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北京天通苑住宅小區的一個經濟適用房房號被“炒”到十幾萬元，這一新聞見諸媒體報道后，經濟適用房“一號難求”的問題再次成為社會關注的焦點。記者在調查中發現，經濟適用房供應量嚴重不足，與其在建設過程中遭遇到的一些“軟阻力”有關，而產生“軟阻力”的原因，卻是有關部門和壟斷集團“沒有‘油水’”！
審批環節：手續繁瑣拖沓
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在北京市一房地產交易中心，市民正在咨詢和辦理租售經濟適用房的有關手續(2005年6月18日攝)。新華社記者 陳芳
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南京仙林房地產開發公司是南京市最大的一家專門從事經濟適用房建設的國有企業。談起經濟適用房的審批環節，公司總經理周華山頗感頭痛：“表面上看，各級政府都很重視經濟適用房建設，但在實際建設過程中，各個相關部門的手續辦理極其繁瑣。我們公司專門成立了一個部門，配備了四五個人員，專門和政府部門打交道，進行前期運作。”
據了解，政府對經濟適用房建設的審批過程，與對普通商品房的要求相同，而周華山則說：“經濟適用房的土地許可證往往要辦四五年，而普通商品房的土地許可證在招拍掛之后，往往只要半年就能拿到。”公司承建的一個經濟適用房小區，按照市政府規劃，在2004年10月就有拆遷戶入住，可到了年底，這個項目連土地規劃許可證還沒有拿到。
“土地許可證辦理嚴重滯后，主要是因為經濟適用房是政策房，土地屬于無償劃撥，相關部門從中得不到‘好處’，沒有積極性。”仙林房地產開發公司總工程師胡曉琴無奈地說。
她介紹，公司曾經受政府委托，開發一個住房項目。一開始，政府規劃為中低價商品房，有一定的利潤，因此有關部門積極幫助協調農地、林地等多種性質的土地用途轉換等問題。后來政府將項目更改為經濟適用房，相關部門看到沒有利益可得，就甩手不管了。
據了解，一個房地產項目要辦齊“五證”，需蓋20多個公章，這些環節除了規劃、國土、建設等部門監管，還需要經過房管、工商、稅收、建設、交通、環保、衛生防疫、消防、地質勘探、園林、人防等眾多機構的審批或備案。
與一系列繁雜、冗長的手續辦理過程相比，政府對經濟適用房的交付時間卡得很緊，開發企業不得不一邊申報，一邊建設。
“因為沒有多少‘油水’，有關部門給經濟適用房提供的服務就打折了。”這是許多房屋建設企業從自身遭遇中總結出的共識。
“現在有許多知名房地產公司都會修建一兩個經濟適用房項目，這其實是一種點綴。”京城一位大型房地產公司總經理坦言，“因為這種工程能夠給自己的品牌增光。但從利潤率來說，經濟適用房的利潤率不超過3%。建一套商品房的利潤相當于辛辛苦苦蓋幾十套經濟適用房的利潤總和，加之審批手續繁瑣拖沓，誰愿意做這種吃力不討好的事情呢？”
建設過程：壟斷集團高收費
隨著房價不斷高漲，經濟適用房的價格也在逐年提高。北京的經濟適用房多在2600元/平方米到3000元/平方米，而南京市的經濟適用房從最初的1500元/平方米，上漲到目前的2000元/平方米左右，今年預計要達到2700元/平方米。
經濟適用房本是濟困項目，房價為何隨商品房“水漲船高”呢？
周華山認為，這是一些有壟斷地位的集團對經濟適用房的收費遠高于市場價格使然，開發企業利潤低，只能“羊毛出在羊身上”，將高收費轉嫁給困難戶。
周華山說，與普通商品住房相比，經濟適用房的選址相對比較偏僻，一般需要獨立安裝水、電、氣等管網，而水、電、氣等公司都指定自己的施工隊伍，收費比市場上的價格高出了許多。目前，安裝高壓桿線、區內電網等設備，電力公司要收取175元/平方米的費用，收費比前兩年翻一番，如果從市場上招標，價格比電力公司的要便宜1/2。此外，自來水安裝費用大約為40元/平方米，還有天然氣、電信、道路、人防等方面的費用。
多家開發公司負責人告訴記者，經濟適用房建設中遭遇的“軟阻力”還包括銀行貸款難。雖然人民銀行對于經濟適用房的貸款早有明文規定，要求各家銀行貸款利息下調10%。但是商業銀行很少給經濟適用房項目貸款，有的銀行還要上浮利息。“經濟適用房建設是幫助困難人群，促進社會和諧的重要舉措，‘獨霸一方’的壟斷集團為何就不理解，不支持甚至不配合呢？”
大眾呼聲：請給經濟適用房“綠色通道”
建設部有關負責人表示，目前，在經濟適用房的建設和監管過程中確實存在很多問題，主要表現在：部分地方政府認識不到位，片面強調房地產市場發展對當地經濟增長的帶動作用，片面強調通過市場手段來解決住房問題，對落實經濟適用住房政策、履行住房保障職能重視不夠；經濟適用住房供應量明顯不足。
受宏觀調控政策影響和市場引導，2006年房地產開發投資終于顯露變化：上半年，全國經濟適用房開發投資由上年的負增長14.6%轉變為增長6.1%，增幅提高了20個百分點。但投入量不足仍是主要矛盾，這與地方政府的重視程度有直接關系。有些城市盡管喊了多年，但經濟適用房項目還停留在“規劃”圖紙上。
南京在全國首創了嚴控建設規模、套型面積等“六個嚴控”的管理模式，使政府在住房保障方面的優惠政策真正讓困難群眾得到實惠。然而，與群眾的需求相比，相關職能部門的服務顯然有一定差距。
中共中央黨校研究員曾業松說，目前，國家對經濟適用房的建設已出臺了一系列優惠政策，鼓勵、提倡經濟適用房建設。但由于現有體制分割、職能分工、考核評議以及對政策的理解和執行力度上的不統一等原因，經濟適用房建設在有關手續的審批和工作協調上非常困難，阻礙了建設項目的正常進行，造成了大量的資源和時間浪費。政府辦事窗口應建立經濟適用房“綠色通道”，實現“一站式”服務。
經濟適用房要體現“經濟”“適用”性。國務院發展研究中心專家認為，目前，經濟適用住房從報批、設計、施工、選材到驗收、交付，實行的都是國家和地方住宅商品房統一適用的設計規范和建設標準，這種“一刀切”的做法，給原本屬于非營利性質、由政府嚴格核價、針對特定供應對象的經濟適用房建設，帶來巨大的成本壓力和建設難度。針對不同的消費層次，應該制定適合不同建筑類型、不同等級的建設標準。
南京市房屋改革辦公室主任王玨認為，目前的經濟適用房建設不可能實現市場化的運作，經濟適用房項目要獲得商業銀行的貸款幾乎不可能。因此，建議經濟適用房的金融風險由政府來兜底，通過政策性銀行為經濟適用房提供金融支持。 |