般為周邊商品房均價的70%，而且只賣給那些達到晚婚年齡的首次置業(yè)中等收入階層。可以說，限價房的出現(xiàn)豐富了現(xiàn)有的住房供應體系，同時由于限價房的低價也進一步刺激了市場的有效需求，從而有利于保證整個房地產(chǎn)行業(yè)的積極穩(wěn)定發(fā)展。
據(jù)悉，廣州現(xiàn)有10個限價房項目最高銷售價格根據(jù)所在區(qū)域的不同，從2800元/平方米到6500元/平方米之間。按照銷售價格測算，能買得起限價房的消費群體家庭年收入在7萬元至20萬元之間，基本符合廣州市中等收入階層的收入水平，有效刺激了這部分人的需求。
不過，胡在新也表示，目前由于真正開售的限價房還比較少，尚難以對整個房地產(chǎn)市場造成很大的影響。
而另外一位不愿具名的開發(fā)商則表示，限價房的出現(xiàn)改變了不少市民的預期，進一步加劇了市場的觀望氣氛。
這種說法在記者采訪過程中得到了證實，在北京某事業(yè)單位工作的郭先生對記者說，去年初原本打算購買一套便宜點的商品房，但價格一直在持續(xù)快速上漲，想買都買不起。目前只能指望限價房了，無論拿到拿不到，我都打算多觀望一段時間。
受觀望氣氛等多重因素影響，北京、廣州等城市商品房的銷售速度明顯放緩。據(jù)統(tǒng)計，2008年1月，廣州新建商品住宅均價為9766元/平方米，環(huán)比下跌了約820元/平方米，同時成交量也只有35萬平方米，只相當于以往正常月度成交量的一半。
政府：將對房市定價起到“風向標”作用
被寄予厚望的限價房為什么在廣州遭遇棄購呢？對此，廣州市國土房管局副局長黃文波分析認為三大原因導致了棄購，首先，廣州共有10個限價房項目可供應約1.5萬套限價房，其中有區(qū)域與西子灣項目基本相同、價格比之略低的限價房項目將于近期面市，部分申購者將根據(jù)自己的經(jīng)濟情況和住房需求進行選擇。
其次，受項目中樓層、朝向等因素的影響。第一批符合條件的選購人中有部分搖珠順序靠后的因未能選上理想的樓層及朝向而放棄購買。
此外，受近期房地產(chǎn)形勢的影響。2007年11月起，廣州市一手住房市場觀望氣氛趨濃，成交量大幅下降，成交均價也出現(xiàn)回落。在此市場低迷氣氛下，限價房的銷售受到一定程度影響。
不過，黃文波認為，但對比其他商品住房項目銷售情況，西子灣限價房的銷售情況比較理想，而且剩余219套限價房將安排余下2131戶/人在做好資格審核公示后，按公開搖珠順序選購。
此外，黃文波還認為，限價房政策對抑制房價過快增長，尤其是抑制周邊商品住房項目的過快增長起到立竿見影的效果，對開發(fā)企業(yè)理性定價起到了“風向標”的作用。
專家：有利平抑房價但尚需完善政策
不少專家都認為，限價房是一把平抑房價快速上漲的利器，但每一把利器都有其雙面性，政府在供應限價房的過程中，要注意完善政策適度供應，防止過度供應造成對樓市，乃至整個經(jīng)濟社會的不利影響。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟認為，由于限價房的大量出現(xiàn)，讓很多中等收入者的住房需求得到了滿足，這會讓供需比例更加平衡。限價房的出現(xiàn)對難以控制的高房價將起到有效的抑制作用，畢竟中等收入者是北京最為龐大的一個群體，由于限價房的價格優(yōu)勢，讓它尚未正式現(xiàn)身便已成為關注焦點，隨著它的逐漸入市，必定會對房價產(chǎn)生不小的影響，也會讓那些整日里盼著漲價的開發(fā)商回歸理性，從而敦促房價的理性回落。
對此，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，限價房將會改變局部區(qū)域房產(chǎn)格局，緩解局部區(qū)域房價的過快上漲。他以北京金頂街三區(qū)地塊為例說，金頂街區(qū)域過去主要是首鋼的居住區(qū)，區(qū)域房產(chǎn)以二手房為主，而且主要為已購公房，均價在6000—6800元/平方米；由于房產(chǎn)供給類型比較單一，形成了區(qū)域整體二手房市場的單一局面。不過，金頂街限價地的入市，將會打破當前二手房市場的單一局面，不但增加了房產(chǎn)交易品種，為該區(qū)域吸引了更多的消費者，房產(chǎn)市場將更為多元化。
