|
“宏觀調(diào)控對國外游資打擊很大，但對于基金仍未傷筋動骨。事實上，外資更加看好宏觀調(diào)控期間擠掉泡沫的中國樓市。”記者在廣東、廣西、香港、上海等地采訪時發(fā)現(xiàn)，不少金融機(jī)構(gòu)和外資投資機(jī)構(gòu)表露出這樣的心態(tài)。
限制外資等政策出臺后，外資并未放緩進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的步伐。專家認(rèn)為，中國樓市仍是投資者感興趣的地區(qū)，如果資金充裕的外資基金頻繁買賣物業(yè)，可能對房價推波助瀾，亟待有關(guān)部門重點關(guān)注并加強(qiáng)監(jiān)管。
外資進(jìn)入華南房市步伐加快
2006年11月，RREEF，德意志銀行之房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施管理業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)，宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個大型民用住宅項目，開始進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場。
同年12月，香港南豐集團(tuán)旗下資金在廣州土地拍賣市場掀起風(fēng)云。位于廣州琶洲會展中心南側(cè)的地塊，被拍出了7.4億元的高價，折合樓面地價每平方米10037元，刷新了土地拍賣的歷史記錄，而廣州此前最“熱”的珠江新城的樓面地價為每平方米4000多元。
業(yè)內(nèi)人士曾紀(jì)崇認(rèn)為，京滬兩地房地產(chǎn)價格已經(jīng)相當(dāng)高，增值空間有限，但華南地區(qū)相對而言潛力巨大。記者從仲量聯(lián)行獲悉，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過5000萬元)成交總額達(dá)170億元，比2005年增加372%，其中約6%來自包括香港的境外投資者。現(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達(dá)31億元，外國投資者占20%。
進(jìn)入2007年，外資進(jìn)入華南房市的步伐仍在加快。根據(jù)廣東省房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金739.44億元，同比增長22.25%，增幅同比基本持平。其中，外資為25.9億元，同比增長373.91%，與上年同期-52.82%的增長形成強(qiáng)烈對比。
從購買物業(yè)轉(zhuǎn)向介入開發(fā)領(lǐng)域
在宏觀調(diào)控的政策壓力下，外資進(jìn)入中國樓市的模式正在從簡單的“爆炒”一個或幾個熱點城市的樓盤，改為炒作區(qū)域性樓盤；從過去直接購買已建好的物業(yè)、單打獨(dú)斗為主，轉(zhuǎn)向更早介入開發(fā)、與內(nèi)地開發(fā)商合作等模式。
業(yè)內(nèi)人士曾紀(jì)崇認(rèn)為，外資確實對有關(guān)限制政策心存疑慮，但在觀望后發(fā)現(xiàn)影響不大，于是迅速啟動。2006年上半年，加拿大、日本的大宗資金首次進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場，外資對華南市場的關(guān)注度開始升溫。外資基金都預(yù)期有回報，強(qiáng)大的資金壓力下他們把目光集中到中國樓市。
曾于2005年大批出售澳洲房地產(chǎn)的日本投資者，在2006年投資中國的寫字樓物業(yè)。2006年，日本投資者以1.7億元購入羊城大廈，開始盤活這幢自1998年以來處于停工狀態(tài)的“爛尾樓”。
仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說，在人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期下，外資在加快進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。2006年，在華南地區(qū)動作不多的摩根士丹利和漢國置業(yè)合作開發(fā)了廣州的北京南路商住項目。
與以往購買物業(yè)管理出租的方式不同，外資開始進(jìn)入風(fēng)險較高、收益較高的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2006年7月，美國環(huán)球房地產(chǎn)管理公司保德信亞洲注資10億元，與深圳市怡景投資中心城達(dá)成協(xié)議，共同發(fā)展中心城，這種中外合資發(fā)展模式在深圳屬首創(chuàng)。
應(yīng)重點關(guān)注“點火”基金的投資動向
多位專家指出，目前《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》中的門檻——如“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。”對財力雄厚的基金影響不大，純粹購買現(xiàn)有物業(yè)、對樓價推波助瀾的“點火”基金，應(yīng)成為關(guān)注的重要對象。
長期關(guān)注廣西、云南等地樓市的專家曾在旺認(rèn)為，從投資分散風(fēng)險的角度看，進(jìn)入中國的外資在向中西部二三線城市轉(zhuǎn)移，其主要方式是尋找炒作題材。如廣西南寧的中國-東盟博覽會、云南的大湄公河次區(qū)域開發(fā)等，都是可以炒作的概念。
曾紀(jì)崇估計，總體房地產(chǎn)開發(fā)投資中，外資約占5%，但以物業(yè)買賣交易額計，外資則占10%至15%。雖然外資占整體內(nèi)地房產(chǎn)市場比例不高，但在重點城市，所占比例可達(dá)20%。
上海房地產(chǎn)專家蔡為民認(rèn)為，外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)帶來不少正面作用，但一些房地產(chǎn)投資基金則純粹購買現(xiàn)有物業(yè)，對行業(yè)發(fā)展并無太大促進(jìn)作用，反而對樓價推波助瀾。外資的風(fēng)向標(biāo)作用很強(qiáng)，1元的外資投入，可能帶來10元的內(nèi)資跟進(jìn)，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。
曾紀(jì)崇、陳永輝等專家建議，重點關(guān)注外資基金在房地產(chǎn)市場的投資動向，通過稅收、外匯管制、投資規(guī)模等手段，引導(dǎo)和限制基金進(jìn)入內(nèi)地炒作。同時，房地產(chǎn)政策的制定，要考慮人民幣匯率改革的進(jìn)程，關(guān)注其他經(jīng)濟(jì)和社會問題的連鎖反應(yīng)。
|