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本報訊
由全國工商聯房地產商會、社科院城市發展與環境研究中心、中國社會經濟調查所和新華社《經濟參考報》社主辦的“2007中國房地產業權威高層會議——北京論壇”日前在京舉行。在論壇上，“2007年度中國金房獎”和“2007年度中國金星獎”也一并揭曉。其中，合生創展集團、富力(北京)地產開發有限公司、青島海爾房地產開發投資有限公司榮獲2007年度中國金房獎最具影響力企業；合生創展集團董事兼副總裁陳長纓、青島海爾房地產開發投資有限公司董事長盧鏗、納帕地產總裁李威榮獲“2007年度中國金星獎中國房地產業領軍人物”。
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圖為2007中國房地產業權威高層會議——北京論壇現場。本報記者
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 郭寶平：加強土地調控 保障民生用地
國土資源部執法監察局副局長郭寶平在北京論壇上表示，在我們國家，嚴把土地閘門，控制建設用地規模是土地管理一直以來的主旋律，也是宏觀調控當中的重要組成部分。但是，這并不意味著對所有的建設用地都是從嚴從緊控制，在從嚴從緊安排用地計劃的同時，提升民生用地的保障程度也一直是土地調控的一個著力點。
他認為，在土地調控方面，未來有三個問題值得關注。首先，從嚴從緊控制建設用地規模，這個大趨勢短期內不會改變。國家將繼續從嚴從緊控制建設用地總規模，特別是新增建設用地，其中，耕地轉為建設用地的規模、速度、數量都要受到嚴格控制。這個政策是不會變的。
其次，工業用地比重下降，價格向合理水平回歸。2006年，國務院發布了關于土地調控若干問題的通知(31號文)，其目的就是為了控制工業用地的低成本過度擴張。從現在的情況看，國務院31號文件的措施很具體而且得力，幾個部委接著又聯合發布了一些實施的文件，至此，過去低價出讓工業用地的問題，在一定程度上得到了解決。
再次，普通住宅用地供應大幅增加。我國的供地結構發生了很大變化，民生用地的供應，即使在從嚴從緊的情況下，基本上還是得到了保障。要保障民生用地，壓縮工業用地是一個趨勢，特別是東部沿海地區，在計劃指標控制方面，工業用地要少給甚至不給，要把土地多給民生用地特別是住房用地。另外，在住房用地當中又有一個結構問題，高檔的、普通的、保障性住房等等，這個用地結構基本上是按照國家調控政策來安排的。
不過，郭寶平指出，當前土地供應還存在一些問題，其中比較尖銳的一個是土地供求矛盾。第一，各地普遍提出現在用地太緊張；第二，個別房地產用地有效供應不足，有些用地并不是有效供地；第三，囤積閑置的問題不同程度地存在著；第四，個別地方違法違規占用土地，還有的弄虛作假，甚至打擦邊球建別墅。
如何應對此類問題，他表示，第一、要繼續嚴格控制供地總量，特別要切實落實禁止類和限制類項目用地的規定；第二、進一步優化用地供應結構，增加民生用地的供應量；第三、要抓緊完善和嚴格實行節約集約用地的標準，各行各業都要有嚴格的標準；第四、進一步明確限制外商投資房地產的土地政策；第五、嚴格執法，查處違法違規用地。
郭寶平最后總結說，對于囤積、閑置的房地產用地，相信2008年還會有調控措施出來，而且要求很嚴。從囤積、閑置土地到容積率，到房地產用地的融資，再到農村建設用地，以及新農村建設當中的小產權房問題，可能都會有一些明確具體的規定。
 鄒平座：增加住房供給是穩定房價的重要措施
中國人民銀行研究員鄒平座在北京論壇上表示，增加住房供給和資本市場的有效供給，是實現房價穩定和股市穩定的重要措施，中國現在仍然要充分利用資本市場和房地產市場吸納過多的流動性。
“但是在具體措施上要有所改進。”他指出，一是要增加住房供給。政府提供的廉租房顯然是不足以解決這一問題的。他表示，可以把這一功能交給社會，使企業單位能夠自建職工公寓，所有權歸企業，這樣會使住房供給大幅上升，對企業也有好處。中國是世界上住房私有化率最高的國家，這或許是高房價的一個重要原因。二是要增加資本市場的供給，當前要加快發展創業板，大力發展債券市場。通過資本市場的穩健發展，消化過多的流動性。
