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| 2010-06-09 作者:郭凱 來源:21世紀經濟報道 |
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日前，萬科表示今年北京萬科竣工房地產總面積中，將有三分之一為保障性住房。隨著中央政府逐漸理解到保障房建設是能夠拉動經濟、且負面影響最小的財政刺激項目，并且對各級政府的建設責任予以嚴厲考核，房地產開發企業就會迅速開始重視保障房建設的商業價值。雖然當前單體保障房項目利潤率不如商業地產高，但對于積極占領保障房建設市場的房地產企業而言，公司的整體運營收益率則會穩定增長。
根據不久前住建部與各地政府簽訂的保障房建設責任書，中央政府要求2010年全國共建設各類保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套，改造農村危房120萬戶。以全國300萬套保障房的計劃，落實到各個省市，以廣東省為例，大概就只有10萬套到20萬套，再落實到廣州市，則只有1萬套到2萬套。
以廣州市的財政規模，只要政府肯拿出實際行動，這樣的任務不可能完不成。目前山西省已宣稱計劃新開工建設保障性住房24萬套，江蘇省則承諾今年要完成保障房建設10萬套。但是無奈的是，全國各地仍然存在各種輿論，懷疑政府建設保障房的真實性和責任心程度，以及在財政資金、土地政策、土地財政收入等方面的牽制因素，對建設計劃落實的影響。這些因素，都不利于讓更多的房地產開發商大膽進入保障房建設市場競爭。
問題的核心，在財政資源約束方面需要中央政府協調考量：一是只有持續對商業房地產市場的泡沫調控，才可能減少土地價格繼續飚升、減小土地財政對地方政府的誘惑性，防止地方政府在土地政策上，對保障房建設用地進行排擠；二是在中央和地方的財政資源分配上，有一個基本的方向要調整，就是中央和地方之間的財權與事權的重新分配。以2008年為例。中央財政支出和地方財政支出分別為4.9萬億元和1.3萬億元，中央政府的財權開支是全國地方的4倍多。但在保障房建設方面，中央和地方各自承擔的財政比例大致為1比10。如果說，未來中國的公共預算和財政改革的方向是民主福利國家的“公共保障型”財政，那么就有必要在中央和地方的所有財政開支中，明確保障性支出占全部財政支出的大部分份額，以及央地之間的合理承擔。
此外，根據已經制定的保障房建設計劃規模，即便它能夠完整落實，與現實需要的保障房體系的建設速度也相差太遠。如果以廣州市1000萬人口（常住人口）規模來計算，根據當前的商品房價格和城市居民收入水平，需要由政府提供的保障性住房、尤其是公租房而解決居住的人口，應該不小于五分之一，至少200萬人口，估計大致為60萬戶家庭。那么按照一年1萬到2萬套的速度，則意味著城市保障房系統的充分建立，要30年以上。而根據中國2007年已經發布的2020年全面實現小康社會的目標，從現在開始到2020年，留給中國政府在保障房體系上繼續建設的時間只有10年。那么，從中央政府到地方政府，現在每年對保障房的規劃規模和建設速度，至少要提高3倍，全國范圍內至少要達到每年1000萬套的保障房建設規模，才能完成既定的2020年遠景目標。2020年的目標，作為給國人提供發展信心的未來藍圖，它的每一項指標都代表了具體的數字和投資，都對現在到2020年10年間的具體政策和實施，有明確要求。
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