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《物權法》已實施月余，它為買房人帶來了哪些權利和風險？眼下，大多數買房人尚不清楚，遑論處置了。日前，上海根據《物權法》修改了房地產登記的地方規定，將購房人“遺忘”的權利、風險凸顯出來。
二手房預告登記權：可防賣家毀約
買二手房也可以像買期房一樣，行使預告登記權。《物權法》規定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”也就是說，預告登記并不分期房還是二手房。以往，預告登記被當作是針對將來發生房地產權利變動的請求權，在期房銷售中廣泛運用，幾乎是期房的“專利”。現在，二手房也可預告登記了，且“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”
上海匯業律師事務所楊晨光律師分析，當二手房交易可以行使預告登記后，買家一旦支付了意向金、定金，就可以要求向房地產登記部門申請預告登記。由于預告登記具有排他效力，即可防止賣家“這山望著那山高”，因后市行情看漲而違約抬價。這對規范二手房交易秩序具有重大意義。
期房申請登記延期權：防止“爛尾”導致權利時效過期
購買期房的產權申請登記時效不再局限于兩年，而是延長到自能夠進行產權登記之日起三個月內。
此前，在上海等地，房地產登記的相關條例對預告登記的時效規定是：期房為初始登記之日起兩年，現房為預告登記之日起兩年。一旦超過兩年有效期，買房人即使付了款，法律也不再保護其獲得房屋產權的權利，只能去行使債權。也即是說，最多從開發商或者賣家手里討回房款。正因如此，在樓市行情大漲的時候，開發商故意拖延交房時間，人為制造違約，給買房人退款、支付違約金，就是不給房，以獲取更多收益。
現在，《物權法》規定，“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記自動失效。”換句話說，預告登記的效力一直持續到購房人具備了行使房屋產權登記權利的條件后，再額外“附送”三個月的寬限期。在期房購買者拿到產權之前，權利都一直受保護，不再像以前那樣，受開發商故意拖延或樓盤“爛尾”導致兩年時效屆滿的影響。
更正登記權：防止開發商“一女二嫁”
購房人還可以通過“更正登記”來保護自己的物權。此前，一些失信開發商將房屋“一女二嫁”甚至“多嫁”以獲取更多的現金流，這種現象在樓市屢禁不止。現在，進行了產權預告登記的購房人不必為此擔憂，可以行使更正登記權來制止開發商的惡意行為。
《物權法》規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記簿確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”
楊晨光律師指出，權利人或利害關系人依據權利狀態，主張對房地產登記簿記載的內容進行更正，是法律賦予事實上的權利人“救濟”自身合法物權的一種有效手段。這一點，在以前的地方性房屋登記條例、辦法中，鮮有涉及。
房地產權利轉移生效延后：過早付款有風險
專業人士提醒，《物權法》在賦予購房人諸多權利的同時，一些內容與以往地方的規定有所不同，其中蘊涵的風險也當引起重視。
譬如房地產權利變動生效的時點界定，上海等城市規定：對于房地產權的設立，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記冊，“登記申請的受理日為登記日。”也就是說，只要產權登記部門受理了購房人的產權登記申請資料，就算是登記了。而現在，《物權法》規定房地產權的設立、變更、轉讓和消滅，“自記載于不動產登記簿時發生效力”。
事實上，受理在前，登記在后，一般相差10天到15天。登記機構在受理之后、審核期間，如果發現物業被查封、抵押，或者存在其他權利瑕疵，就會不予登記。
現行房地產交易中的付款程序多是：簽訂房地產買賣合同時，支付三到四成首付款；在交易中心過戶后，支付五至六成房款；拿到產權登記機構出具的登記資料收件收據后，結清尾款。現在看來，此中大有風險，因為一旦產權審核出了問題，不予登記，購房人就無法獲得產權。只有等到產權內容記載入冊后或者產權證到手后，再支付全部房款，才會萬無一失。 |