|
本文標題講的不是外界對房地產市場的考驗，市場是一堆沒有情感的數據，對它來說無所謂什么考驗，但這堆數據的變動，以及這些變動引起的其它數據的變動，將牽動很多人的神經。雖然，人們對這個市場的關注由來已久，不少人已經在里面經歷了風雨，飽嘗了酸甜苦辣，但這些也許都算不了什么，真正的考驗還沒到來。今年十月份以后，房地產市場將擔任考官，對有關各方將展開一場全方位的異常嚴厲的測試。
涉及這個市場的方方面面，包括政策制定者和執行者、樓市評論家、開發商、購房者、以及產業鏈上的所有相關單位，都會無一例外地被拉去“過堂”，去接受檢驗。
今年3月9日，也就是“兩會”召開期間，我發表了題為《惡性通縮才是我國經濟面臨的最大風險》的文章，特別強調了急于刺破房地產泡沫可能引發的巨大風險。當時的背景是，房地產泡沫問題成了今年兩會的熱點，很多代表口誅筆伐，形成了巨大的輿論壓力。那篇文章意在試圖阻止管理層迫于壓力而出臺針對房地產市場的過激的調控措施。
當然，這是徒勞的。
4月17日國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》
（簡稱“國十條”），出臺了一系列被稱為史上最嚴厲的樓市調控政策。如今三個月過去了，樓市除了成交量明顯萎縮之外，價格有漲有跌，總體穩定，泡沫依舊，它的韌性和抗擊打能力超出了很多人的想象。
應該說，本輪樓市調控是在退無可退或者說萬般無奈之下、在一個很不恰當的時機展開的。一方面，樓市的瘋狂使得住房這種生活必需品成了大多數百姓無力購買的奢侈品，成了少數人掠奪他人財富的工具，形成嚴重的民生問題，很多人距離他們的的住房夢越來越遠，引起民怨沸騰，房地產泡沫成了一個非解決不可的政治問題。一個經濟問題發展成政治問題就不大好辦了。
在另一方面，如果冷靜地分析，就會發現這次調控的出臺時機和方法都存在很大的疑問，由于去年樓市的火爆和年初的突擊放貸，開發商手里的現金流非常充裕，僅這一點就注定讓調控無法在短期內取得明顯效果。
雖然不贊成采用過激的調控措施，但本人的政治覺悟還是有的，我在一個論壇上說：既然政府下了決心，我們就希望調控早日取得成功吧。
無奈這還是一廂情愿，這壓根就不是一件可以快刀斬亂麻的事情。
提高首付比例、利率上浮、二套房認定等一系列調控措施密集出臺，如同打撲克的時候把大小王和四個2一把甩了出去，這時候“對手”會很容易地計算出，你手上還有幾張大牌。
大牌已經不多了，加息和物業稅這兩張牌和前面那些措施比起來，最多只能算個A。剩下的這一對A你還敢出，還能出嗎？
如今樓市成了牛皮市，成了調控和被調控者的拉鋸戰，一些精明的“投資者”早已跳出圈外，站在邊上看熱鬧，看雙方掰手腕。
不過，結論不能下得太早，更不要相信那些政策逆轉的報道。正如一些網友說的那樣，只要政府想讓它跌，樓市就一定會跌的。
我同意國土資源部徐部長的看法：再過一個季度左右的時間，房地產市場可能會面臨全面調整。其中的原因我個人的看法是，只要維持現有的調控措施，隨著現金的消耗和年終還貸時間的接近，一些現金流不大充裕的開發商會撐不住而率先實質性降價，另外一個重要的因素是隨著上海世博會的結束，市場需求會出現一次陡然下降。
上海將成為房地產價格領跌的城市。
房價是否會下跌已經不是一個問題，問題是它會跌多久，跌多少，跌了以后帶來的問題如何解決？
有人說最近的那些降價報道是假摔，假摔的市場的檢驗結果可信度是不高的，10月份左右開始的真摔才是真正的試金石。
購房人會面臨判斷能力的考驗，會既擔心失去抄底的機會，同時又擔心買了以后房價會繼續下跌，人們總是買漲不買跌的。
開發商會面臨融資能力和決策力的考驗，資金短缺的開發商如何度過年關，降價促銷能否帶動銷量從而有效地補充現金流都是問題，降價尤其是大家同時降價的時候，有時非但不能促銷，反而會加劇人們的觀望情緒。
房地產的產業鏈很長，涉及數十個行業，這些行業有的已經先行接受了預考，比如鋼鐵已經受到重創，原料價格高企，產品價格不斷下滑，部分品種的鋼材出口退稅取消，加之人民幣匯率的上浮，這些因素合在一起，足以讓該行業出現大面積虧損。蓋房子總是先用鋼筋水泥，封頂以后才用到玻璃型材，房子售出以后才用到陶瓷等裝潢材料，房地產調控的對這些行業的影響也是有先后的，但到年底都要交出成績單，能及格的會有多少家？
據說壓力測試表明銀行業可容忍房價30%的下跌幅度，這個結論怎么得出來的不得而知，但我根本不信，那也許只是個出于政治需要（配合調控）而得出的測試結果。恐怕均價下跌20%就有銀行會承受不了。銀行也是做生意，再賺錢的生意也架不住大面積壞賬。看銀行股的表現就知道了，它們的市盈率為何那么低？市場是聰明的。
股市的境況看上面兩段就大致能夠知道了，那么多的權重股的表現，如果再來個加息，股市是否會再脫掉一層皮。
靠土地財政過慣了好日子的各級地方政府的財源受阻，融資平臺獲得的貸款的本息用什么償還都是問題，據說中央財政會幫他們“兜底”，問題是中央財政用什么錢兜，能兜多少？要知道他們也是赤字的。實際上，“國十條”頒布以后，有關部門還在忙著清理地方融資平臺，可見調控措施出臺前的準備工作做得并不充分。
打擊樓市泡沫，把過高的房價降下來，是一件造福千家萬戶的利民工程。但要把這件事做好，難度恐怕遠遠超出很多人的預想，要打破房地產市場多年形成的格局，既需要堅定的決心，更需要高度的智慧。
有這樣一種說法：一件好事，說不到而做到的是圣人，說到做到的是賢人，說到做不到的那叫騙人。市場調控應該只做不說，或者多做少說。
過早過多的表態和許諾，弄不好會陷入進退兩難的境地。如果做到了，不用宣傳，人民群眾也會深切地感受到。
開發商已經為千夫所指，樓市的調控政策似乎也讓他們重重地挨了很多的板子，盡管挨了四十大板，但皮開肉綻的恐怕未必是他們，因為他們有濟公般的神通。
無論如何，還是那句話，讓我們共同期望樓市調控早日取得成功，希望房價降下來以后，對隨之出現的各種狀況的應對措施都已經準備好，都能從容處置，千萬不能葉公好龍。 |