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新一輪高強度調控政策“出拳”約半個月來，房地產市場正呈現預料中的積極變化，政策效果可謂“立竿見影”。一些城市的供應量明顯增加，一些樓盤加緊推出新房源；投資投機性的需求有所退場，“炒房”族迅速減少；居高不下的房價總體呈現松動跡象，久違的打折降價等手段重回市場；成交規模明顯縮減，市場呈現“降溫”態勢。一些城市地價也面臨回落壓力。市場對房地產市場“理性回歸”的預期有所加強。一些購房者希望，市場的相持能真正遏制房價的上漲勢頭，進而帶動房價合理回調。
在中央政府一系列嚴厲調控政策的作用下，原本是樓市傳統旺季的“五一”假期，今年卻明顯遇冷：成交量下降，觀望、試探氣氛趨濃，各一線城市的房產市場明顯萎縮。北京市房地產交易管理網最新數據顯示，“五一”假日期間，北京二手房交易跌入冰點，日均簽約降幅達82%。據中國房產信息集團的統計數據，4月下半月，上海商品住宅成交了37.99萬平方米，而在3月下旬，這只是一周的成交量。在廣州，5月1日和5月2日兩天的住宅銷售，比平時正常成交量低了一半；成交均價與3、4月相比，降幅在兩成左右。在杭州，樓市日交易量從最高時的300多套驟降至兩位數，周交易量環比下跌72.55%。
房地產市場對法定準備金率變動最敏感的。通過緊縮流動性來抑制過熱發展的經濟，擠出資產虛假繁榮的泡沫，法定準備金率變動對市場投資、供需的影響尤為突出，稍稍變化即可導致整個市場的劇烈波動。作為貨幣政策的三大工具之一，存款準備金的變動可謂是一劑猛藥。毫無疑問，央行決定從5月10日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，影響最大的行業當屬房地產行業。上調存款準備金率，將直接約束到商業銀行的放貸能力，貸款數量的下降將對商業銀行的盈利能力形成抑制。同時，銀行可能調整貸款投向，減少房地產領域的貸款投放。從節后兩市地產股再次領跌的態勢看，人們的觀望情緒愈發濃重，房地產市場已顯露出逐步轉向買方市場的跡象。
如果說房地產新政對供需雙方的交易行為做了規定動作，那么，上調存款準備金率將直接約束樓市供需雙方的投資與投機行為。雖然上調存款準備金率，考慮的是包括房地產在內的大局的貨幣政策，但是，房地產貸款或按揭實行差別化已經提前消化了上調存款準備金率對樓市的沖擊。從“國十條”到北京新政到上調存款準備金率，我們可以看出，這種“組合拳”對樓市有同一性、綜合性的影響，是對趨于瘋狂、且近年間越調控價越漲的樓市開出的藥力相當猛烈的“中藥”。而對房地產市場來說，上調存款準備金率也并不是單藥方，勢必與新政配合起來一起發揮重大作用。貸款緊縮的預期，不但為預防通脹打提前量，也意在收緊縮投資或投機性房貸之效。
而在房地產新政剛出爐之時，開發商們就陷入了與政府和市場的博弈之中，延期開盤轉向觀望，從而試圖從中爭取時間，甚至還寄希望于熬過這陣陣痛之后市場會再度恢復虛假繁榮，等待樓價越調控越漲局面的重現。此次收緊銀根，則無疑將打消房地產商們的這類念頭。房地產對資金的依賴程度較高，甚至可以說是息息相關。上調存款準備金率會凍結一部分流動資金，同時使信貸投放也受到影響，銀根收緊對房地產行業的負面影響顯而易見，而本屆政府的意圖也十分明顯。因此，眾多房地產開發商應該及時發現，這是一次真正意義上的調整。而一旦確定了對未來的預期，理性的開發商就應覺察到，延期開盤不是一個上上之策，進而采取降價或者是促銷手段，來改變市場營銷策略以自救。
隨著相關金融調整政策陸續出臺，房地產市場正呈現預料中的積極變化，這一點，目前還是令人欣慰的。但不可否認的是，目前能看到的效果，離遏制房價快漲、確保樓市健康“入軌”的目標尚有很大距離，所謂的房地產市場拐點也仍未露端倪。也就是說，我國房地產市場畸形發展為時已久，積重難返，要想逐步從根本上解決困擾房地產業已久的“頑疾”，徹底摘除房地產市場毒瘤，促使樓市逐步走向健康、平穩的發展道路，我們還面臨許多難題，還需要很長時間的探索。 |