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伴隨我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)化出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，不久前經(jīng)國(guó)家發(fā)改委的“禁售通知”和建設(shè)部一紙“風(fēng)險(xiǎn)提示”成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。地方政府近期紛紛出臺(tái)了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實(shí)際清理中遭遇重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房處置幾乎陷入僵局。是什么原因阻礙了清理，小產(chǎn)權(quán)房為什么會(huì)滅而不絕且又大量出現(xiàn)呢？記者對(duì)此在南京展開了調(diào)查。
暗箱操作，小產(chǎn)權(quán)房暴利超過了商品房
南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”是一處規(guī)模龐大的小產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)，有數(shù)十萬平方米的規(guī)模，自2000年至今已經(jīng)開發(fā)了五期，居住著數(shù)千戶居民。
“這里就是一個(gè)農(nóng)民新村，70%的住戶是南京河西新區(qū)建設(shè)過程中被拆遷征地的農(nóng)民，我們都是農(nóng)民，”“鳳翔花園”二期、三期的幾名業(yè)主告訴記者，“2002年這里的房?jī)r(jià)是12萬元/套至15萬元/套，每套100多平方米。當(dāng)時(shí)農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償是每戶20多萬元，買套房子后剩下幾萬元當(dāng)養(yǎng)老費(fèi)。經(jīng)適房蓋得少，農(nóng)民買不到。這里的房子雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但商品房的價(jià)格要貴一倍，農(nóng)民拆遷戶也只能買小產(chǎn)權(quán)房。我們都是自住，也不需要產(chǎn)權(quán)證。”
記者看到，鐵心橋街道春江路兩側(cè)幾乎都是“鳳翔花園”的一棟棟住宅，早期建設(shè)的小區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)沒有多大區(qū)別，但近兩年新建的小區(qū)有了高檔化趨勢(shì)。
“鳳翔花園”三區(qū)“嘉園”就是一片別墅區(qū)。該別墅區(qū)一名物管人員告訴記者，這里的別墅是后來蓋的，沒有產(chǎn)權(quán)證，共有六七十套，2004年的價(jià)格是單體別墅六七十萬元/套，聯(lián)排別墅30萬元左右/套。這個(gè)價(jià)格是農(nóng)民買不起的，幾乎都被城里人買了。
春江路上還有一家“盛世房產(chǎn)”中介公司，專門經(jīng)營(yíng)“鳳翔花園”的小產(chǎn)權(quán)房，有住宅也有別墅。這家公司的經(jīng)理說：“小產(chǎn)權(quán)房成了緊俏貨，因?yàn)榻?jīng)適房5年內(nèi)不準(zhǔn)交易，而小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，簽訂協(xié)議就成交，也不需要去房管局辦手續(xù)。”
南京市棲霞區(qū)國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人告訴記者：“小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有10多年歷史，有其必然性。起初是村委會(huì)給農(nóng)民蓋集中區(qū)、中心村和農(nóng)民公寓時(shí)，把多余出來的房子私下賣掉。但他們很快發(fā)現(xiàn)，除了建設(shè)費(fèi)用外，小產(chǎn)權(quán)房沒有其他任何成本，利潤(rùn)豐厚，一些村鎮(zhèn)，街道開始成片開發(fā)，在城市周邊由點(diǎn)到面像滾雪球般變大。現(xiàn)在，小產(chǎn)權(quán)房也由最初滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具。”
江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)表示，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房屬于非法行為，集體土地出讓的價(jià)格根本沒有標(biāo)準(zhǔn)，都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的交易，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無從知曉。而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人。
他給記者舉了個(gè)例子，長(zhǎng)三角某市的郊區(qū)有一個(gè)占地900畝的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。按照幾年前100萬元/畝的土地出讓價(jià)計(jì)算，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)國(guó)家少收入達(dá)9億元。該項(xiàng)目已經(jīng)建成了幾萬平方米，如果每平方米獲利100元(實(shí)際利潤(rùn)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止)，整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到幾千萬元，而這些都是純利，因?yàn)殚_發(fā)商與購房者沒有簽訂正式的買賣合同，所以開發(fā)商不用給稅務(wù)、房管等部門交納任何稅費(fèi)，從這個(gè)角度說，小產(chǎn)權(quán)房的暴利甚至超過了商品房。目前開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的村支部書記已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)抓捕，這筆巨大的利潤(rùn)誰也不知道是怎樣分配的，但分給農(nóng)民的肯定很少。
兩頭受阻，小產(chǎn)權(quán)房清理政策懸空
