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當前房地產市場的調控對經濟的影響，不論從自己利益的出發，還是真正從經濟增長的層面，各方面都有很多擔心。特別是在5月份PMI數據與4月份相比下降1.8個百分點，房地產調控帶來經濟下滑的聲音開始增大。筆者認為，如果房地產市場的調控能夠實現經濟更平穩增長的既定目標，不必把房地產市場的調控對經濟的“影響”與2009年全球經濟危機帶來的經濟下滑相提并論。
經濟增速無需過快
對房地產調控的第一個擔心是“是否會導致經濟第二次探底”。我們認為，中國經濟二次探底的概率不大。
首先，今年與去年的增長形勢完全不一樣。2008年受全球經濟危機影響，中國經濟從上半年10.4%的增長大幅下滑到第四季度的6.8%的增長。2009年全球經濟衰退，中國政府出臺4萬億的大規模刺激計劃，致力于迅速遏制經濟在2009年第一季度的6.1%低點繼續下滑的態勢。
今年經濟增長已經開始V型反轉，經濟增長呈現快速上漲態勢。根據近期的數據分析，中國經濟增長的基礎基本穩定。特別是經濟領先指標，采購經理人指數PMI已經15個月在正常水平以上運行，5月份53.9%的增長，雖然較4月份有1.8個百分點的下降，但仍然在50%的正常水平之上，仍然充分顯示未來的三個月到六個月經濟將呈現增長態勢，只不過增長的態勢較之前更趨平穩。
相對2009年中國經濟受國際經濟危機的影響，第一次探底并面對大幅下滑的風險的形勢，2010年房地產調控對經濟的“影響”，應該是對已經呈現的經濟快速增長態勢的主動“調整”而不是在推動“二次探底”。
更重要的是，中國不需要過高的增長。去年第四季度，經濟增長實際達到11.7%的增長。今年第一季度“GDP”增長11.9%。如果今年第二季度乃至全年延續第一季度的快速增長態勢，全年經濟增長可能超過9.5%-10%的現階段的潛在經濟增長率，出現經濟偏熱的情況。
特別是第一季度平均固定資產投資增長25.6%，但是房地產投資增長35.1%，超出平均固定資產投資增長9.5個百分點。超過潛在增長率的11.9%的增長，房地產的投資驅動可能是一個主要的加速器。經濟學理論證明，在經濟處于潛在增長率的時候，過大的投資需求一定增加過多的貨幣供應，推動短期總需求偏離潛在增長水平，最終拉動價格水平的快速上漲，加速通脹惡化的壓力，對于當前通脹預期的管理，避免通脹形勢惡化是非常不利的。
如果房地產調控降低增長速度，使超過潛在增長率11.9%的增長，回到9.5%-10%的潛在增長水平，是今年經濟平穩運行的目標實現的關鍵之一。
實現今年的潛在增長率的平穩增長目標，可以得到政策和外部環境改善的支持。7.5萬億的新增貸款加上去年未使用的銀行信貸，能夠保證25%的固定資產投資的增長。在各種刺激消費增長的財政政策推動下，消費保持15%-16%的增長水平是完全可以預期的。相對去年外需市場的改善，凈進出口增長對GDP貢獻應該可以轉負為正。內需增長可以保證今年經濟增長達到9-10%的增長水平，而進出口增長的改善，在邊際上增加實現今年增長目標的保險系數。
房地產產業鏈影響被夸大
強調房地產調控對經濟影響極大的觀點認為，房地產是經濟的支柱產業，產業鏈特別長，房地產調控會直接引發其他建筑相關產業的連鎖調整，加劇經濟下滑態勢。
我們認為房地產調整對產業鏈的影響有被過分夸大之嫌。
鋼鐵是最重要的建筑材料，是房地產的產業鏈上最重量級產業之一。在有關對全球經濟危機造成的影響分析中發現，2008年鋼鐵產量下降的最主要原因并不是房地產市場的調整。在分類分析總產量下降的原因發現，鋼鐵出口下降占總產量減少的54%；集裝箱和船舶制造等用鋼行業訂單減少，各類造船和集裝箱制造所用鋼材需求下降，帶來的鋼鐵間接出口減少占總產量減少的比重超過25%。外需市場萎縮，出口減少占鋼鐵總產量減少近80％。
2007年中房地產市場已經開始上一輪的調整。其引起的建筑鋼材需求的下降僅占2008年鋼鐵總產量減少的比重不到11%。分析顯示建筑用鋼的下降不是鋼產量下降的主要影響因素，作為建材的棒材和線材，與造船業密切相關的中厚寬鋼帶、中厚板等產品的下降相比并不顯著。我們清楚地看到房地產市場的調整對于產業鏈的影響，并不像一般說法中描述的那樣嚴重，有夸大之嫌。
如果保障性住房建設能夠按照既定計劃啟動，對于建筑材料的需求并不會減少，也就更不必有房地產調控影響相關產業鏈的擔心了。
不調控影響更大
根據國際經濟危機的分析，我們認為，不及時地調控房地產市場的價格泡沫經濟風險更大。
在去年的非常態的貨幣供應量增長，推動房價產生了非常態的上漲。世界上多次經濟危機都是房地產泡沫破滅引發。
房地產泡沫的形成和泡沫破滅后爆發的經濟危機都與銀行資金大規模進入房地產市場有關。規范和嚴格銀行信貸進入房地產市場的管理和調整，是遏制房地產市場泡沫危機的蛇之七寸。
很多國家的房地產市場泡沫破滅基本都是在房價大幅上漲的兩到三年以后。如果中國房地產延續09年的漲勢，兩年到三年，房地產價格泡沫不斷膨脹，中國經濟將面對巨大風險。雖然房地產的調整可能給經濟增長帶來一些不確定因素，但是如果今年不及時進行調整后果可能更嚴重。 |