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對一個國家、一個家庭而言，住房市場崩盤都是非常糟糕的事，從美國次貸危機爆發后住房市場的情形就可以看到這點。近日有兩則關于美國住房市場崩盤的新聞，中國國內民眾讀后肯定會感到詫異。
英國《每日電訊報》報道說，美國底特律一座民宅的掛牌價竟然標為10美元。實際上這個10美元的房子還不是最便宜的。據美國《底特律新聞報》報道，同樣也是在底特律，2008年美國一家銀行以1美元價格出售一幢兩層住宅，且許諾倒貼1萬美元，才有人接手，而這幢房2006年11月的售價為6．5萬美元。為什么會出現這種情況呢？主要有兩個原因，一是房地產稅作怪，比如那棟1美元房屋的買主2009年需繳納房地產稅3900美元。二是投資信心喪失作怪，包括銀行或銀行家在內的投資者對美國房地產市場信心喪失。
從美國的事例中可以看到，住房市場崩盤將導致一個家庭財富大幅縮水。所以，在現代社會中，居民了解和掌握住房市場崩盤的先兆是非常有必要的。那么，住房市場崩盤有哪些先兆呢？
第一，住房市場泡沫嚴重的品牌化城市房價出現大跌。這里說的品牌化城市是指那些在國際上或在國內非常出名，且城市人均收入較高的城市。比如國外的紐約、舊金山、倫敦、巴黎，國內的北京、上海、杭州、深圳。
品牌化城市房價是一國房價的晴雨表。住房市場泡沫吹起，首先是從品牌化城市開始的，破滅也是從品牌化城市開始的。所以，如果發現住房市場泡沫嚴重的品牌化城市的房價出現大幅下跌，在一般情況下這個國家的全國性房價隨后就會出現大跌，而非品牌化城市房價的大幅下挫反過來又會促使那些起初房價出現下跌的品牌化城市的房價進一步下跌，如此形成惡性循環。
日本1985年至1991年住房市場泡沫周期中，在全國性房價大跌之前，也就是在房地產市場崩盤之前，由于在房價漲幅較大的東京都率先實施土地交易監視這一抑制地價上漲的制度，東京圈（編按：指東京都外加其周遭的埼玉縣等地區）的地價在1989年首先開始下跌，1990年房價漲幅仍較大的大阪等城市的地價接著下跌，到1991年全國性的房價才開始進入下跌通道。在美國次貸危機爆發之前的2006年年底，住房市場泡沫比較嚴重的加州地區的一些大城市房價首先出現下跌。
有人說品牌化城市紐約的房價在2006年年底沒有首先下跌，且在次貸危機期間跌幅較小，那是因為作為世界級的品牌化城市，其住房市場泡沫并不嚴重。從中國的情況看，密切關注和跟蹤北京、上海、深圳等地房價調整情況是極為重要的，如果這些城市房價出現大幅下挫，那就要小心了。
第二，股市在經歷一段瘋狂上漲后暴跌。股市與樓市泡沫破滅相伴而生，并且在樓市真正崩盤以前股市有一段瘋狂表現。當1989年東京房地產價格出現下跌時，1989年12月29日日本股市卻創下了歷史新高，接著自1990年首個交易日起開始大跌，陷入長期的下跌通道。美國次貸危機的情況基本也是如此。2007年4月2日經營次級房貸業務的新世紀金融公司宣布申請破產保護，此時次貸危機已經顯現，雖然2007年3月13日道瓊斯指數下跌了242.7點，但美國股市依然向上突破，道瓊斯工業指數在2007年10月創下14164.53的高點，之后才一路下滑，2009年2月跌至6626.94點。
出現這種情況的原因主要在于，當房地產市場的一些敏銳的投資者或投機者從住房市場中獲得豐厚投資或投機收益以后，如收益已翻了幾倍，一旦發現住房市場方向有變，他們就會有獲利兌現的愿望和需求，會逐步拋售手中的房屋，然后將資金投入股市，導致股市上漲，在股市上又撈了一筆之后，再撤離，這樣又會導致股市大跌。
第三，住房市場成交量出現下降，進而大幅萎縮，房地產有價無市。在次貸危機大規模爆發之前，2007年4月24日美國3月份成屋銷量下降了8.4%。其實，這是一個重要的信號，當時并沒有多少人把這事放在心上。住房市場成交量出現下降，說明住房市場已出現觀望情緒，是住房市場房價出現下跌的一個重要信號。
（作者系經濟學教授） |