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最近一段時間以來，全國二線城市新“地王”迭出。屢屢出現的“天價”競拍其實正凸顯出當前房地產市場的“森林法則”——越是資本雄厚的開發商越能拿到日益稀缺的土地資源，而大量的普通開發商只能望樓興嘆，而“森林法則”導致的最終結果是房價被少數“寡頭”所壟斷。
12.05億元拿下18.8萬平方米！長春土地價格歷史性地突破了每平方米6000元；5540萬元競拍成功68畝土地，湖南衡陽縣新拍地價格高出目前土地價格兩倍多。最近一段時間以來，全國二線城市新“地王”迭出。“不得了，”長春著名地產策劃人顧永超說：“盡管競拍的這塊地位置不錯，但是6000多元一平方米的土地，蓋出來的房子得多少錢呢？”
二線城市“地王”迭出
7月31日，長春市土地出讓儀式上，中海地產以5.5億元、每平方米6300元摘得“西水地塊”，創下長春土地出讓單價的歷史紀錄，而這一紀錄在不到一個小時內，又被綠地集團以12.05億元、單價每平方米6403元再度刷新，創下了迄今為止長春市凈地拍賣單價之最。
同長春一樣，最近一個時期，全國各地新“地王”迭出，不同的是，新地王多出在二線城市而不是一線城市。7月24日，北辰實業、北京城開92億元“天價”聯合競得湖南長沙新河三角洲地塊，人稱“中國地王”。而湖南衡陽縣，一個人口不過10萬的小縣城，不久前卻以68畝土地拍出了5540萬元，而目前縣城黃金地段的土地價格也只有每畝40萬元。陜西延安寶塔區5.04畝土地創下了每畝1030萬元的“天價”。
對于開發商不斷到二線城市拿地，長春著名地產策劃人顧永超表示，主要因為一線城市地價暴漲，推出的地塊不夠集中連片，不符合大開發商的“胃口”。而二線城市目前土地價格與一線城市相比還比較低，升值潛力較大。同時，到二線城市拿地，對開發商而言不僅解決了生存問題，還有利于形成全國性的品牌效應。湖南一位曾從事過房地產經營的人士告訴記者：“實際上，按照目前房地產市場狀況，只要拿到了地就等于成功了一半。”他說，隨著國家對房地產市場宏觀調控力度加大，土地資源的緊缺性將越來越突出，而目前不斷上漲的房價無疑使手中有地的開發商有更大的利潤預期。
購房者心理底線再受沖擊
開發商成了“大地主”，未來的可持續發展有了本錢；但是對于土地“天價”，最著急的還是普通購房者，每一個“地王”的出現和更新，對購房者心理底線都是一個巨大的沖擊。2007年1月-6月，長春市的商品房價格同比已經增長了10.8%，比去年末增長了11.9%。“這么多‘地王’，土地價格輪番上漲，房價是不是還得漲啊？”長春市民周女士拿著“綠地集團喜獲長春新地王”的報紙，看得心驚肉跳。在湖南衡陽縣機關工作的孫先生說，近幾年縣里的房價翻了一番，“地價都上天了，那未來的房價肯定還要高。”孫先生滿臉無奈。
衡陽縣此次出讓的土地都處于臨街位置，加上離繁華商業街不遠，規劃發展潛力巨大。業內人士算了筆賬：按照衡陽縣目前繁華地段的門面房價格每平方米8000元至10000元推算，該地段建成后每平方米至少可賣5000元。
據了解，2006年4月6日，中海地產曾以1.8億元摘取長春南湖岸邊最后一塊黃金之地，土地的單價每平方米高達3215元，成為當時的“地王”。如今僅僅時隔一年多，“地王”的單價竟然翻了一番。盡管綠地和中海相關負責人謹慎地向媒體表示，地價高不等于房價高，兩個項目的建筑面積較大，容積率也比較高，平均到住宅的價格并不會高得超乎想像。但是據一位業內人士估算，以容積率接近三計算，南部新城樓面價將達到每平方米2000多元，加上配套等相關成本，成本價將逼近每平方米5000元，而目前長春在售商品房的市場價在每平方米3000元至4000元。
“地王”成房價上漲“推手”？
“中海和綠地都是國內知名的重量級開發商，我擔心如果都像他們這樣拿地，二線城市的房價可能會迅速上漲。”顧永超說。
據了解，長沙92億元“地王”出世10天之內，周邊樓盤已經集體提價。對于大盤的“圈地運動”，購房者的心態漸趨復雜。“剛開始挺高興的，覺得只有大盤才能提升城市的品質；現在看來，大盤到哪兒，哪兒的房價水漲船高。”周女士說。在長春市，中海對東南板塊、萬科對東城、綠地對西城的區域拉動作用十分明顯，現在這種拉動還在繼續。目前兩個新“地王”項目周邊的房價已近每平方米4000元，“地王”進駐后，房價還將隨之攀升。
記者采訪中，一些房地產開發商認為，屢屢出現的“天價”競拍其實正凸顯出當前房地產市場的“森林法則”——越是資本雄厚的開發商越能拿到日益稀缺的土地資源，而大量的普通開發商只能望樓興嘆，而“森林法則”導致的最終結果是房價被少數“寡頭”所壟斷。“‘地王’上長出的房價絕不會比市場均價低。”長春房產專業媒體人士趙振寧分析說，隨著土地爭奪的激烈，以后土地資源將越來越多流入大盤的旗下，而土地成本又在房價中占有絕對的比例，“地王”肯定會成為房價上漲的“推手”。“大盤爭地，緣于他們對市場的信心，但消費者的購買力是否受用得起，同樣有待時間的檢驗。”趙振寧補充說。 |