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 一邊是房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，一邊是房屋租售比嚴(yán)重超越國(guó)際警戒線。近日，一位在珠三角和廣西、云南等地多年從事樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商不無(wú)憂慮地向記者表示，現(xiàn)在房屋租售比居高不下，讓他感覺(jué)樓市的夏天就要過(guò)去了。
新樓大量空置
這位姓梁的房地產(chǎn)商告訴記者，從1999年他開(kāi)始投身房地產(chǎn)業(yè)，至今房屋價(jià)格已經(jīng)翻了好幾番，但過(guò)去是賣(mài)一套入住一套，如今是賣(mài)10套才會(huì)入住一套。入住率不斷降低的最主要原因在于很多樓市投資者購(gòu)買(mǎi)的房子并沒(méi)有租出去，這在以收取租金或轉(zhuǎn)售為主要獲利方式的樓市里顯示投資風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大。
據(jù)這位房地產(chǎn)商介紹，在2001年至2003年樓市比較正常的年份，深圳、廣州、南寧、昆明等地房?jī)r(jià)每年上漲2%至5%，最高的時(shí)候深圳均價(jià)也才7000元至8000元/平方米，北京三環(huán)以內(nèi)好的樓盤(pán)價(jià)格也不過(guò)如此，按照兩地的平均工資水平，雙職工家庭每個(gè)月都能購(gòu)買(mǎi)1至1.5平方米的房屋面積。如今深圳關(guān)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格飆升到每平方米2萬(wàn)多元，北京三環(huán)以內(nèi)價(jià)格也超過(guò)2萬(wàn)元，每個(gè)月的漲幅還都超過(guò)10%。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為11242元。從這個(gè)收入水平看，6個(gè)月不吃不喝也難求一平方米的住房。
福建省《2006年金融運(yùn)行報(bào)告》顯示，2002年至2006年，福州房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格年增幅始終在4%以下，甚至有很長(zhǎng)一段時(shí)間維持在負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。以福建福州金山板塊為例，房屋銷售單價(jià)高達(dá)6000元/平方米，但不到600元就能夠租到裝修齊全的四室兩廳大戶型居室。而在廣西南寧瑯東一帶，樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)飆升到4000元至5000元/平方米，但400元左右就能夠租到140至160平方米的大房子。
銀行推波助瀾
近期房?jī)r(jià)快速上升的原因除需求旺盛、地價(jià)快速上漲、境外資金炒樓等眾所周知的因素之外，與銀行搞“捆綁銷售”、現(xiàn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系不完善也有密切關(guān)系。
對(duì)于各個(gè)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)和個(gè)人購(gòu)房貸款都是完成放貸指標(biāo)的大客戶群。為了確保銀行貸給開(kāi)發(fā)商的錢(qián)能夠及時(shí)回籠，大部分銀行在給開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款時(shí)，都會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽訂樓盤(pán)的集體房貸協(xié)議，即開(kāi)發(fā)商必須盡量確保購(gòu)房者申請(qǐng)同一個(gè)銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款。開(kāi)發(fā)商的債務(wù)、銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，全部轉(zhuǎn)移到個(gè)人購(gòu)房者身上。此外，目前銀行對(duì)樓盤(pán)價(jià)格定價(jià)評(píng)估主要根據(jù)周邊樓盤(pán)銷售價(jià)格，并沒(méi)有把預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前“捂盤(pán)”炒作，銀行也默認(rèn)這種方式：房?jī)r(jià)越高，銀行放出的貸款回籠越快，銀行利潤(rùn)自然也就越高。
銀行這種做法蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)在于，銀行隨時(shí)可能成為負(fù)資產(chǎn)的“埋單人”。在房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí)，加息也使購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增加。如今在北京，五環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)一套100平方米左右的房子，就要付出100多萬(wàn)元，若以七成20年期的房貸，月還款額逾5000元，背負(fù)沉重房貸的“房奴”一旦不堪重負(fù)，銀行就不得不“兜底”。
租售比超警戒
所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售租比一般界定為1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無(wú)論是高于1：200還是低于1：300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。
梁姓房產(chǎn)商告訴記者，現(xiàn)在廣州、深圳一帶的租售比已經(jīng)達(dá)到1：800甚至1：1200。舉個(gè)例子，一套100平方米的房子，投入購(gòu)買(mǎi)資金要超過(guò)240萬(wàn)元，每年花費(fèi)約5萬(wàn)元，而每年租金才不過(guò)8000元至一萬(wàn)元，也就意味著最少也要240至250年才能收回買(mǎi)房的成本。他算過(guò)一筆賬，按照租售比1：200至1：300預(yù)計(jì)，折算成長(zhǎng)期投資的年收益率，大約是4%至6%。現(xiàn)在租售比達(dá)1：800甚至1：1200，意味著收益率遠(yuǎn)低于4%，只有1%甚至0.5%，真正想把房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資，就是看準(zhǔn)了向房地產(chǎn)注入資金的長(zhǎng)期收益，而這樣的收益率顯示樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常之大。“誰(shuí)都知道有泡沫，又都擔(dān)心錯(cuò)過(guò)賺取高額利潤(rùn)的良機(jī)。這就像擊鼓傳花，想接花又怕錯(cuò)過(guò)最后一棒。擊鼓傳花的游戲一旦停住，接盤(pán)者將得不償失，甚至損失慘重。” |