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5月18日，央行再次加息。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于此次利率調(diào)整幅度不大，還貸壓力不會(huì)增加很多，但多次累積影響不小；而對(duì)于開發(fā)商而言，這意味著從銀行獲得資金的難度進(jìn)一步加大，開辟多元化的融資渠道成當(dāng)務(wù)之急。對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加息對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的影響短期內(nèi)不會(huì)很大，百姓的購(gòu)房熱情和房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)很難因加息而改變。
購(gòu)房人：此次房貸月供增加不多
“此次央行實(shí)施的組合式利率調(diào)整政策，從根本來(lái)看，主要是通過(guò)這種多項(xiàng)的金融政策來(lái)遏制經(jīng)濟(jì)過(guò)快發(fā)展向過(guò)熱發(fā)展的苗頭，抑制固定資產(chǎn)投資特別是房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，同時(shí)，更主要的也還是給持續(xù)飆升的股票市場(chǎng)降溫，而并非主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于加息幅度不大，使得購(gòu)房者提高的還貸幅度也并不大。”北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說(shuō)。
金育松告訴記者，此次加息對(duì)于住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用明顯大于加息本身帶給消費(fèi)者的實(shí)際成本支出。因?yàn)閷?duì)于普通的住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，此次利率上調(diào)的成本增加幅度非常小，以貸款30萬(wàn)元，期限為20年，按等額本息的還款方式計(jì)算為例，可享受下限優(yōu)惠利率，加息前年利率為6.0435%，加息后年利率為6.12%，僅上漲0.0765%，每月月還款額僅增加13.28元。
盡管單次加息幅度不大，但央行在不到兩年半的時(shí)間里已六次提高住房貸款利率，以最低優(yōu)惠下限計(jì)算，累計(jì)利率上調(diào)幅度超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然每次加息幅度都不大，但六次加息累計(jì)后，其對(duì)購(gòu)房者的還貸額的影響已經(jīng)非常明顯。以50萬(wàn)元20年貸款計(jì)算，還款額增幅在10%左右。
金育松認(rèn)為，由于央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，市場(chǎng)普遍預(yù)期進(jìn)入了加息周期。這表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而會(huì)讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期的成本明顯增加一個(gè)預(yù)期，這樣，在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求。更為重要的是，如果再次加息，房貸人的利息負(fù)擔(dān)還會(huì)增加。
開發(fā)商：銀行貸款難度加大
與普通購(gòu)房者相比較，記者發(fā)現(xiàn)，央行此次加息與上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的“組合拳”對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)購(gòu)房者的影響。
北京開太物業(yè)交易保證有限公司總經(jīng)理白鈞說(shuō)，此次調(diào)整后，一年期存貸款利率已分別達(dá)3.06%和6.57%，存貸款利差、特別是中長(zhǎng)期存貸款利差縮小，這將有助于控制銀行貸款，尤其是中長(zhǎng)期貸款的增長(zhǎng)勢(shì)頭，銀行的放貸能力將被降低。
這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，依靠銀行貸款融資的難度加大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與大的房地產(chǎn)企業(yè)相比，連續(xù)加息將使得小型開發(fā)商融資途徑更加縮小，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)整合將會(huì)加劇，而開拓多元化的融資渠道已成各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。
事實(shí)上，在過(guò)去的半年里，開發(fā)商正試圖改變行業(yè)的以銀行貸款為主要融資渠道的狀況，大量開發(fā)商啟動(dòng)上市融資方案，不少開發(fā)商謀求香港上市。與此同時(shí)，一部分企業(yè)對(duì)外資出讓股份，獲取資金支持。據(jù)央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，房地產(chǎn)開發(fā)利用外資比上年同期增長(zhǎng)了一倍。
京城某房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，國(guó)家采取加息政策已在預(yù)料之中，對(duì)于企業(yè)成本影響不是很大。從目前來(lái)看，公司不會(huì)改變?cè)械陌l(fā)展計(jì)劃，但是未來(lái)是否會(huì)進(jìn)行調(diào)整要看未來(lái)是否會(huì)有連續(xù)加息的動(dòng)作。“在此次利率調(diào)整之前，公司已經(jīng)開始尋找新的融資渠道，其中包括啟動(dòng)A股上市計(jì)劃，在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。”這位開發(fā)商說(shuō)。
市場(chǎng)：短期影響不大
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)不會(huì)受到太大影響，百姓的購(gòu)房熱情和房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生太大的改變。
金育松說(shuō)，目前市場(chǎng)仍是以自住型剛性需求為主的市場(chǎng)，這部分人的購(gòu)買意愿受利率調(diào)整波動(dòng)影響不大，而對(duì)于資金雄厚的投資者而言，對(duì)利率的小幅度變動(dòng)也不會(huì)很敏感。短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生太大的變化和波動(dòng)。
根據(jù)新浪房產(chǎn)關(guān)于“央行調(diào)息對(duì)購(gòu)房的影響”調(diào)查顯示，截至20日12時(shí)，共有30616人參加了調(diào)查，其中，79.71%的被調(diào)查者認(rèn)為，央行加息不能抑制飛漲的房?jī)r(jià)；對(duì)于貸款利率提高會(huì)不會(huì)影響購(gòu)房計(jì)劃，43.71的被調(diào)查者表示不會(huì)受影響，48.3%的人表示會(huì)受影響；對(duì)于貸款利率調(diào)整影響最大的人群，77.68%的被調(diào)查者認(rèn)為是普通購(gòu)房人。
白鈞說(shuō)，央行雖然連續(xù)兩年里多次加息，但其主要目的是為了進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控的整體力度，目的是防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。所以對(duì)于大多數(shù)自住型房貸者來(lái)說(shuō)無(wú)須過(guò)度驚慌，只要能認(rèn)真分析相關(guān)政策，從理財(cái)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，選擇適合自己的貸款方案，就不會(huì)增加太大的負(fù)擔(dān)。
有些房地產(chǎn)人士認(rèn)為，此次加息更多地將對(duì)股市產(chǎn)生影響，而非樓市，這會(huì)導(dǎo)致股市分流出來(lái)的大量資金重新流向樓市。 |