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一些業(yè)內(nèi)人士近日表示，房地產(chǎn)投資增長速度慢不下來的主要原因之一，是地方政府的投資沖動還剎不住車。我國工業(yè)用地價格一直處于最低水平，雖然許多城市工業(yè)用地出讓最低價是根據(jù)基準(zhǔn)地價的70%確定的，然而在實(shí)際操作中，一些地方政府受“以地生財”和GDP政績等利益驅(qū)動，競相降低工業(yè)地價以吸引投資者，如此一來，本來就不高的工業(yè)地價又大幅縮水。近日記者從國土資源部獲悉，國土資源部和監(jiān)察部今年將聯(lián)合在全國開展工業(yè)用地執(zhí)法監(jiān)察，范圍是2006年國務(wù)院31號文件下發(fā)以來，各地工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況。
使用金翻倍，牽動市場神經(jīng)
從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地各等別征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高一倍。對于因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地，一律按實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收土地有償使用費(fèi)。其次，土地使用費(fèi)仍實(shí)行中央與地方30：70分成體制。但為避免部分地方不能足額征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的問題，政策將地方分成的70%部分，一律全額繳入省級國庫。該政策一出，業(yè)界對此的反應(yīng)各不相同，有人分析政策將導(dǎo)致地價翻倍，縮緊地根的信號將刺激房價再次上升；而大多數(shù)官方人士則認(rèn)為，由于政策將地方分成的70%部分收益繳入省級國庫，會改變各級政府之間的土地收益分配關(guān)系，這樣只會減少地方政府的土地收益，不會過多增加用地成本。
為什么新增建設(shè)用地使用費(fèi)會成為此輪土地調(diào)控的絕對重點(diǎn)？上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅告訴記者，原因很明顯，隨著生產(chǎn)能力的提高，中國土地需求與土地資源稀缺等矛盾日漸突出，以上海為例，目前上海人均土地面積0.55畝，只相當(dāng)于全國平均水平的1/20，土地供求關(guān)系日漸緊張，天價“地王”在上海一再出現(xiàn)。土地管理一旦失控，繼而來之的則是新增建設(shè)用地規(guī)模過度擴(kuò)張，土地利用粗放，國家的宏觀調(diào)控自然無法得到有效落實(shí)。
收緊地根，嚴(yán)控工業(yè)用地低成本擴(kuò)張
中央政府近年為加強(qiáng)土地調(diào)控出臺多項(xiàng)措施，明確了我國“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”。然而在中央“收緊地根”的道道金牌之下，地方囤積土地現(xiàn)象非但不見好轉(zhuǎn)，某些城市內(nèi)違法圈地甚至出現(xiàn)了反彈。2005年，國土資源部對16個城市進(jìn)行衛(wèi)星遙感監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，違法用地數(shù)占新增建設(shè)用地的近60%，個別地方違法用地面積占新增用地面積的90%。而造成土地利用的反調(diào)控走勢的根本原因是一些地方擴(kuò)張新增建設(shè)用地的沖動強(qiáng)烈，其中最突出的就是工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2003年起我國工業(yè)用地增長幅度逐年提高，到2005年已經(jīng)占到全年總供應(yīng)的32.7%。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因，一方面是因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)用地需求日漸旺盛；但另一方面，地方爭相搶奪投資資金，采取競相壓低地價的方法招商引資，導(dǎo)致工業(yè)用地需求迅速膨脹。鄒毅在接受本報記者采訪時表示，全國各地工業(yè)用地利用強(qiáng)度普遍偏低，即使在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不少工業(yè)項(xiàng)目用地容積率也只有0.3至0.6，而在國外這一數(shù)值可達(dá)到0.8至1.2。工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張的現(xiàn)象已經(jīng)造成土地隱性閑置和浪費(fèi)，不僅導(dǎo)致土地市場混亂，也為中央的房地產(chǎn)調(diào)控帶來諸多障礙。
“十五”期間的各類土地價格顯示，我國工業(yè)用地價格一直處于最低水平，許多城市工業(yè)用地出讓最低價是根據(jù)基準(zhǔn)地價的70%確定的，然而在實(shí)際操作中，競相降低工業(yè)地價以吸引投資者不在少數(shù)，如此一來，本來就不高的工業(yè)地價又大幅縮水。鄒毅表示，此項(xiàng)政策正是針對一些地方人為壓低工業(yè)地價，甚至是低地價、零地價、負(fù)地價等工業(yè)用地出讓問題提出的。
地價可分為取得成本、開發(fā)成本、政府收益三部分，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)歸于政府收益，在工業(yè)用地尚未啟用市場配置的地方，地價主要取決于政府收益部分的成本。政策將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高一倍后，工業(yè)用地價格將在原有基礎(chǔ)上提高40%至60%左右，使工業(yè)實(shí)際用地出讓價格恢復(fù)到基準(zhǔn)地價水平，扭轉(zhuǎn)工業(yè)用地虧本出讓的局面，以抑制工業(yè)用地的過度擴(kuò)張，使工業(yè)地價得到理性回歸。
嚴(yán)控新增用地，盤活存量成為下個重點(diǎn)
鄒毅表示，雖然政策對用地成本的影響不大，但卻給市場一個明確的信號——嚴(yán)控新增用地，調(diào)控根本宗旨在于進(jìn)一步緊縮“地根”，土地新政的出臺實(shí)施，將從預(yù)期上減少新增建設(shè)用地供應(yīng)量。但是長遠(yuǎn)來看，企業(yè)取得工業(yè)用地的成本增加，將促使企業(yè)提高工業(yè)用地效益，從而抑制企業(yè)的圈地沖動，降低工業(yè)用地的需求。
在土地供應(yīng)方面，土地取得成本提高后，如何盤活現(xiàn)有的存量土地就成為各地政府考慮的首要問題，整個土地開發(fā)的擴(kuò)張格局也將發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，盤活閑置存量將成為下一個重點(diǎn)。各地政府必定會通盤考慮土地供需特性，制定適量的土地供應(yīng)計劃，尤其是針對存量土地的盤活。
隨著政策對于新增用的監(jiān)管日趨嚴(yán)格，大部分城市的土地供應(yīng)量會相對平穩(wěn)合理。
對工業(yè)用地以市場價格機(jī)制的方式來規(guī)劃與約束，既能夠減少土地隱性閑置與浪費(fèi)，也能夠把一些利用審批工業(yè)用地來炒作土地的開發(fā)商清除出市場，會提高土地的使用效率、增加土地的供給。同時，工業(yè)用地限制將改變以低價土地吸引投資的策略，促使企業(yè)集約用地，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)用地的資源。 |