記者從南京市國(guó)土局獲悉，面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房蔓延的勢(shì)頭，南京市2003年就發(fā)文要求清理小產(chǎn)權(quán)房，2006年專門成立了清理集體土地建房小組，目前，全市范圍內(nèi)已經(jīng)停止開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的行為。南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可以領(lǐng)取兩證。
小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦手續(xù)的進(jìn)展如何？記者到小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目和政府部門分別進(jìn)行采訪。南京市棲霞區(qū)國(guó)土局的負(fù)責(zé)人告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的清理兩頭受阻，既得不到市里的明確支持，小產(chǎn)權(quán)房的住戶也不愿意補(bǔ)辦手續(xù)。區(qū)內(nèi)一個(gè)符合兩個(gè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目已經(jīng)按照600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好了補(bǔ)辦手續(xù)的費(fèi)用，但市里的態(tài)度不明朗，區(qū)里想補(bǔ)辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)則抵制交納補(bǔ)辦手續(xù)費(fèi)。
鳳翔花園的部分業(yè)主反映，街道辦事處曾動(dòng)員過住戶辦理產(chǎn)權(quán)證，但每平方米要交納五六百元，這里的住戶沒有一戶愿出錢。他們表示，反正房子是自己住，又不上市交易，不需要辦證。此事后來不了了之。
記者為此又采訪了南京市國(guó)土局政策法規(guī)處，該處負(fù)責(zé)人表示，與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、房管等部門正在積極協(xié)調(diào)推進(jìn)清理工作，但這畢竟是一個(gè)積累了10多年的矛盾，很難一下子解決。
南京市建設(shè)系統(tǒng)一名官員說，小產(chǎn)權(quán)房的清理實(shí)際上陷入了僵局，主要難在兩點(diǎn)，一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強(qiáng)行拆除影響穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)該交納一定的費(fèi)用，這個(gè)錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多弱勢(shì)群體的利益，政府不能輕易處理。
江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)則表示，集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有一條路——國(guó)家征收。要解決現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化，是個(gè)漫長(zhǎng)的過程，因?yàn)椤稗r(nóng)轉(zhuǎn)用”土地指標(biāo)每年都在減少，南京今年僅9200畝。“小產(chǎn)權(quán)房”從一開始就不合法，所以得不到國(guó)家法律的保護(hù)。
記者采訪了解到，目前南京市尚沒有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證與土地證。
立法滯后，法律盲點(diǎn)成為國(guó)資“漏斗”
記者采訪中了解到，目前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房有兩種觀點(diǎn)形成對(duì)峙。
南京市鐵心橋街道一位負(fù)責(zé)人說，小產(chǎn)權(quán)房最初確實(shí)有合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè)，村組街道要自籌拆遷安置費(fèi)，根本沒有財(cái)力，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已。而且小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。
長(zhǎng)三角一名城建官員告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用，更是市場(chǎng)合理需求得不到滿足后出現(xiàn)的“替代性經(jīng)濟(jì)適用房”。據(jù)中央政策研究室的一項(xiàng)調(diào)查顯示，我國(guó)城市化進(jìn)入高速發(fā)展期的幾年時(shí)間里，城市通過拍賣轉(zhuǎn)變用途的農(nóng)村土地獲取的資金高達(dá)2000多億元，這些錢轉(zhuǎn)移回農(nóng)村的數(shù)量很少。
江蘇省社科院院長(zhǎng)宋林飛認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格便宜，不僅能滿足低收入者需求，同時(shí)對(duì)限制城市房?jī)r(jià)上漲也起到了不可低估的作用。
“小產(chǎn)權(quán)房最初雖然有合理性，但大規(guī)模出現(xiàn)使國(guó)家減少了大量土地出讓金收益，同時(shí)還可能威脅到耕地保護(hù)紅線。目前，對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地使用有《土地管理法》規(guī)范，但嚴(yán)重滯后于城市化發(fā)展的需要，這是造成農(nóng)村集體土地資源嚴(yán)重流失的一個(gè)重要原因，也暴露出城鄉(xiāng)土地二元管理的巨大漏洞。”南京市棲霞區(qū)國(guó)土局一名負(fù)責(zé)人說。
南京大學(xué)教授葛揚(yáng)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房暴露出了農(nóng)村土地利益分配制度的空白。小產(chǎn)權(quán)房直接與利益掛鉤，但它的各種主體產(chǎn)權(quán)歸屬及利益索取模糊不清，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是在法律的監(jiān)督與保護(hù)之外。清理小產(chǎn)權(quán)房的目的應(yīng)該在于，對(duì)農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)界定、土地利益分配、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式形成一套長(zhǎng)效機(jī)制。 |