鄒平座同時表示，近幾年房地產價格上漲，有客觀因素，也有主觀因素。客觀因素主要是經濟增長、人民幣升值、人口眾多、城市化以及中國的傳統文化；主觀因素是非理性預期引導下的房地產投機和炒作，以及銀行在信貸供給上不規范和規模過大。客觀因素難以改變，國家應當從政策上消除非理性預期、規范和控制房地產信貸的規模，絕不能因為宏觀調控導致房地產供給的大幅度下降，使房價大漲。
他提醒，從價值視角看，中國擁有全球最強大的生產力，經濟發展的空間很大，宏觀調控絕不能“削足適履”。房地產的價格水平應當與一國的經濟發展水平相適用，國民收入的大幅提高會進一步拉動房價上升。
 牛鳳瑞：住房保障制度建設必須因地制宜
中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞在北京論壇上指出，無論我們對住房保障制度存在怎樣的期望，都應該從我國的具體國情出發，從我國的發展階段出發，從各個城市的現實條件出發。
他說，我國住房保障制度的建設，是一個長期的過程，是一個由較低水平向較高水平漸進發展的過程，也是一個首先由部分地區率先完成，然后再推廣到全國各地的漸進過程。
牛鳳端表示，中央到地方，2007年住房保障政策的高調推出引來了一片喝彩聲。之所以這么高調推進住房保障的制度建設，是因為1998年住房制度改革以后，國家在某種程度上忽視了對住房保障制度的建設，現在有一個糾偏、補償和調整的動力在里面。他表示，在低收入群體充滿期待的背景下，應該冷靜地思考，住房保障制度建設如何做到最低社會成本，以及更有利于經濟社會的科學發展。
牛鳳端說，住房保障主要是針對低收入家庭而言的。據調查，在我國目前城鎮的低收入家庭中，住房有困難的有1000萬戶，以廉租房的建設標準50平方米來計算，未來我們至少需要建設廉租房五億平方米，如果每平方米的建筑成本按1000塊錢計算就是5000億元。如果希望20年能夠達到應保盡保的目標的話，保守估計，每年至少需要250億元。
他認為，這里面就涉及一個基本問題——誰來買單？如果是國家財政來買單，那又涉及一個財政的支撐能力問題。目前，住房保障基本上由地方政府來負責，實行責任制或者問責制，所以政策在推進的過程中，不同地區肯定會存在某些差異，在實施的具體形式上也會存在很大的不同。
 任志強：2008年樓市不會進入冬天
華遠集團總裁任志強在北京論壇上表示，2008年宏觀經濟的層面上找不到有可能會讓房地產市場出現拐點，或者有可能讓房地產價格出現大幅度下跌的跡象。2008年的樓市不會進入冬天，只不過和2007年相比將略有從緊。
任志強說，房地產企業需要找一找自己企業中是否存在缺陷和漏洞，以及企業戰略能否適應未來發展的需求。2008年，假定企業比較保守地處理擴張速度，就可能度過困難，獲得更好的發展機遇；假定企業能利用資本市場去彌補收緊的銀行信貸，就有可能獲得更快的發展。
不過，任志強提醒，從緊的貨幣政策向所有的房地產企業發出了一個警告——以后要針對自己的情況來決定發展戰略。
針對媒體上所說的房地產進入拐點的觀點，任志強認為，雖然個別城市出現了交易量下跌和價格下跌，但是從統計局公布的數據來看，一直到11月份樓市不管在銷售量還是價格都是漲的。11月份，二手房交易價格只下跌了2%，但是交易額增加了20%，這充分說明交易需求量在增加。沒有任何跡象證明房地產已經出現了拐點。
2008年的土地供應是不是更緊張了？任志強的回答是肯定的。任志強說，土地供應大致可以分為四個部分：廉租房、經濟適用房、限價房和商品房。政府要求將土地的70%用于社會保障用地，也就是用于建造經濟適用房、限價房和廉租房，那么商品房就只剩下了30%。如果比例真是這么分配，大量的經濟適用住房和限價房會拉低各地的房價，表面上看平均房價可能會因此下跌，但是，商品房的價格可能會更高。
談到2008年樓市的供求關系時，任志強指出，無論如何，對于房子的需求是固定存在的，可能因為貨幣政策而推延需求，比如應該今年買房子，變成以后買房子，但是這并不表明買房子的需求消失了。
 李仁虎：房地產市場出現的一些問題應予警惕
新華社《經濟參考報》社副總編輯李仁虎在北京論壇上說，2007年可謂是中國樓市的“政策年”。從住房保障、限制外資炒房、提高房貸門檻到緊縮“地根”等方面國家密集出臺了一系列政策。與以往相比，2007年國家調控思路更加清晰，政策趨向更加鮮明，措施得以細化，責任更加明確。
