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所謂商品房空置率無法統計云云，當然是沒有根據的。
商品房的空置，和所有事物一樣，也存在一個結構性的問題。要厘清空置率，不能忽略具體的結構構成。客觀說來，商品房的空置一般可以分為兩類，待售房屋與已售房屋。
待售商品房很好統計。官方給出的數據，是截至6月末，全國商品房待售面積為1.9億平方米，同比增長了6.4%。刨去其中的商用物業待售面積，有好事者算了一下，若按每套100平方米面積計算，待售的住宅類房屋為100萬套左右。這一比率是確定的，也是可以監測到的。但對此類空置，一些部門卻不認可，強調這只是待售面積。此言并不確切。
待售面積，雖然是開發商的短期庫存或不確定狀態下的庫存，但這也是一種動態空置。如果不承認這一點，一味只強調它的短期屬性和擬交易性，這就是在以權屬變動為唯一根據的事先預設，以為這是有效的存量，最終是要被賣掉、被消化掉的。可這卻不是統計部門應該考慮的問題，更不可以成其為一種統計參考，從而將這部分空置比重從真實空置率中排除。
之所以說商品房積壓在開發商手中同樣也屬于空置，也必須計入空置總量，理由很簡單，這些房屋并沒有被利用起來。作為唯一產權人的開發商，這些房屋擱在他們的手里，空置就是一種實實在在的狀態。不用管這是由于市場不景氣引起的滯銷，也不用管是由于開發商的囤積居奇所致，更不要去管它是否將售而未售。統計數據只要注重一種真實存在，作真實性、狀態性的描述就可以了。
對于這部分空置，監管部門可以有動態監測，就像統計局和發改委每一季度發布的全國70個大中城市房價變動數據一樣，是能適時掌握的。
至于已售房屋的空置，換種說法，可以叫做“空住”。民間當下流行的黑燈率、水電表零走字等觀測手段，主要是針對這一空置環節派生出來的。筆者以為，有必要考慮納入到空住率監測指標體系，并予以強化。倘若在每個小區里安排相應數量的居民統計員，固定、長期地跟蹤黑燈率和水電表走字率，此外，每個住宅項目的房屋裝修率、物業費繳交率，也可一并納入，并予以整合互補，空住率也就不難求解了。
以上辦法之所以可行，是因為存在一個前提。中國每一年度的房屋動工、竣工、銷售這三個源頭環節的數據，在發改委、土地、建委和銀行系統，都有專門的信息管理，隨時可以調出來看。由于實行過程性監管，一年之間批了多少地、正在蓋而且蓋成了多少房、掛牌發售總量又是多少，總量是確定和不變的。現在為了弄清楚具體空住率，我們要做的無非是選擇工具，細化分工，深入到每一個點上采樣監測。若倚借民間的智慧，加以融合改造，將這種辦法常態化、機制化，也不失為一項好舉措。
還有一種更為隱性的空置現象，最是復雜，對監控技術提出了更高要求。這種隱性空置，包括投資性或投機性購房所產生的房屋再盈利，比如用來獲取租金，即是常見一種。在很多人的觀念里，既然是投入使用了的房屋，就不再算進空置率了。但這并不確切。空置不應只有使用與不使用一個界定標準，還須要看是誰在使用？使用權的屬性是什么？通常，產權人的使用和非產權人的使用是兩回事。非產權人的盈利性使用，可直接視為由于炒買或投資引起的空置。一個產權人，名下可能有三、四處房產并存，這就等同于其名下存在三到四個空置指標。當他拿來用于盈利時，不管他委托給誰來代為填充和行使，房屋的權屬是無法改變的。哪怕產權人準備將這些房屋處置變現，在變現之前，也存在一個空置期。在此期間，同樣要計入空置總量。
有關此類隱性空置，并不特別難以辨識。還是那樣一個前提，總量是確定不變的。商品房交易在開發商那里固然被分解成每個分散和獨立的個體項目，而在房地產交易管理部門則會匯集到一起，這種痕跡管理也是清楚的。現在無非就是要統計一個重復購買率或多套置業率。如果監管真正無懈可擊，那么只要找到職能部門的記錄，就可以知道究竟有多少人有二次、三次乃至更多次的購買行為。除此之外，特別需要引起注意的，是存量房（二手房）的交易渠道，里面大有文章。很多隱性空置，會在中介、經紀環節得到體現，以便轉移所有權。那就去查一查房屋中介市場里的掛牌率吧，我相信，有超過90%的掛牌都可以計入空置率。
空置率本身不是謎，謎一樣的，是人心。受此干擾，怎么樣細致入微地摸清楚情況，卻是不容易了。高空置率出現的原因，無外乎與錢、權有關聯。一旦掌握了真實的空置情況，就相當于揭開了三個蓋子：一，究竟是誰在炒買、投機；二，究竟是誰在市場里進行資金流轉和利益輸送；三，究竟是誰在市場里興風作浪，扛抬價格。就此而言，空置率背后委實存在一個更大的謎團。但這并不妨礙我們的技術性討論和梳理。 |