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| 2010-04-13 作者:王東京 來源:21世紀經濟報道 |
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目今房價居高不下，令普通百姓望而生畏。今年“兩會”期間，溫家寶總理承諾，說要把今年的房價穩定住，辦法是加大政府投資，增加保障性住房的供應。居者有其屋，加大供給當然好，但問題是保障住房怎么建？假如好事辦不好，老百姓照樣會怨聲載道。
有前車之鑒。遠的不說，早些年建經濟適用房就是例子。我從未懷疑政府建經適房是為照顧中低收入者，但事實上，最后住進經適房的卻并非都是窮人。別處我不知，至少北京天通苑的經適房是如此，那里住的就不僅有公司老板，也有大腕明星。人們不禁要問，政府明明建的是經適房，怎會賣給高收入群體呢？個中原因復雜，幾句話恐難說得清；但有一點可肯定，只要房價低于市價，就總會有人從中漁利，好事往往要辦歪。
這也是我一直不推崇經適房的原因，前幾天見到安徽宣城虞愛華市長，他說市府正準備拿大片土地建經適房，我未經多想就反對。其實，早幾年我做客中國網就曾表達過我的看法；而學界對經適房也頗有非議。歸納起來是：一、政府為建經適房往往將土地低價轉給開發商，這樣土地不招拍掛，價格怎么定人為因素多，貓膩也多；二、政府限制經適房賣價，開發商為擠壓成本通常會偷工減料；三、建經適房是由政府劃定區域，不論你何處上班，要購經適房就得搬進指定地點，這不僅給居民生活造成不便，而且把窮人與富人絕然隔開對社會心理也有不良影響；四、經適房僧多粥少，賣誰不賣誰政府不容易拿捏，難免會讓富人搭窮人便車。
當然還不止這些，單就以上幾條已足以讓人對經適房不看好。那天與虞愛華市長討論，他也立即同意我的看法。要說明的是，我反對政府建經適房，但絕不是不提倡給窮人幫助。曾多次說過，照顧窮人是政府的職責，義不容辭，但政府若想幫窮人辦法多的是，至少非只經適房一策，比如山東萊蕪市給窮人發購房券（補貼）就是不錯的辦法，幾年前我曾到那里考察，也曾以“補磚頭不如補人頭”為題寫文章推介過，篇幅所限，這里再簡單說說吧。
萊蕪市政府給窮人發購房券，追根溯源，理念應該是來自弗里德曼的“教育券”。針對政府提供的免費教育，當年弗里德曼建議政府與其大把花錢資助學校，還不如直接給學生發“教育券”，讓學生自主擇校，這樣一石二鳥，不僅照顧了窮人上學，又可促進學校間競爭、提升教學質量。發購房券的道理也如此，政府不必建經適房，土地一律招拍掛，而土地收入則用于補貼窮人買商品房。陽光操作，官員不能腐敗，窮人購房自便，此舉可謂兩全其美，深得民心。
舉例說吧。三年前萊蕪市的商品房均價每平約為2500元；而周邊的經適房每平為1800元。政府補貼窮人買房，補的是商品房與經適房的價差，即每平700元左右。而且，這700元政府不是給現金而是發購房券，比如當地政府規定可給貧困戶70平米的房補，按每平米700元算，則政府給每戶發購房券49000元。購房券可買房也可租房，然后由財政與房產商統一結算。
另一種保障住房補貼，是淮安“共有產權”模式。上月國務院發展研究中心在北京舉辦論壇，我應邀參加。實話說，對淮安模式之前有聽說，但知之不詳。所謂“共有產權”，指的是房產權由政府與住戶共同擁有。說具體點，就是為了協助貧困戶買房，政府出資30%-70%，而住戶出資70%-30%，并按各自出資額占有相應產權。很顯然，此模式最大特點是貧困戶買房不必貸款付息，而且5-8年后還可向政府按原價買回產權。
在那天的論壇上，我對政府協助窮人買房予以肯定，但對“政府產權”權益卻有質疑。眾所周知，經濟學講“產權”，包含使用權、收益權與處置權，但從淮安的做法看，所謂政府產權卻徒有其表。名義上，政府是產權所有者，可實際上政府一不使用，二無收益，三不能處置，說白了只是提供“無息貸款”而已。若要讓政府產權實至名歸，使用權可讓渡（扶貧），但處置權不應該放棄，即便住戶要轉賣產權，也只能按市價賣給政府。這樣一方面可周轉給其他貧困戶，也可防止有人拿政府產權牟利。
再有一種形式，就是廉租房。我不贊成建經適房，但不反對有廉租房。是的，盡管政府可給窮人補貼，但也總會有人買不起房，既然如此，那么市場上就得有房可租。有一種觀點，認為廉租房須由政府投資建。而我的看法相反，廉租房也應由開發商去建，政府只需向開發商租來再低價轉租給貧困戶即可。想想吧，市場有租房需求，何況政府又是個大客戶，有錢可賺，開發商怎會無動于衷呢？
行文至此，讓我來總結一下本文要點：第一，照顧窮人住房是政府的職責，政府當竭盡全力；第二，建經適房不如發購房券資助窮人買商品房，這是說，實物補貼不如貨幣補貼有效率；第三，政府可協助窮人買房，但政府產權不能虛置，而落實政府產權關鍵在掌握轉讓權；第四，廉租房應由政府提供但不必政府建，要知道，提供廉租房與建廉租房是兩回事，不可混為一談。
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