縱觀全年政策，住房保障政策被提升到中央層面予以重視，這是2007年宏觀調控方向的一大轉變。2007年3月全國“兩會”期間，溫總理在政府工作報告中明確提出“建立健全廉租房制度，改進和規范經濟適用房制度”；8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》正式發布，年底《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》兩項政策也陸續出臺，一個住房保障體系“路線圖”逐漸清晰。這些政策的出臺，標志著國家在房地產方面的調控已經細化到按照住房的屬性，明確區分保障型住房和商品住房，并明確了“保障加市場”的雙軌制模式。
黨的十七大報告中也把改善民生擺在突出位置，“學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居”五大民生問題被寫進其中。健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難也被進一步明確。
當調控之手回歸本位——“住房保障”這一根本責任，政府將住房保障制度定性為政府公共服務的一項重要職責后，中國住房體制的新變革正悄然到來。與此同時，樓市調控已顯露出調控手段的多樣化，更多地利用市場辦法進行調控成為各方共識。在一系列政策“組合拳”作用下，責任得以強化、效果開始顯化，部分城市房地產市場開始出現“盤整”之勢。
在房地產市場發生可喜變化的同時，仍有一些問題值得我們加以警惕。一方面，部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快；另一方面，市場供應體系尚不完善，中低價位、中小套型普通商品住房作為市場供應主體地位尚未完全建立，同時，住房保障制度及其配套細則還需進一步落實、完善。
此外，房地產市場秩序有待進一步規范。以中介行業為例，從最早的“堅石事件”“佰家事件”到最近發生的“中天置業事件”，中介行業的信譽度一直是業界廣泛關注的焦點，而相關管理者如何通過制度建設和嚴格管理來降低此類事件的發生率值得我們深思。
 聶梅生：房地產開發企業需長遠規劃
全國工商聯房地產商會會長聶梅生在北京論壇上說，2008年國家在宏觀層面上預計不會有大的變化，但也很難預料得太準。從企業層面來講，需要有一個長遠的發展規劃，就好像房地產開發企業沒有想到2007年會掙那么多錢一樣，相信2008年可能還有很多意想不到的事情。
聶梅生認為，就2008年形勢而言，2008年銀行貸款規模一定會受到限制，而且會按照季度或者按照月份來限制。在這種情況下，外資被限制了，企業上市也受到了一定的擱置。現在各個銀行已經開始縮緊，有的是沒有指標，有的是指標不大，預計2008年3月份以前這段時間將成為房地產開發企業對資金非常饑渴的時期。這個饑渴度一大，就會形成企業并購，對企業發展來說，這是一個比較高的業態。
她同時表示，在競爭日益激烈的情況下，相當一部分房地產企業會向二級市場轉移。這種現象和土地市場息息相關，據了解，很多房地產大企業開始轉向了國土資源部釋放的那部分土地，也就是向雙限房和經濟適用房供應的土地。未來，地方政府也將會按照土地的導向去考慮問題。
 仉樹懷：房地產企業要承擔社會責任
北京建工地產黨委書記仉樹懷在北京論壇上指出，隨著國家住房保障體系的逐步完善，兩限房，經濟適用房、廉租房將涵蓋中低收入群體，而商品房將主要供應高收入群體。這將成為房地產市場今后幾年的發展趨勢，房地產企業應找準企業自身的定位，在宏觀形勢的引導下，積極承擔自己的社會責任。
他說，2007年房地產供應結構開始轉變。健全廉租住房制度成為解決城市低收入家庭住房困難的首選，住房保證的對象從原來的中低收入住房困難家庭轉向以低收入住房困難家庭為側重。這意味著我國的住房保障制度有了一次理性務實的調整，對房地產企業戰略的調整也具有十分重要的意義。
仉樹懷表示，2007年的國家宏觀調控政策，將在2008年的房地產市場上得到充分體現，甚至在今后幾年時間里都將成為一個常態，房地產企業面臨的將是機遇和挑戰并存的狀況。因此，要成為一個有生命力的房地產開發企業，不僅要考慮每一個項目的開發和運作問題，還要考慮如何以一個企業公民的角色承擔社會責任，樹立企業形象，不斷地尋找新的發展契機，贏得持久的競爭優勢。
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