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受國家實施從緊貨幣政策及2007年下半年以來房地產“密集性調控”影響，南京樓市房價趨穩。但一些業內專家們普遍認為，當前造成資產價格泡沫的多種宏觀因素依然存在，房價依舊有大幅上漲的沖動，房地產調控應當更注重持續性，防止再次報復性反彈。
南京：市場成交冷清
記者調查了解到，南京市土地、新上市商品房與二手房市場近期均不同程度出現了波動，市場人氣冷清，成交不活躍。土地市場波動最為明顯。將2007年南京的最后一輪土地拍賣與此前的相比，可謂“一半是海水、一半是火焰”。2007年南京土地市場“地王”頻出，11個區共拍出113幅地塊，總金額約相當于往年的三倍，達到近350億元，然而2007年最后一拍，地價如同“過山車”般急速下墜。南京市12月26日出讓的16幅地塊中，2幅流標，10幅地塊底價成交，其余4塊參與競拍的地塊，沒有出現以往動輒數百輪的“拉鋸戰”，場面冷清。
二手房方面，“我愛我家”南京分公司經理舒莉莉介紹，2007年下半年以來南京二手房市場已經兩次降溫，現在的情形與2005年下半年的宏觀調控極為相似，市場人氣低、二手房價持續下降。2007年6月，南京市實行“一房一價”政策后，新房價格在半年多內上漲緩慢，二手房價格增幅隨之放緩。9月以來，隨著“第二套房貸款新政”、公積金貸款限制后，二手房價格停滯不前。考慮到下半年通貨膨脹因素，二手房價格實際下跌。
市場波動是局部現象還是“拐點”來臨？
記者采訪獲悉，許多業內人士都認為目前的市場波動只是局部和階段的現象，整體形勢要看宏觀調控持續時間及力度的大小，根本不算上‘拐點’。南洋地產(南京)公司總經理鐘沛表示，因為各地市場發育程度和特點不同，沒有出現整體大波動的局面。實際上國內房地產整體處于上升階段，有些城市只是表面的價格下跌。一些城市地價下跌只是偶然性、暫時性現象。江蘇長發建設副總經理周力明介紹，由于國家近期開始實施從緊的貨幣政策，2008年整個年度預計銀行的放貸規模都會減少，房地產公司的資金都會緊張，競爭力都會減弱。預計2008年一手房的價格不會大幅度下跌，因為2007年土地拍賣價格非常高，有的地塊樓面地價已經超過了周邊房價，比如江寧區拍出的近26億元的地王，如果建成住宅不比周邊房價高兩三千元，開發商就收不回成本，即所謂“面粉貴過面包”的現象。在這種情況下，開發企業為了贏利，在房價停滯時期，可能會推遲樓盤開發與上市的進度，熬過緊縮調控的階段。
南京最大的房產中介、網尚房地產公司總經理胡光輝認為，如果國家從緊的貨幣政策持續下去，整個房地產市場將會出現真正的“拐點”，新上市商品房的價格遲早會出現大跌。首先，金融是房地產的“血脈”，從緊的貨幣政策“卡”住了房地產市場的“咽喉”，壓縮了開發企業的生存空間。如果貨幣政策持續從緊，開發商遲早會“拋盤”。其次，2007年國家加大了政策保障房的建設力度，各地都開始配建一定比例的經濟適用房，不少地方表示要把保障人群從最低收入者擴大到低收入者。房地產市場已經由以往的“單純市場化改革”轉向市場與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群。
房價依舊有被推高的沖動
南京大學房地產研究中心教授葛揚等一些專家認為，當前促使產生房地產泡沫的宏觀因素并沒有變化：首先是流動性過剩的局面可能持續。預計美元在2009年底之前持續疲軟，人民幣對美元升值的預期沒有變，國際熱錢依然有進入國內牟利的沖動。從區域來看，江蘇省2007年引進外資突破200億美元，比2006年大幅增長。其次是國內經濟繼續保持較快增長的趨勢不變。第三是城市化帶來的自住型住房需求旺盛，僅南京市每年就新增10萬大學畢業生。第四是可供投資的資產種類少，主要是股票和房地產。
專家們表示，上述因素是造成2006年以來國內房價普遍大漲的主要原因。2007年下半年以來房地產“密集性”調控與以往相比，可操作性明顯增強，并且每隔一兩個月就有新政策出臺，伴隨2008年從緊貨幣政策，使得近期房價趨穩。專家們普遍認為，由于2007年地價大幅攀升，原材料和環保投入的增加，決定了房價依舊有被推高的沖動。應當增強調控政策的持續性，包括金融、稅收和住房保障體系的建設，防止再次出現房價報復性上漲。同時，可以借鑒國際經驗，將流動性引向科技創新等領域，防止房地產滯留資金量過大。 |