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開發商拖欠建筑商工程款是常有的事，而開發商主動找上門來還款似乎有些反常。前不久，山東中恒建設集團有限公司副總經理陳志曄就遇到這樣一出“怪事”：一位開發商在欠款60萬元多次長時間催要不給的情況下，竟主動找上門來還款。
原來，這家公司想支取一筆被監管的預售款，但監管方面要求公司必須出具沒有欠款的記錄，這才迫使開發商有了主動還款的舉動。這一切，得益于濟南市在建筑領域實行的預售款監管辦法。
近年來，山東省濟南市在商品房預售款監管中引入第三方擔保，以市場機制創新行政監管，有效規范了商品房預售資金的支付使用，防止了商品房交付延期時間長、工程款和開發貸款大量拖欠等風險的發生，保障了購房者、施工單位、農民工及貸款銀行的合法權益。
挪用預售款是開發商普遍違規行為
我國《城市商品房預售管理辦法》規定，“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。”一些地方也制定出臺了相應的辦法。如《山東省商品房銷售條例》規定，預售款項“必須用于與預售商品房有關的工程建設”。
中央政策研究室工業經濟局局長王超平認為，當前我國房地產市場仍處于發育完善階段，開發公司也處于起步發展階段，資本金顯得不足，預售款制度在短期內不會被取消。我國建立商品房預售制度，對房地產開發商來說具有直接融資功能。
由于各地相關配套法規滯后和管理不到位，商品房預售就像一只“籠中老虎”，成為房地產行業最容易出現問題的環節。央行《2004中國房地產金融報告》稱，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，而由于商品房預售資金的違規使用造成的問題最為突出。
對商品房預售資金的使用和監管，雖然《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中有明確規定，但由于沒有配套的監管細則，缺乏可操作性。房地產開發資金來源主要依賴銀行融資和商品房預售資金，其中預售資金占了很大比重。由于國家加強房地產宏觀調控，央行不斷提高房貸門檻，造成房地產開發企業資金短缺，挪用商品房預售款現象普遍存在。有的開發商用預售款從事其他經營活動，有的拿去炒股，有的甚至攜預售款潛逃。
“預售款違規挪用，直接造成商品房項目工程款短缺，交房延期，房屋質量下降，基礎設施不配套，甚至工程爛尾、交房無期等問題。”濟南市建委主任田莊認為，這不僅使購房者的利益無法得到保障，也造成工程款和農民工工資的拖欠，房地產貸款不能按時收回，房地產金融風險性增加等嚴重后果。商品房預售資金監管不到位，成為國內許多城市房地產管理部門迫切需要解決的問題。
濟南引入第三方擔保賠償機制
目前，各地對預售款監管方式各有不同。如廈門由市房地產交易中心負責商品房預售款監管，廣州市由設在國土部門和房管局中介管理所的商品房預售款監督管理小組負責監管，兩市雖然都取得了一定成效，但兩個監管機構都不具備民事責任資格，無法承擔監管失誤造成的動輒上億元的經濟損失賠償。
濟南市建委認為，應當對商品房預售款監管進行立法規范，但其監管行為應當通過市場行為來實現，而政府不應作為市場行為的直接參與者，避免政府來承擔資金監管的直接風險和無限責任。
從2005年10月起，濟南市引入市場中介機構，通過擔保公司、商業銀行對商品房預售款進行監管。政府不直接參與市場行為，不承擔資金監管的直接風險和無限責任，政府管理部門只對參與的中介機構資格進行審核并監督實施。濟南市房地產協會副會長張滿韻說：“這種新的賠償機制的引入，使擔保責任得到明確。預售款是樓盤銷售總額，但重點監管的資金只占總額的30%，需逐筆審批，只能用于本工程項目建設，以確保樓盤能蓋起來。”
