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 今年以來上市房地產公司通過增發、配股等方式，已合計融資超過1100億元。自滬深股市成立以來，還沒有哪個行業像房地產這樣，如此短時間內融得如此多資金。專家提醒，隨著地產股股價高企、地產商上市融資節奏加快，房地產市場的系統性風險正在向股市轉移
“上海地王”“廣州地王”“天津地王”“武漢地王”……地價狂飆，“地王”頻出，開發商們正在饕餮一場“地產盛宴”。一邊“跑馬圈地”，一邊憑借土地儲備從股市迅速融得逾千億巨資，時間之短、規模之大，自滬深股市成立以來，其他行業無出其右。
一幅房、地、股聯動圖日益顯現：“土儲”愈多，從股市圈錢就愈多；低成本融資愈多，買地沖動愈烈、手筆愈大。結果，地價越拍越高，土地囤積越來越多，房地產股一飛沖天。地價推高房價，堆積樓市泡沫，而開發商則通過股權公眾化將原本由企業承擔的房地風險轉嫁給中小散戶。
房企猛刮“圈地風”醉翁之意在股市
眼下，地產巨頭們正在全國上演堪稱狂熱的“圈地運動”。
8月24日，南京蘇寧房地產開發有限公司以44.04億元拍得上海南京路東端地塊，樓面單價高達6.69萬元/平方米，一舉成為國內單價最貴的“地王”。
僅一個月前，北辰實業等以92億元的天價競得長沙新河三角洲地塊，創下國內單宗土地拍賣總價最高的紀錄。
7月12日，萬科在廣東東莞競得一地，單位樓面地價超1.5萬元，不僅刷新廣東全省“地王”記錄，更高出當地現售商品房均價1倍，開“面粉貴過面包”之先河。
而房地產上市公司中期業績報告中膨脹的“土地儲備”量，更是凸顯了當下囤地風之盛。中報顯示，截止7月31日，保利地產的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米。另一地產巨頭碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產公司。
江蘇華泰證券行業研究員張馳飛統計發現，按照目前企業年開發量計算，在不新購土地的情況下，一些企業儲備用地足供連續開發兩三年，多的可達四五年，甚至土地儲備量更可供開發六七年的企業也不鮮見。
“這一輪圈地熱與以往有很大不同，它是與當前的牛市互為呼應的”。張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業未來發展作儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈占。
地產股狂掀“增發潮”
與“跑馬圈地”相呼應，上市房地產企業頻繁增發，從證券市場超大規模圈錢融資。8月22日，金地集團發布公告，除發行12億元的公司債進行融資外，公司還將通過公開增發募集180億元左右的資金。而一個多月前，這家公司剛剛定向增發1.73億A股，募得近45億元。
8月29日，萬科公告，宣布增發31715萬A股，募資100億元，創下我國股市增發史上單次募資最高紀錄。
數據顯示，今年以來上市房地產公司通過增發、配股等方式，已合計融資超過1100億元。張馳飛說，滬深股市成立以來，還從來沒有哪個行業像房地產這樣，在如此短的時間內、融得如此多的資金。
巨額融資為房企進一步“跑馬圈地”提供了堅實的后盾。僅僅7月中旬至今，就有萬科、北辰實業、保利地產、棲霞建設等多家房地產公司四處購地，足跡遍及無錫、蘇州、東莞、南京、長沙、杭州等多個城市。
“一塊土地動輒拍出十幾億、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高�！苯ㄔO銀行上海分行的一位信貸經理說，而從股市融資成本非常低廉，無須還本、不用付息，風險卻由眾多投資者分擔。“地產商動輒一擲億金也就毫不奇怪了�！�
而需要相應的業績來維持高股價的壓力，反過來又迫使開發商以更高的價格去追逐更多的土地。至此，被開發商們在業績報告中包裝成“開發規模加速→多元化資金渠道下的資金獲取量增加→財務績效提高→市值擴張的良性循環”，實質上已異化成“高地價→高股價→更高地價”的“泡泡”互動。
警惕“股地拉扯”的風險雙向循環
專家認為，隨著地產股股價高企、地產商上市融資節奏加快，房地產市場的系統性風險正在向股市轉移。上世紀70年代香港出現的“股地拉扯”可能再次上演，以高地價為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫結合在了一起，并互為循環。
最直觀的結果是高地價直接推高了房價，透支未來增長空間。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出，每有地塊高價賣出，周邊房價必應聲大漲，這幾乎成了普遍現象。如上海新江灣城地塊幾個月前拍出樓板價逾1.2萬元/平方米，之后周邊房價就迅速從每平方米1.5萬元左右升至1.8萬元。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，目前國內開發商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內，房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。
另一方面，房企競相圈地、圈錢，樓市風險正在不斷向證券市場轉移。
房地產行業風險的最終承擔者很可能不是、至少不完全是風險的制造者——房企，而是購房人、銀行和股民。地產公司以極低的成本從股市圈錢，推高地價，進而抬高房價，由老百姓買單。盡管房企直接融資減少了其銀行貸款，一定程度上分散了銀行風險，但畸高房價使銀行個人房貸業務風險大大增加。一旦房價下跌，壞賬增加，可能引發系統金融風險。
值得注意的是，開發商通過股權公眾化將房地產風險分散轉嫁。原本由企業承擔的行業風險最終被分散轉嫁到地產股投資者身上。
上市地產企業借股民的錢圈地，也造成大量土地被囤積閑置，國家有關處置閑置土地的法規、政策被架空成一紙具文，平添樓市調控的壓力。
1994年公布的《城市房地產管理法》就規定，出讓的土地逾期一年未動工開發的，可征20%的閑置費，逾期兩年則可無償收回。1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》、2005年出臺的“國八條”
均重申了相關規定。2006年的國務院轉發的九部委意見更要求“加大對閑置土地的處置力度”，“按期動工但開發面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止建設連續滿1年的，(也)按閑置土地處置。”
但現在，眾多房地產公司公開聲稱土地儲備足夠開發三四年，顯然是置國家相關法律法規政策于不顧�！暗禺a公司大面積囤地是在給政府出難題，”房地產研究者顧海波說，“對閑置土地不處置，囤地之風會更盛，開發商直接從囤地中坐享增值，影響住宅供給；嚴格執行的話，土地儲備的價值會削減，投資地產股的股民難免受損�？偠灾�，圈錢、囤地對樓市調控都大不利。” |