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最近一段時間，有關廣東省農村宅基地上市方案上報待批的消息吸引了眾人的眼球，同時關于農村宅基地應否上市流通的探討也越發激烈。近日有關專家接受本報記者采訪時再次呼吁，盡快建立農村宅基地交易市場，允許農村宅基地上市公開流轉，同時設計符合我國國情的農村宅基地流轉的法律制度。
農村宅基地制度改革迫在眉睫
記者了解到，有關農村宅基地上市流通的呼聲源起于廣東省“兩會”期間省國土資源廳提出的有關規范土地管理的新議案。按照省國土資源廳的議案，在“一戶一宅”原則的前提下，廣東農民合法的宅基地可上市流轉，農民也將因此分享土地出租、出賣、出讓獲得的利益。對現有的農村宅基地和農村住宅，應依照規定明確權屬及登記發證手續，其中明確權屬、登記發證的農村住宅可以轉讓、出租、抵押，但不得改變住宅用途。
據介紹，按現有法律法規，宅基地嚴禁流轉，但廣東省國土資源廳的這一新規與目前處于審議階段的《物權法》關于宅基地的討論方向一致。《物權法》草案第七次審議時，已經將六審稿中“禁止農村宅基地流轉”的條文進行了修改。
事實上，早在2005年，廣東省就出臺了《集體建設用地使用權流轉管理辦法》，允許在土地利用總體規劃中確定并經批準為建設用地用途的集體土地進入市場，其方式可以是出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，在某種程度上保證了集體、國有土地的地位平等。
對于農村宅基地制度改革問題，政協重慶市第二屆委員會副主席陳萬志認為，農村宅基地制度改革是一項牽一發而動全局的重要制度創新.對農村宅基地制度進行改革和調整迫在眉睫。
陳萬志從三個方面向記者闡述了改革迫切性的原因。首先，農民宅基地制度長期滯后于城市“房改”和土地有償有期限使用制度改革，阻礙著農民住房財產的市場流通。農民住房是自己建的，但宅基地屬集體所有，一方面集體土地被征用時，必須國有化后才能夠進入市場；另一方面農民宅基地由于沒有分戶土地證，不能單獨作為完整的房地產產權進行交易。
其次，自從上世紀80年代實行“房改”后，城市房產地產逐步實現了“一戶兩證”，規定了住宅用地70年使用權。這種房地產可以完全進入市場，已被金融信貸認同。城中村的原農民住宅及用地在城市改造中價值已按市場價被重估.成為完整住宅產權，利益基本得以保護，因而客觀上形成了城中村農民和農村農民住房財產制度的差異。
再次，農民住宅產權的不完整性，使農民僅有的財富不能作為資本來運作。這不僅影響了金融資本進入農村，也不能保證在交易中保持公平和保值增值。
對此，山東省政府參事、山東省經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海表示贊同。他告訴記者，隨著我國市場經濟體制的建立和不斷完善，隨著城市化、工業化，農民進城打工定居的增多，隨著農村加快中心村、鎮的建設，客觀上要求解決農村宅基地出租、買賣和抵押的問題。
山東省經濟學院不動產法研究中心在2006年假期曾組織學生對全省農村宅基地使用和流轉情況進行了抽樣調查，調查涉及全省17地(市)的42個縣、42個村莊。調查結果顯示，總計51.3%的村莊實際存在著住宅出租情況，出租戶數在10戶以上的村莊占30%；總計68.9%的村莊實際發生過住宅出賣情況；實際出賣住宅10戶以上的村莊占26.5%；其中，75%城鄉結合部地帶的村莊實際發生過住宅出賣情況，實際出賣住宅戶數在10戶以上的占43%。調查說明，山東農村住宅出租、出賣的情況已較為普遍。
改革有利于金融資本進入農村
針對調查的情況，郭松海認為，住宅所有權流轉，宅基地使用權也要隨之流轉，為此，應盡快建立農村宅基地交易市場，允許農村宅基地上市公開流轉，這不僅能夠增加農民的融資手段，增強農民進城購房能力，為他們安居樂業的創造基本條件，而且可以盤活宅基地存量，節約耕地資源，有利于中心村、鎮的建設和農村經濟的發展。
對于農村宅基地改革的意義，陳萬志說，如同家庭聯產承包責任制一樣，必將促進農民財富增長，釋放農村經濟的內在活力。一方面，農民權益能得到穩定保障。由于農民住房擁有了土地證，遇到征用或拆遷時，就可以按完整產權評估，從而確保公平交易，保障其合法利益不受損失。此外，隨著國家對農村基礎設施投入的增長，必將拉動土地增值，可以使農民從中分享到住房財產價值的增長。
另一方面，將有利于金融資本順利進入農村，宅基地制度改革后，農民有了自己完整的房屋產權，就可以到金融機構抵押、擔保，獲得創業和生產發展資金。陳萬志為記者詳細算了一筆賬，他說，以全國兩億農戶、戶均100平方米估算，200億平方米的房產，按每平方米300元計算，農村房產市場將有六萬億元的市場潛力。如果僅僅按10%的抵押貸款比重，就會吸引6000億元的貸款進入農村，為農民所用，這對農村生產和消費市場的啟動將會發揮巨大作用。
此外，改革還有利于促進小城鎮建設。陳萬志認為，“宅基地制度改革之后，農民可以通過按揭貸款解決臨時資金困難，這將促使農民在原有宅基地基礎上進行就地或等面積異地改造建設.提高住宅質量和集約利用土地水平，推動農村新型住宅建設。同時，打破了農民單純依附村集體內部供給或調整宅基地的束縛，可以自由處置房屋和宅基地，使得重新選擇居住地成為可能，為農民住宅財產的傳承、轉移和促進人口流動創造了條件。”
建議設立符合國情的流轉制度
對于應該如何進行農村宅基地制度改革，接受記者采訪的專家們給出了具體建議。
郭松海說，建立宅基地流轉法律制度，其核心內容是，在保持農村宅基地集體所有的基礎上，政府應取消原有限制農村宅基地流轉的相關規定，對手續齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋頒發《集體土地使用證》、《房屋產權證》等證書，允許農村宅基地進入土地交易市場，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉讓。
對于目前應展開的工作，郭松海認為，當前要加強有關農村土地、住宅建設的法律法規宣傳，公開審批登記手續，公開收費標準，對符合政策規定的農民現有宅基地和房屋發放土地使用權證和房產證，明確農民資產產權和住宅個人財產權，讓農民知道房屋財產有法可依，有章可循。
與此同時，郭松海建議，在相關法律正式出臺之前，地方農村宅基地上市流轉可先實行“放開”政策。允許農村宅基地向本集體經濟組織內部或者本鄉鎮范圍內的符合申請宅基地條件的人員或者外地來此長期從事農業生產的準備在此定居住的人員出租或出賣。其租賃或購買農村宅基地價格由雙方協商確定，由市場機制調節，與現有的國有土地交易市場逐步接軌，以真正體現農村土地的市場價值。
對此，陳萬志認為應啟動政策先行試點。他說，鑒于宅基地制度改革涉及到農民切身利益，且影響范圍比較廣，國家應責成有關部門組成班子，著手進行調查研究，制定出切實可行的改革方案，并選擇部分地區，譬如一個地級市或幾個縣先行試點，為全面推開積累經驗。 |