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近來在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)次級(jí)抵押貸款危機(jī)日益暴露的時(shí)候，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻相當(dāng)穩(wěn)定。
事實(shí)上，德國(guó)是歐洲人口最多的國(guó)家，在二戰(zhàn)后和兩德統(tǒng)一后也曾是全球住房荒最嚴(yán)重的國(guó)家之一。發(fā)展到今天，德國(guó)住房供應(yīng)充沛、政策法律完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，其成功經(jīng)驗(yàn)非常值得借鑒。
目前，獨(dú)具特色的房地產(chǎn)政策已成為德國(guó)“社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式”的重要組成部分。與英美等國(guó)相比，德國(guó)政府更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)福利性質(zhì)。政府根據(jù)國(guó)家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，并通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實(shí)施規(guī)劃和調(diào)控市場(chǎng)波動(dòng)，由此保障了數(shù)十年來德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，房地產(chǎn)價(jià)格水平總體較低，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。
嚴(yán)密規(guī)劃保障市場(chǎng)供給
嚴(yán)密而科學(xué)的房地產(chǎn)規(guī)劃，是德國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要手段。德國(guó)土地規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)是全國(guó)的人口特征。研究德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年、德國(guó)主要的房地產(chǎn)信貸銀行阿瑞爾銀行分析師郝鵬表示，供求規(guī)律仍然是影響房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，掌握了這一規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能基本穩(wěn)定。
目前德國(guó)有8200萬人口，家庭數(shù)量為3800萬左右，為全國(guó)提供相應(yīng)數(shù)量的住房便是政府規(guī)劃的首要目標(biāo)。另外，根據(jù)政府規(guī)劃，近年來德國(guó)每年新增住房為25萬到30萬套左右，完全能夠滿足居民的新增購(gòu)房需求。
考慮到居民的收入差距，德國(guó)政府房地產(chǎn)規(guī)劃中對(duì)高、中、低檔房屋的結(jié)構(gòu)作了明確規(guī)定。特別是對(duì)低收入者，各地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就規(guī)定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對(duì)社會(huì)福利住房專門規(guī)劃用地，在發(fā)展商開發(fā)后再以較低的價(jià)格提供給需求者，其中的市場(chǎng)差價(jià)由政府向開發(fā)商提供補(bǔ)貼。
高稅收壓縮炒房利潤(rùn)空間
除嚴(yán)格的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)土地供應(yīng)外，稅收成為德國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。無論是在新增房屋建設(shè)、保障住房供應(yīng)，還是在限制房地產(chǎn)投機(jī)方面，德國(guó)政府都積極運(yùn)用稅收手段，大都取得了立竿見影的效果。
為限制房地產(chǎn)炒作，德國(guó)政府一直對(duì)市場(chǎng)上的相應(yīng)資金通過課以重稅的方式加以限制。德國(guó)在明年即將實(shí)行所得稅改革計(jì)劃，將對(duì)投資者的房租收入征收25%的所得稅，這些政策與當(dāng)前實(shí)施的房租最高限價(jià)政策相呼應(yīng)，將大大限制房地產(chǎn)投機(jī)的利潤(rùn)空間，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定作用重大。
用法規(guī)抑制房產(chǎn)投機(jī)
法律同樣是德國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段。德國(guó)南部地區(qū)早在1886年便頒布了第一部“土地整理法”，隨后在全國(guó)實(shí)行，對(duì)全國(guó)范圍的土地規(guī)劃和土地整理提供了法律保障。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面，政府也都有嚴(yán)密的法律規(guī)定。
由于德國(guó)低房?jī)r(jià)的吸引，近年來大量海外“炒房團(tuán)”涌入德國(guó)，境外資金已超過本土資金成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力，去年德國(guó)吸引的境外房地產(chǎn)投資資金約占到全歐洲的1/3。許多地方政府為此出臺(tái)法規(guī)限制最高房?jī)r(jià)和房租，極大打擊了外資炒作德國(guó)房地產(chǎn)的熱情，許多海外炒房團(tuán)開始逐步淡出德國(guó)市場(chǎng)。
另外，為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，德國(guó)政府特別重視租賃市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)和管理，這些法規(guī)重在保障租戶的合法權(quán)益。法規(guī)中對(duì)租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定，對(duì)租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象，維護(hù)了全國(guó)住房租賃市場(chǎng)的良好秩序。 |