|
 |
| 圖為法國首都巴黎一幢住宅樓在做外裝修的資料照片。新華社發 | 今年以來，就在人們尚難判斷美國房地產業何時見底的時候，歐洲房地產泡沫開始迅速破滅，法國、英國、愛爾蘭、西班牙等國房價大跌。臨近年底，經濟下滑影響的進一步擴散使這些市場不堪重負。不過，令人欣慰的是，歐洲最大經濟體——德國的房地產市場目前看情況尚好。
法國房市前景堪憂
年初以來，歐洲幾大房產市場不同程度地陷入危機。夏季以前，法國房產市場似乎還能獨善其身，房產成交量及房價跌幅都不是很大。但隨著金融危機不斷加劇，該市場突然加速萎縮。
第三季度，法國新房銷量同比銳減44%。8至10月，新房開工量、房屋建筑許可發放量同比分別大跌20.6%和24.4%。法國經濟學家穆亞爾驚呼，即便是在上世紀90年代初的房地產危機時，法國房市都未出現過如此嚴重的萎縮。
被視為房產市場風向標的二手房價格今年出現拐點。10月法國二手房均價同比下降0.7%，為12年來首次同比下降。而早在第一季度，法國新房價格就同比下降了3.5%。由于市場快速萎縮，新房積壓量大幅增加，銷售周期也翻了一倍，房價下降成為必然結果。隨著新房和二手房價格雙雙下降，連續10多年保持擴張的法國房地產市場迎來拐點。
法國政府面對房產危機采取了一系列措施，但其效果很難在近期體現。法總統薩科齊宣布政府將采購3萬多套新房，以確保房建市場健康發展，并保證建筑業不會出現大規模失業。政府還通過環保鼓勵政策，為節能型房產提供各項優惠政策和補貼。本月初，薩科齊宣布了260億歐元的經濟刺激計劃，其救助重點即是汽車和建筑業。
明年法國房市前景很不樂觀。在金融危機逐漸向實體經濟擴散的情況下，百姓考慮更多的是如何保住飯碗，而不是改善居住條件。由于房價已開始進入下降通道，不少有買房或換房意愿的人也采取了觀望態度。
法國政府對明年房產市場走勢的看法也較悲觀：明年新房開工量預計會降到33萬套左右，比去年減少近1/4。新房開工量的縮小必將導致建筑業失業人數增加。
英國房市陷入低谷
英國經濟已進入衰退期，在信貸市場繼續緊縮、消費者實際收入下降和失業率不斷上升的背景下，英國房產市場在短期內將無法走出低谷。
全英建筑協會的數據顯示，11月份英國房價同比下跌13.9%；而據英國土地登記管理局的數據，10月份英國房價同比下降10.1%。兩項數據都表明，英國房價還在繼續下跌。市場研究機構Global Insight歐洲首席經濟學家霍華德·阿切預測，今明兩年英國房價將分別下降14.5%和15%，到明年下半年英國房市才可能回暖。
9月2日對英國房市而言是個重要日子，英國政府公布了總額約10億英鎊(1英鎊約合1.5美元)的房市援助計劃，并于3日起對17.5萬英鎊以上的住房交易停征印花稅一年。該計劃還包括：政府和房產開發商共同出資，向年收入在6萬英鎊以下的首次購房者提供最高相當于新房價值1/3的無息貸款，期限最長5年；政府將出資為數千個面臨抵押貸款拖欠風險的購房者提供幫助。此外，英國還將撥出65億英鎊，用于未來3年的公共住宅計劃。為了幫助房市盡早走出低迷和刺激國內經濟，英國央行今年以來連續降息，目前基準利率已降至2%，為1951年以來最低水平。
在政府的大力干預和央行的空前降息舉措下，英國房市似有所穩定。但部分分析人士認為，房價還是可能進一步下跌，因為信貸市場依然蕭條、消費者信心也嚴重不足。各銀行目前正忙于改善資產負債表，即使面對政府反復施壓，它們還是不愿放貸，即便是從政府獲得巨額緊急救助的蘇格蘭皇家銀行、萊斯銀行和蘇格蘭哈利法克斯銀行，也是口惠而實不至。
全英建筑協會表示，政府刺激措施對房市作用有限，只有當英國經濟真正復蘇，消費者實際收入得以增長時，房產市場才會回暖。此外，分析師們還普遍認為，英國央行需要進一步降息才能對深陷低谷的房市起到較大推動作用。
德國房市形勢尚好
在今年的全球房產市場上，德國是為數不多的例外。德意志銀行旗下GSC地產基金總裁鄭驄日前向記者表示，德國房價無下跌之憂，百姓無房貸還款問題，“可以說2008年德國地產無危機”。
德國聯邦統計局的數據顯示，今年前三季度，德國房價仍以2.6%、2.8%和3.3%的速度加速增長，同時新建房屋和建房審批數量不跌反升，德國地產并沒有趨冷跡象。
德意志銀行房產研究部主任托比亞斯·尤斯特日前撰文指出，“未來幾個月，德國房市仍會令人安心。”他分析說，過去幾年德國房價并沒有飛漲，因此目前沒有泡沫破滅的擔憂。此外，近幾年德國每年新建住房僅20萬套左右，也不存在供給過剩問題。另外，他在接受本報記者采訪時表示，“德國的房產信貸也是安全的，貸款者的信用狀況在貸款前就已進行了嚴格檢查。”
當然，在全球金融危機環境下，德國房產企業、地產中介及地產銀行、地產基金的日子也并不好過。德國阿瑞爾地產信貸銀行分析師郝鵬向記者表示，“德國房產類企業是金融危機的受害者，而不是肇事者，這一點與美國和歐洲其他一些國家有著本質區別。”
當前德國房產市場的困難，一方面是金融危機、經濟衰退導致百姓手頭緊，缺乏資金買房買地；另一方面是金融危機導致地產銀行、地產基金融資困難，地產企業資金面也隨之收緊。
郝鵬表示，在金融危機下，德國政府迅速采取了兩方面措施，確保金融危機不會演化成地產危機。首先，受惠于德國政府4800億歐元金融救市計劃，地產銀行成為直接受益者；其次，為防止出現地產基金贖回潮，政府強令所有開放式基金全部轉變為封閉式基金。
對于未來德國房市的發展，尤斯特表示，“即使在當前經濟衰退時期，德國房價至少也會延續過去平穩的狀態。”同時一些新能源住房、低耗能房屋等可能受到歡迎，成為未來投資的重點。
(綜合本報駐巴黎記者蘆龍軍、駐倫敦記者陳文仙、駐法蘭克福記者郇公弟報道) |