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“在未來，要實現穩定、高速的發展，商業地產必須進入‘金融產品化’時代。”五合國際集團總顧問劉力近日表示，改變傳統的“售房”觀念，以制造“金融產品”的方式進行商業地產開發及運營，創造更高商業價值是國內商業地產開發的正確途徑。其宗旨是在項目開發的理念及開發方式上，以一種完整而專業的方式，體現項目的最大真實價值，以創造在項目的開發及運營各階段進行資本運作的基礎。商業地產開發“金融產品化”是國內商業地產發展的長遠趨勢，也是中國商業地產正常、良性發展的惟一出路。
國內商業地產操作模式多有盲目性
劉力表示，商業地產由于其自身的高專業化特點，開發的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業管理方面，而國內目前開發操作模式多有盲目性。商業地產項目的開發計劃性至關重要，而這關鍵的一環需要具有專業的經驗、技能和引進資源的潛在價值的專業機構完成。在既缺乏經驗，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經歷了眾多失敗的商業地產商正在走上“開發模式專業化”的道路。
“很多商業項目的開發沿用了住宅開發的模式，思路上存在偏差。”劉力告訴記者，住宅地產可以被視為直銷，商業地產開發則更類似于傳銷。由于需要專業的機構介入前期招商與后期的管理，所以商業地產更類似于酒店項目的開發，其開發與顧問和管理方是相互獨立的，商業地產開發的目標是招商與運營的成功，所以開發商主要的目標客戶是專業零售商家與專業管理團隊，而不是二手出租的散戶投資者。目前，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開發模式也已不再適用于商業地產。
我國商業地產開發的模式，先期是以住宅區的開發為支撐，以住宅底層商店的業態形式出現。其基本的開發思路是建立在“小區配套”這一計劃經濟時代產物的基礎上，按照“千人指標”和“合理的服務半徑”的要求，定位定量。伴隨大盤開發模式的出現，及開發商集中運作專項的規模化的投資資金的可能，商業地產進入專門化、大型化、集約化的階段。在各大中城市出現了以“超市”業態為首，以店鋪群為主力的大大小小的商業中心。劉力認為，在發展中，如果盲目地投資和孤立地建設，以及“賣掉就走”的商販式房地產營銷策略，勢必會造成投資無回報，“建成售不出、店家難經營”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價下滑的現象，表明商業地產市場投資、建設、經營三大關系的脫節，從而衍生出復雜的法律糾紛和社會問題，這些都值得警惕。
專業機構缺失制約中國商業地產發展
五合國際首席地產分析師李小鋒認為，在中國商業地產開發產業鏈中，專業的顧問中介機構是明顯缺失的一環。在國際商業地產運作中，中介機構的價值被廣為接受。由于專業中介的存在，使得投資方、開發商、零售商的職責更清晰，操作更專業，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業態的專業中介。
中國地產的傳統是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服務不信任，這一點更反映在商業地產開發中。專業服務機構能提供五大方面的服務：一是提供最佳項目形態；二是在國際化招商過程中起至關重要作用；三是全程提供專業水準的規劃；四是確保規劃設計出優質商業設施；五是代表客戶項目與國外商家有目標、有選擇地進行交流。“這五項服務正是中國開發商所沒有能力解決的。”李小鋒說，專業中介機構的優勢之一就是具有招商渠道。中介服務機構在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發商的利益。專業中介服務機構同商家的魚水關系是開發商不具備的，這也是中國商業地產最缺乏的招商渠道。況且對于中國目前大型商業地產項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開發的后續進程影響也最大，而專業的國際中介在招商渠道方面的優勢十分明顯。
商業地產項目招商晚于設計風險最大
“現在多數開發商在招商未有結果的情況下已開始規劃設計，甚至開工建設，導致許多設計招投標完成，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷。”劉力認為，與項目的整體商業規劃相比，建筑的規劃設計屬于“下家”。建筑的規劃設計方案必須滿足專業中介提出的整體商業業態搭配構想。合理的業態搭配是對零售商的專業吸引力，也是持久盈利的保證。劉力表示，由于設計方不可能具有專業中介的能力，以建筑師為主導的商業項目只能是高通用性的虛擬設計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求，因此在店家明確之前，設計是盲目的。有些項目在招商過程中由于缺乏整體規劃，按住宅營銷模式由店家自選認購，導致本來有希望整體招商的項目被切割得七零八落。所以，為降低風險，招商和商業規劃應在建筑規劃設計之前。
劉力認為，新一代的商業項目開發將在計劃性、綜合性及開發與運營的統一性方面大幅提高。在不同業態的統籌方面，需結合購物、餐飲、娛樂等多種業態。而在零售一個層面，主力店、次主力店及小型店面之間在位置、規劃、檔次上的搭配同等重要。在行業層面，不同行業零售的租金支付能力不同，但不同行業的零售能帶來不同的支撐點，有的具有品牌，有的有高回報，有的低回報但能聚人氣，所以統一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營的整體回報，而不是一次性銷售的業績。為實現統一的籌劃與長久回報就需要運營商的早期介入和開發與運營的統一管理。只有開發與運營的高度配合，商業與地產的統一才能標志商業地產達到規范化與專業化的新高度。 |