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目前，世界各國都注意到了房價平穩(wěn)的重要性。近年來，日本興起的“住居福祉學(xué)”，更從“民生福祉”的視角將房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)上升到一個新的認識高度。從歷史經(jīng)驗和教訓(xùn)看，凡是重視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)，將房地產(chǎn)市場作為消費市場而非投資市場的，國家經(jīng)濟周期波動就比較小。
同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機后這些國家的房地產(chǎn)市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房價十年不漲”的德國，則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產(chǎn)制度，起到了關(guān)鍵性作用。
據(jù)統(tǒng)計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說，扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經(jīng)增長了3倍。
分析德國房價不漲的內(nèi)在原因，簡單來說，可總結(jié)為八個方面：
其一，確保房屋充足供應(yīng)，供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式以及房貸的固定利率機制，為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業(yè)貸款)都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在采取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內(nèi)英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。
其三，德國發(fā)達的房屋租賃市場，也成為了房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規(guī)范。由于德國嚴(yán)格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買房，數(shù)十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù)。
其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。
其五，德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導(dǎo)價”制度。各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認定。評估師對自己的評估結(jié)果負責(zé)30年，對評估中的錯誤負有法律責(zé)任。
其六，“指導(dǎo)價”之所以能夠得到執(zhí)行，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機制”。德國法律規(guī)定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。
其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產(chǎn)稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。
其八，德國政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè)作為德國經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個高福利國家”，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。
(摘自3月22日《環(huán)球》雜志) |