濟南市建委規定，由房地產開發商委托擔保公司向購房人提供預售款監管責任擔保書。開發商出售預售商品房時，應當向購房人提供由擔保公司出具的預售款監管責任擔保書。擔保公司為保證購房人的預售款安全，有權對其擔保的預售款使用進行監管。期間，如出現開發商未按規定使用預售款，而造成購房人損失的，購房人有權要求擔保公司承擔擔保責任。開發商應當在商業銀行開立商品房預售款專用賬戶，委托開戶銀行為預售款監管銀行，并由開發商、預售款監管商業銀行和擔保公司三方簽訂監管協議書。
房地產開發企業將預售款全部存入銀行監管專用賬戶，并將商品房開發項目工程施工合同建設投資上限的120%作為重點監管資金。這筆資金只能用作本項目建設必需的建筑材料、設備，支付本項目建設的施工進度款、法定稅費等，不得挪用。在使用資金時，必須提出用款計劃和申請，并經擔保公司據工程進度進行核實。擔保公司一旦發現違規使用行為，將聘請會計師事務所對專用賬戶資金進行審計。
“以前開發商往往多頭開戶，導致銀行對預售款難以監管。濟南市的這一做法使銀行心里有了底，減少了對收回貸款的擔心。”招商銀行濟南經七路支行副行長劉峰說。
為防止一家擔保公司出現風險影響全盤，濟南市推行了多家擔保企業聯保制，要求所有準入的擔保企業聯合對開發項目提供擔保。為及時賠償購房者的損失，要求經招標準入的擔保公司繳納其注冊資金10%的擔保保證金，存入市建委指定銀行賬戶，未經允許不得擅自使用。擔保收費按預售款的2‰收取，由開發商支付。
目前，由5家擔保公司聯合組成濟南市建委擔保監管中心，統一分工，聯合辦公。這些擔保公司不再承擔其他擔保業務。據濟南置業擔保有限責任公司總經理楊震介紹，自2005年以來，擔保監管中心已與150個項目簽訂了監管協議，基本覆蓋了目前全部在建項目。其中，2005年濟南市有21.51億元預售資金納入監管；2006年有103億多元納入監管；今年截至9月底，有91個項目的101億多元預售款被納入監管賬戶。
濟南監管模式仍在逐步完善
“在目前我國融資渠道狹窄的情況下，商品房預售制度是不可能取消的。當前，關鍵是規范預售款管理。”國務院研究室綜合司巡視員陳祖新認為，我國1994年建立的商品房預售制度，當前面臨的不是取消而是如何加以完善。從本質上講，預售款不是開發商的資金，而是購房人的預付資金，政府有責任加強監管。濟南做法最大的創新就是采用市場擔保，規范了商品房預售資金的使用，保護了購房人的群體利益。
對此，建設部住宅與房地產業司副司長侯淅珉也持相同觀點，但他強調前提是對所有房地產開發商進行全面監管。目前，濟南市商品房預售款監管已覆蓋全部新批項目。
據了解，濟南市實施這一監管辦法后，基本杜絕了開發商大量挪用預售款行為。但也有開發商將收入不進預售款賬戶中。擔保公司發現后，及時組織專業審計，要求開發商進行限期整改。目前，濟南市已實現網上售房，更加便于監管。這一辦法實施以來，有10多家房地產企業因預售款使用不當被限期整改。
實施商品房預售款監管，對房地產開發商來說是個硬約束。辦法實施之初，有的開發商認為加重企業負擔，而現在抵觸情緒明顯減少。山東魯能亙富房地產開發公司總經理助理馮鳳英說：“預售款納入監管后，雖然企業用錢要進行申請，但這些手續在網上就可辦理，正常支出基本不受影響。這種辦法對守法開發商不會造成影響，而對不規范的開發商卻是一種限制。購房者在拿到購房合同時，還拿到擔保書，可以增強對企業的信任感，有助于銷售。”
為擴大擔保公司基本面的擔保能力，濟南市打算今后繼續通過招標，吸引有實力的擔保公司進入，爭取在現有4000萬元保證金基礎上，增加到1億多元。道高一尺，魔高一丈。預售資金仍是不法開發商眼中的肥肉，貓鼠之斗仍將繼續。眼下，濟南市正進一步完善相關監管措施，彌補房地產預售款監管體系可能出現的一切漏洞。 |