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山東省青島市在今年舊城改造中，強化住宅的保障功能，實施主體不用開發商，完全由政府承擔；改造區域不進行商品房開發，所建房屋全部用于居民回遷；政府不獲取任何財政收益，還要補貼五億至八億元。這種“非開發型”模式對傳統的“舊城改造”進行了全新的詮釋。
“舊城改造是政府職責，不能推給開發商”
保障型住宅建設是政府的職責。2007年3月18日，青島市最大的舊城改造工程——云南路片區拆遷改造工程咨詢會在定陶路小學舉行，鄒縣路社區居委會主任、同時是被拆遷人的王秀華代表社區2000多戶居民激烈地提出質疑：“你們代表誰，要是代表開發商我們不和你們談！”云南路改造負責人、青島市市南區副區長孫兆軍鄭重回答：“我是政府的區長，這次改造不用任何開發商，完全由政府負責，所建房屋全部用于居民回遷！”接著他開始發放自己的名片，承諾在第一時間接聽大家電話，居民們報以熱烈的掌聲。
讓每個市民有尊嚴地居住。青島市市南區區委一位負責人向記者介紹，云南路片區占地約10.81公頃。居民每戶建筑面積平均不到26平方米，生活環境較惡劣。4700多戶人口中，低保家庭500多戶，人均月收入不足500元的困難家庭1500多戶，整個片區是青島市困難群體相對集中的區域，市民要求改造的呼聲日趨強烈。為讓每個市民有尊嚴地居住，青島市決定，在云南路片區改造中不用開發商，試行政府主導拆遷、建設、安置的“非開發型”舊城改造模式。青島市責成市南區成立了云南路片區捆綁改造項目指揮部代替開發商具體運作。
為市民著想拆遷就不會有阻力。青島市在拆遷工作上做到公開、公正、公平。一是解決居民居住難問題。觀城路102號院405戶侯風善老人一家三代六口人住11平方米的房子，青島市解決好過渡房，根據政策給了一套異地安置房、一套廉租房，老人十分滿意。二是解決拆遷戶生活困難。觀城路102號院202戶徐慧身患重病，生活較為困難，青島市在安排住房的同時，給予兩萬元臨時救助，并辦理六個月過渡低保。三是解決拆遷中出現的子女入學、就業等困難。開展“愛心搭建助學橋”活動，對云南路40余名困難學生實施一對一的救助。
由于政策、方法得當，拆遷和被拆遷雙方由開始的對立成了朋友，最初一位誓當“釘子戶”的居民被感化，不僅較早簽訂了協議，還帶動一部分“困難戶”簽協議。4700戶居民兩個月內全部拆遷完，沒有發生阻攔或上訪。
“舊城改造是讓市民共享發展成果，不能搞商業開發”
記者在采訪中得知，青島市決定云南路不搞商業開發，不建一處商品房，所建房屋全部用于居民回遷，其主旨是想努力促使居民住房公益性特征回歸，讓市民共享發展成果。
安置方案由被拆遷居民說了算。青島市市南區工作人員一戶戶征詢市民意見，詳細制定可供居民選擇的三種安置方案。
就地安置的房源最小面積不低于65平方米。根據所選新房和原房的面積差，居民領取或交納房屋面積補差金額即可。改造區內60%的居民選擇了就地安置。
異地安置的一般是低保戶、特困戶和經濟困難戶。異地安置房源由政府統一安排，異地安置的居民如果選擇的房屋面積不超過65平方米，不需交納一分錢。了解到這些家庭無力裝修，政府無償贈送三萬元的精裝修，給予3000元補貼。改造區內15%的居民選擇了異地安置。
貨幣安置是以拆遷區域新建商品房平均銷售價格作為安置單價，按照被拆遷房屋建筑面積結算。選擇貨幣安置的居民最低可以拿到28萬元。改造區內25%的居民選擇了貨幣安置。
由于這三種安置辦法是綜合市民意見而來，改造區居民愉快地以6：1.5：2.5的比例選擇了各自需要的安置方式。
把公共服務建筑作為回饋居民的禮品。云南路片區規劃建筑面積約28萬平方米，其中公共服務場所建筑面積達三萬平方米，超過規劃總面積的10%。為提高新區的公共服務能力，政府決定把公共服務建筑全部無償送給社區。在公共服務方面規劃建設社區購物、衛生、養老、文化中心和圖書館各一個，便民購物網點、衛生服務站、養老服務站、文化活動站、圖書室、社區警務室各四個等公共服務機構，基本形成社區“一刻鐘服務圈”。
把城市改造與城市文化保護有機結合。青島市規劃部門介紹，云南路改造區域內有不少百余年歷史的德式和日式建筑，青島市在改造規劃中把新區建設與文化保護很好結合起來，老建筑被最大量保留，插放在高層樓房之間，整個區域建筑群歷史感、現代感有機結合，又預留了空間，解決了高層建筑遮光問題。青島市還在改造規劃中，把老建筑定位為社區公共服務場所，使老建筑自然融合到新區之內。
“城市改造應該讓市民受益，政府不應與民爭利”
為最大化地讓改造區居民受益，青島市在這次舊城改造的資金運用上做了全新嘗試。在具體操作上，青島市創造性地把云南路片區舊城改造與中島地塊的開發捆綁起來、關聯運行。據介紹，中島地塊位于青島市西海岸，具備較高的商業開發潛力，主要是企業用地，拆遷安置壓力小，還屬于規劃中的商務辦公區，商業開發回報率較高。青島市決定把中島商業性開發的財政收益全部用于對云南路片區的改造，以豐補歉，云南路片區舊城改造資金問題迎刃而解。
同時，為解決中島地塊開發贏利資金回流滯后問題，青島市利用政府融資平臺——青島市開發投資公司向國家開發銀行貸款20億元，先行啟動云南路片區的拆遷改造工程。中島地塊開發成熟后，用贏利償還國家開發銀行貸款及利息和云南路片區改造的其他后續費用。
青島市委主要負責同志在接受記者采訪時說：“民生為重、富民優先，城市改造應該讓市民受益，政府不應與民爭利。這次云南路改造，算小賬，市、區兩級財政不僅沒有收益，還要貼上幾億元的資金。但我們認為，青島市在這次舊城改造中收益很大。因為通過舊城改造，改造區內的老百姓實現了居者有其屋，改善了生活環境，重新找回了對黨和政府的信任，找回了對自己城市的熱愛，這是青島市最大的收益。”
記者了解到，云南路片區改造完成后，青島市準備在全市推廣市南區云南路“非開發型”改造的嘗試，探索出一種新型“舊城改造”的模式。 |