|
中國住宅提供方式已經歷過一次大的變革：上世紀90年代以前，城市居民住宅主要由國家或企業(yè)配租，但居民住宅改善速度很慢。90年代中期開始“房改”，實行市場化提供方式，居民自購商品房為主，政府配售“經濟適用房”為輔，城鎮(zhèn)人口居住條件得到較大改善。但經過15年左右的實踐，現(xiàn)行模式也暴露出其缺陷，突出問題是商品房價格脫離理性，過快上漲，影響人民生活和社會穩(wěn)定，甚至可能影響中國的和諧發(fā)展與國際競爭中的現(xiàn)代化進程。
為了維護人民“住有所居”基本權利，并維持中國房地產業(yè)對經濟發(fā)展應有的支撐力，平穩(wěn)實現(xiàn)全面建設小康社會目標，亟須對今后的住房供給機制作長遠考慮，實行旨在長治久安的統(tǒng)籌，其中的關鍵是使政府和市場各司其職：政府在做好國土開發(fā)和不動產建設“頂層規(guī)劃”的同時，側重于提供為低收入階層托底的“保障軌”上的廉租房和適合于收入“夾心層”的適租房。同時，讓“市場軌”去配置一般商品住宅等產權房。政府在加強制度建設和制定好“頂層規(guī)劃”的同時，在產權房領域主要是管理好市場規(guī)則，并科學利用稅收杠桿調節(jié)這一市場。
住房供應理念需更新
住房是什么？住房是用來“住”的，不是用來“炒”和用來“囤”的。把所有的居民住宅都作為投資品看待的理念，已被現(xiàn)實生活證明是錯誤的、片面的。
政府的立足點應是首先考慮低收入階層“住有所居”的利益。社會資金應被引導到證券市場和房地產信托投資基金，當然也應積極探索以適當?shù)亩喾NPPP（公私合作伙伴關系）方式引導社會資金加入政府主導的保障房供給領域。政府的首要責任，是促進和保證居民有房子住，進而應在此基礎上、而不是脫離了這個要義去“促進房地產業(yè)的健康發(fā)展”。過去往往出現(xiàn)定位不準的問題和一些調控“進退失據(jù)”的問題，原因大多是把商品房提供方式當作了實際上的唯一方式，想完全通過市場和房價的合理化來間接地解決住房問題。
居住公平的原則應如何理解與把握？居住公平應在、也只能在一定范圍和限度內實現(xiàn)；實現(xiàn)居住公平必須用政府“看得見的手”托好底，并且借助市場“看不見的手”推動中高端的合理配置，其間再加入必要的經濟手段適當調控不平等的情況。在中國，居住公平的理念核心應是實現(xiàn)“有限公平”，即居者在一定面積內居住權平等（廉租房、適租房和商品房的地段不應全然隔離、形成天壤之別，同時商品房在一定面積內應實行物業(yè)稅減免政策的平等），而超出這個范圍的，則可適用市場原則和國際上可借鑒的調節(jié)做法——自由買賣+臺階式物業(yè)稅。
住房提供方式可否有多種？我國商品房市場雖發(fā)展很快，但只能起一條腿的作用，繼續(xù)只用這一條腿解決中國的住宅問題，是行不通的，必須兩條腿走路。保障房不是權宜之計，而是值得努力探索創(chuàng)新的長效住房供給方式。對居者來說，商品房與保障房基本的區(qū)別是，一個擁有產權可自由轉讓，一個無產權、不可轉讓或只能有條件轉讓，但均可在其中過上有基本尊嚴的生活。
如何看待所謂的“土地財政”？既要反對現(xiàn)行土地批租制度下地方可能出現(xiàn)的“竭澤而漁”、不顧子孫后代的短期行為傾向，又要反對一味指責和妖魔化地方政府、把商品房房價高企的原因全部歸于地方官員的簡單化、表面化認識傾向。關鍵是要著力建立地方土地批租收入可合理延續(xù)的機制和使地方政府職能、行為趨于合理化的地方稅體系以及地方債制度，這種改革的結果也將有利于商品房的價格回歸理性。
可從兩條軌道上著手改革
現(xiàn)有商品房提供機制存在一系列問題，其中一個“原發(fā)性”的問題是在地方稅體系建設遠不到位的情況下，土地批租制度一批70年，一次性通過招拍掛獲得巨額土地收入，既助長了商品房成本、稅基和價格的抬高，又強化了地方政府短期行為，使財政收入不可持續(xù)。
現(xiàn)行保障房的提供方式包括“廉租房”和“經濟適用房”，前者是根本收不回成本的，搞大了財政難以為繼，只能針對最低收入階層特殊困難人群，在較小范圍發(fā)展。后者曾得到發(fā)展，但概念、邊界模糊，管理漏洞百出，弊病防不勝防，出現(xiàn)公共資源誤配置的扭曲現(xiàn)象，同時對財政基本上無回報，甚至要財政貼錢。
應從兩條軌道上著手對住房供給方式進行改革。一是要從保障房入手，對現(xiàn)行“經濟適用房”制度進行改革，建立法律關系清晰、財政可持續(xù)、低中收入者無“后顧之憂”的廉租房與經濟適用房制度。
二是要從商品房入手，對土地批租制度和不動產稅費制度進行改革，建立財政有收入、居者見公平、政府顯善政的土地批租制度和不動產（房地產）稅費制度。
從保障房入手，對現(xiàn)行經濟適用房制度進行改革，建立法律關系清晰、財政可持續(xù)、低中收入者無后顧之憂的廉租房與經濟適用房制度；從商品房入手，對土地批租制度和不動產稅費制度進行改革，建立財政有收入、居者見公平、政府顯善政的土地批租制度和不動產（房地產）稅費制度。 |