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房地產(chǎn)實(shí)行嚴(yán)厲的調(diào)控以來(lái)，政府部門(mén)、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、媒體和公眾，都非常關(guān)注，現(xiàn)在是否真有成效？市場(chǎng)告訴了答案：5月5日，恒大地產(chǎn)內(nèi)部向媒體透露，即日起，恒大地產(chǎn)全國(guó)約40個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出8.5折促銷(xiāo)讓利活動(dòng)。這是新一輪樓市調(diào)控背景下，第一個(gè)舉起降價(jià)大旗的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這應(yīng)該是高房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)的一個(gè)標(biāo)志。毫無(wú)疑問(wèn)，恒大此舉對(duì)整個(gè)樓市的影響至大。
毋庸諱言，對(duì)于此輪調(diào)控是否會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向一個(gè)合理范圍，很多人都持懷疑觀望態(tài)度。實(shí)際上，從某種意義上說(shuō)，此輪的房地產(chǎn)調(diào)控并不簡(jiǎn)單地是針對(duì)房地產(chǎn)，而是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)調(diào)控，而房地產(chǎn)調(diào)控能否到位，不僅僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，更多涉及在當(dāng)前城市化加速時(shí)期的發(fā)展路徑的再選擇。
隨著中央近期一系列政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的思路已越來(lái)越清晰。近日有消息稱(chēng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)擬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控。根據(jù)擬訂的方案，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門(mén)指定的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，并按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“專(zhuān)款專(zhuān)用”。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目竣工交付及結(jié)算時(shí)，才能支配使用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款。用業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，此舉將對(duì)房企的資金鏈造成很大壓力�？梢苑乐狗康禺a(chǎn)商動(dòng)用預(yù)售資金高價(jià)拿地，防止房地產(chǎn)商拖欠建筑商的工程款，同時(shí)也將促使房地產(chǎn)商加速項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
不可否認(rèn)，為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)而出臺(tái)的4萬(wàn)億中央投資計(jì)劃，穩(wěn)住了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，延續(xù)了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭，而大量扶持房地產(chǎn)發(fā)展的措施，客觀上也使得房地產(chǎn)行業(yè)變得有恃無(wú)恐，進(jìn)而演變成危機(jī)后脫離了經(jīng)濟(jì)基本面的全面瘋狂。一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，在經(jīng)歷了改革開(kāi)放30年的持續(xù)快速發(fā)展，尤其是1998年房改以來(lái)，我國(guó)城市化的急速推進(jìn)，已使社會(huì)資源受到大量消耗。所以，中國(guó)的城市化，要在政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)等現(xiàn)實(shí)條件的限制下邁向一個(gè)新階段，開(kāi)辟一條新路，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整是必需的。
過(guò)去，我們每一次的房地產(chǎn)調(diào)控措施，媒體和業(yè)內(nèi)人士都會(huì)做出大量的微觀解釋?zhuān)規(guī)缀醵贾豢紤]到經(jīng)濟(jì)因素，很少人從更廣闊的層面來(lái)分析。這些理由在前幾年都很有市場(chǎng)，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，尤其是一些地方政府以地生財(cái)?shù)陌l(fā)展思路所積累的多重矛盾，關(guān)系到社會(huì)發(fā)展的根本，到了不容再回避的地步。
還有一個(gè)不可忽視的因素是，去年銀行信貸擴(kuò)張的大部分，最終是流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，去年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源57128億元，其中國(guó)內(nèi)貸款11293億元，自籌資金17906億元，其他資金27459億元，其他資金里面還包括了各地購(gòu)房者的房貸。而房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金僅占30%，從上市銀行的數(shù)據(jù)中可以看到，資金流向房地產(chǎn)的比例更高。這種狀況再清楚不過(guò)地說(shuō)明，調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)際上也是調(diào)整當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
當(dāng)然，由于寬松的貨幣政策給市場(chǎng)提供了大量的流動(dòng)性，這就直接造成了資產(chǎn)價(jià)格的上漲，從而推高市場(chǎng)對(duì)通脹的預(yù)期。從目前來(lái)看，雖然一季度的物價(jià)指數(shù)依然處于溫和狀態(tài)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在2009年的基礎(chǔ)上，持續(xù)快速發(fā)展。可以這么說(shuō)，房地產(chǎn)在某種程度上在當(dāng)前已不是一個(gè)由市場(chǎng)供求決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產(chǎn)，是一種投資品。因此，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，更大的著力點(diǎn)還在于控制物價(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭，從而更好地管理市場(chǎng)的通脹預(yù)期。
不難想見(jiàn)，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)出現(xiàn)比較復(fù)雜的局面。而此次調(diào)控最終能否實(shí)現(xiàn)讓房地產(chǎn)走向平穩(wěn)、健康、合理的發(fā)展方向，還有待進(jìn)一步觀察，尤其還要觀察各地方政府的執(zhí)行力度。
就我國(guó)目前所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段而言，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用無(wú)可置疑，而國(guó)家加快城市發(fā)展的思路也顯示出房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的前景。但是，從行業(yè)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的角度看，為了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)非得有個(gè)結(jié)構(gòu)性大調(diào)整不可�？梢灶A(yù)見(jiàn)，此輪調(diào)控將促使一些此前自身資質(zhì)不夠好，或者說(shuō)沒(méi)有相當(dāng)實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商淘汰出局。行業(yè)洗牌的趨勢(shì)其實(shí)已經(jīng)明朗了。
（作者系資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員） |