在業(yè)內(nèi)人士和專家給予限價房較高期望的同時，也有部分人士持有不同意見。“目前建成銷售的限價房的供應量還很少，尚不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。”廣州滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌則分析認為，“政府應該進一步完善相關政策，合理供應限價房，避免出現(xiàn)由于過度供應影響房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。”
廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示，限價房是摸著石頭過河，并沒有經(jīng)驗可以借鑒，不可避免地會存在一些不完善的地方，比如通過搖珠分配，雖然保證了公平，但僅批準了少量的市民參與購買，在一定程度上導致了部分買家退出后無人接盤。
接受記者采訪的專家同時認為，政府除了要針對限價房銷售中出現(xiàn)的新問題，抓緊完善限價房銷售價格管理辦法外，更關鍵的是，政府要能夠根據(jù)實際需求和房地產(chǎn)市場運行情況，按照“靈活措施”的原則合理確定限價房供應規(guī)模、銷售對象、限制銷售價格標準，發(fā)揮限價房的“蓄水池”功能，同時防止過量供應導致樓市大起大落。
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建設部：用限價房解決中等家庭住房
用限價房和經(jīng)濟租用房來解決中等收入家庭住房問題。前不久在全國建設工作會議暨建設系統(tǒng)黨風廉政建設精神文明建設工作會議上，建設部副部長姜偉新提出了這一新的辦法。
據(jù)《中國青年報》報道，姜偉新表示，完善住房保障體系，幫助中等收入家庭解決住房問題，這些都是建設部2008年的重點工作。
“要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務，大膽探索。”姜偉新說，從了解的情況看，地方解決中等收入家庭住房困難的辦法，目前主要有兩種，即限價房和經(jīng)濟租用房。一些地方通過“政府扶持、市場運作”的方法發(fā)展限價商品房來幫助中等收入家庭解決住房問題，符合國務院文件規(guī)定的精神。他們運用市場機制和政府指導相結合的辦法確定房屋出售價格，然后從土地出讓開始完全市場化，建成以后根據(jù)地方實際情況以略低于市場價出售給中等收入的家庭。
“從宏觀上看，這部分限價房的推出，對抑制房價上漲產(chǎn)生了比較大的正面影響。”姜偉新說，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的地方還探索建設了一批經(jīng)濟租用房，即由政府提供政策支持，用市場的辦法建設和經(jīng)營租賃，房租略低于市場價格，小戶型，供給對象主要是中等收入家庭。
北京兩限房申購標準征民意
近日，備受關注的北京兩限房政策開始征求社會意見，購房人取得房屋權屬證書5年后可上市，但須交納35%收益金。三口及以下家庭，年收入要在8.8萬元以下，人均住房面積低于15平方米，家庭總資產(chǎn)少于57萬元，才有資格購買兩限房。
據(jù)《新京報》報道，在2月18日發(fā)布征求意見稿中明確規(guī)定，兩限房按兩種家庭(三人及以下家庭和四人及以上家庭)確定收入、資產(chǎn)、住房等方面的準入標準。
北京市建委相關負責人表示，此標準為城八區(qū)申購家庭的標準，標準將實行動態(tài)管理，根據(jù)居民收入、住房及房價等情況會進行調(diào)整并公布。各遠郊區(qū)縣則可參照該標準，并結合各區(qū)縣實際情況，制定相應的準入標準。
征求意見稿中規(guī)定，兩限房的供應對象為北京中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。兩限房的申請人須具有北京市戶口。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。
此次的新政策還擬規(guī)定，經(jīng)審核符合條件的家庭只能購買一套兩限房，已購買兩限房的全部成員不得再次享受其他形式的保障性住房。 |