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近日，國內第一個基金型房地產信托計劃——聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃（以下簡稱“聯信精瑞”)在海南2007博鰲房地產論壇正式簽約。招商局地產控股股份有限公司、SOHO中國有限公司等多家實力地產企業成為該基金信托首批發起委托人。業內人士表示，該基金信托計劃意味著國內房地產金融創新邁出了標志性一步，也代表中國本土資金開始介入一直由境外資金唱主角的房地產資本運作領域。
拓展多元化融資渠道
據悉，該基金信托計劃是由全國工商聯房地產商會作為組織發起人，聯華國際信托投資有限公司作為受托人，依據中國銀監會發布的《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》而設立的一支基金型信托計劃。該基金信托計劃首次募集20億元，合格的投資者最低認購金額不低于100萬元，封閉期為五年。
聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東說，該基金信托將拓展多元化的融資渠道，加大房地產行業中直接融資的比重，改善房地產行業過分依賴銀行間融資的現狀。同時，該基金信托將充分發揮分散化、專業性的投資優勢，通過投資有增長潛力的房地產企業以及持有潛力物業，在其登陸國內外資本市場后，基金信托獲取房地產和資本市場兩方面高速增長所帶來的超額回報。業內人士分析后認為，這一信托模式實際上更加接近房地產投資基金，將以私募股權投資的模式運作，獲利模式包括注血小型地產公司促進公司上市以及包裝物業并期待發行REITS。
中國版房地產基金
按照國際趨勢，直接融資在房地產融資模式中占主導地位，其中扮演重要角色的正是私募股權投資基金。私募股權投資基金也是眾多國際機構投資者的重要產品形式和資金來源。但由于《產業基金法》的缺失，我國的私募股權投資處境并不明朗。今年初，銀監會發布《信托公司管理辦法》和《集合資金信托管理辦法》，放開了對集合信托計劃合格的機構投資人數量的限制，并且鼓勵信托產品更多地從事投資業務。這為信托公司推出私募股權投資類的基金型信托產品鋪平了道路。據了解，聯信精瑞的受托人聯華信托，以房地產信托為主營業務，在房地產金融創新上頗有建樹。聯華信托曾推出有國內首個房地產準基金之名的“聯信寶利”系列信托產品，迄今已成功運作多期。法規條件的完善和實踐經驗的成熟，促生了這支中國版的房地產私募股權基金的誕生。
一位外資投資基金的負責人告訴記者，由于土地和不動產的種種特性，與其他投資領域相比，房地產投資中，本土資金具備的優勢更加明顯。本土資金會更為熟悉和適應國內項目和地方政府的運作方式。另一方面，當前國內對于外資投資房地產的限制政策也拉長了外資的運作周期，增加了運作難度。而作為國內第一支房地產投資基金信托，聯信精瑞房地產基金信托的設立、營運和監管都將為我國日后房地產投資基金的發展提供寶貴的經驗和行業發展標準。
本土資金更具優勢
基金型信托的誕生意味著中國本土資金開始介入一直由境外資金唱主角的房地產資本運作領域。已經在中國投資了多個房地產項目的賽智全球投資基金高級經理郭偉告訴記者，一旦中國本土類似的房地產投資基金形成規模，相較于外資基金更具有優勢。這種優勢除了對于當地資源的掌握程度之外，另一個最主要的因素在于，目前國內限制外資的政策大大拖慢了外資投資基金的運作速度。根據外管局的最新規定，目前境外資本投資內地必須經過國務院備案，加上結匯的時間，境外資本在資金流入方面至少需要付出兩個月左右的時間。
值得注意的是，與之前國內所有的房地產信托計劃不同，聯信精瑞是由全國工商聯房地產商會作為組織發起人，招商局地產控股股份有限公司、保利房地產(集團)股份有限公司、北京天鴻房地產開發有限公司、中新集團、北京華遠地產股份有限公司、SOHO中國有限公司、力維斯投資集團、中坤投資集團等多家大牌房地產企業作為該基金信托的首批發起委托人。顯然，對于這一新事物，來自國內房地產企業的行業性支持的背景色彩相當強烈。而據記者了解，福建聯華國際信托投資有限公司，是經中國人民銀行總行批準于2003年3月組建成立并規范運營的股份制金融機構。2005年8月18日更名為聯華國際信托投資有限公司。公司注冊資本5.1億元，其中外匯資本1500萬美元。福建省政府全資擁有的華僑投資控股公司是公司第一大股東，主要股東包括新希望集團、中誠信信用管理公司等，公司以房地產信托為主營業務。
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