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6月4日晚8點多，原本是該放松的周五晚上，二套房貸細則突然公布。觀此政策內容，總體在意料之中，卻也有少許意料之外。
所謂意料之中，是說這一細則只是落實4月17日出臺的“國十條”的相關指導方針，政策思路早就大局已定。
所謂意料之外，是說政策略偏嚴厲。之所以這么說，有兩個背景：其一，宏觀背景是，國家經濟刺激政策的退出呈現放慢跡象，這有前段時間國家領導人相關言論為證；其二，新一輪房地產調控實施以來，效果顯著，5月份部分一二線城市商品住宅成交量環比劇降七成左右。
那么，二套房貸的認定標準嚴厲在何處？主要體現為三點。
第一，以家庭為單位。第一條便是“應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定”。按人，還是按家庭，二者松緊度甚為懸殊。遙想2007年9月“二套房貸”政策第一次出臺后，在這一點上，各商業銀行間做法不一，業界爭論不休。迫不得已，三個月后央行和銀監會又出了一個“補丁文件”，明確規定以家為單位。
其二，既認“房”又認“貸”。“國十條”出臺后，各家商業銀行對所有類別的房貸都不同程度提高了門檻，但在最重要的第二套房的認定標準上，則各行其是。部分銀行按借款人當前擁有的住宅套數進行認定，而部分銀行按借款人已利用貸款購買過的住房套數。這兩種標準，無論哪種，都算不上太嚴格；從抑制投資投機性需求的角度考量，按“房”較按“貸”更合理一些，因為有些有改善住房需求的家庭，第一套住房已使用過貸款，而現在想賣掉現有住房，置換一套更大、更好的房子。
2007年第四季度到2008年上半年，二套房貸就是認“房”，不認“貸”。然而，此次卻既認“房”，又認“貸”，政策打擊面非常大，不僅將有效抑制投資投機需求，也把自住性的改善需求一網打盡。另外，與以往只有銀監部門制定房貸政策不同，此次國務院特令住建部會同央行和銀監會一起研究和出臺政策。其中奧妙在于，房管部門掌握著居民房產數據，若無其配合，則只擁有居民貸款信息的銀行部門，根本無法以“房”定貸——這也是以前二套房貸政策無法嚴格執行的重要原因之一。而且，此通知中還明令：2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。
其三，限制了外地的投資投機性購房需求。政策中有兩層限制。第一層：“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行。”這一條面向全國，這對近幾年大量游蕩于一二線城市的外地投資投機需求，尤其是溫州炒房團，意味著貸款門檻和成本大幅提高。這將使全國所有熱點城市的市場需求，都受到負面影響。
第二層：“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。”這一規定看似嚴厲，卻會被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房價過高城市，國家并無明確認定，而在當前樓市急速降溫的情況下，多數城市都不愿將調控細則制定得過于嚴格。比如前段時間，廣州、重慶等城市出臺的“國十條”細則中，就沒有嚴格限制三套房貸。所以，第二層的限制效果，反倒沒有第一層大。
那么，二套房貸最新細則的影響若何？首先，我們必須要明白一點，在所有房地產調控政策中，最管用的就是房貸政策。近年來我國商品住宅的購買者中，三分之二使用按揭貸款，而開發商的資金來源中，有相當比重屬于個人房貸轉化成的銷售資金。所以每次房貸政策收緊，都會壓制樓市，比如2007年9月“二套房貸新政”的出臺，成為市場由盛轉衰的轉折點；而2008年10月房貸政策的放寬，又成為市場走出低谷的開端。
相較而言，稅收政策的作用要弱很多，雖然當前房產稅似乎來勢洶洶，實則威力遠不及嚴厲執行的二套房貸新政。之前，各家商業銀行或者猶豫不決，或者還能打點“擦邊球”，如今全國統一的執行細則既出，它們即使想在放貸過程中放松一些，回旋空間也被大大壓縮。
接下來，房地產市場降溫的速度將加快，而且內涵也將發生變化。今年4月中旬到6月初，多數大城市商品住宅成交量大幅萎縮，雖然速度和幅度都是近十年來所罕見，但新房價格總體仍在高位。去年市場火爆，開發商銷售資金回籠量很大，因此企業暫時不差錢，除了恒大地產啟動全國八五折統一促銷外，基本上看不到大型地產商大范圍的降價行動。
可是，企業終究拗不過大勢，降價已成必然。所謂大勢，集中體現在三點。首先，此番細則如此嚴厲，再聯想到近期國稅總局居然一周內對土地增值稅連發兩道“清查令”，可知短期內房地產調控不可能松懈，至少在一線城市房價合理下調之前是如此。其次，市場在調整的時候有自己的規律，量變早于價變，成交量大跌后，價格必將下跌，現在看來，二套房貸細則將加快這一進程。再次，開發商對后市的預期也將變得更加謹慎或者說悲觀，加之資金面正由寬松漸趨緊張，開發商必然加入降價促銷的行列。
最終結果是，房價拐點將加速出現。4月份，全國70個城市的房價較3月份上漲1.4%，5月份環比漲幅將快速收窄，6月份環比即有可能接近零增長，7月份出現環比負增長的概率極大。2008年那輪樓市調整，經歷了八個月左右，這一指標才出現環比負增長，而今年則不需那么久。至于房價何時會止跌，需要關注二套房貸政策何時才會松動，今年第四季度是有可能的。
（作者系房地產研究人士） |