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在今年的政府工作報(bào)告中，溫總理曾表示要堅(jiān)決遏制高房?jī)r(jià)，并認(rèn)為政府有能力在未來(lái)幾年內(nèi)讓房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理水平上。不過(guò)，從目前針對(duì)高房?jī)r(jià)的治理藥方來(lái)看，似乎與市場(chǎng)和社會(huì)公眾的預(yù)期仍存在著一定的差距。
這是因?yàn)椋壳搬槍?duì)高房?jī)r(jià)開出的諸多藥方，其實(shí)沒有比
“國(guó)十一條”增加多少內(nèi)容。在“國(guó)十一條”中，試圖通過(guò)增加住房供給，改變住房生產(chǎn)結(jié)構(gòu)（以中小套型為主），鼓勵(lì)自住型住房的消費(fèi)、信貸及稅收政策有所限制等措施，遏制部分城市的高房?jī)r(jià)。從某種程度上講，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)遏制部分城市的高房?jī)r(jià)會(huì)有些作用，但要想從根本上遏制國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)或擠掉“房地產(chǎn)泡沫”并非易事。
事實(shí)上，目前出臺(tái)的這些房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以成效有限，是因?yàn)檫@些政策假定的前提條件與現(xiàn)實(shí)生活相差甚遠(yuǎn)。例如，這一假定影響深遠(yuǎn)，即由于住房市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡——住房需求的過(guò)大或住房供給的不足，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高或房?jī)r(jià)快速上漲的主因。因而，增加住房供給，就可以遏制高房?jī)r(jià)。
但實(shí)際情況是，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于住房投資需求非常旺盛，加上刺激投資需求的部分房地產(chǎn)政策難以改變，這使得住房投資需求變得無(wú)限大，即便住房供給增加再多，我們?nèi)匀粺o(wú)力遏制高房?jī)r(jià)。比如，部分過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策，導(dǎo)致了2009年住房投資需求的過(guò)度增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)的快速飆升。
因此，試圖通過(guò)增加住房供給成功遏制高房?jī)r(jià)，其前提條件是必須遏制住無(wú)限的住房投資需求，同時(shí)要鼓勵(lì)住房的消費(fèi)需求，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)變?yōu)橛删用裣M(fèi)主導(dǎo)的住房市場(chǎng)。
此外，“國(guó)十一條”中還有一個(gè)假定也值得關(guān)注。該假定認(rèn)為，購(gòu)買一套住房基本上就是住房消費(fèi)而不是住房投資。其實(shí)，這個(gè)假定也不成立。以美國(guó)為例，95%以上的居民只購(gòu)買一套住房，但為什么美國(guó)還會(huì)發(fā)生金融危機(jī)呢？問題的根源在于，美國(guó)居民將購(gòu)買的那套住房也用作投資了。由此觀之，如果中國(guó)居民購(gòu)買的一套住房也用作投資，我們同樣要采取相應(yīng)的稅收政策予以約束與限制。否則，這將助長(zhǎng)投機(jī)炒作。
除了部分房地產(chǎn)調(diào)控政策失效外，即便假定中央政府有意愿或有決心遏制高房?jī)r(jià)，但房地產(chǎn)行業(yè)的既得利益集團(tuán)、地方政府也會(huì)制造各種言論暗示房地產(chǎn)市場(chǎng)不用調(diào)整，它們也會(huì)采取不同的方式抵制房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何調(diào)整。因此，短期內(nèi)我們根本就無(wú)法解決中國(guó)的高房?jī)r(jià)問題。
在筆者看來(lái)，要想遏制國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是我們要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不再繼續(xù)成為可以利用政府優(yōu)惠政策進(jìn)行炒作的賺錢場(chǎng)所，應(yīng)該回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)本性，即由居民消費(fèi)主導(dǎo)的住房市場(chǎng)。
要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸消費(fèi)本性，首先要通過(guò)公共決策來(lái)明確中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨。比如，不再將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，或?yàn)橥恋刎?cái)政“添磚加瓦”，而是把房地產(chǎn)市場(chǎng)界定為絕大多數(shù)居民有能力購(gòu)買的安全、舒適的住房市場(chǎng)，或言消費(fèi)主導(dǎo)的市場(chǎng)。由此，圍繞著這個(gè)發(fā)展宗旨，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)政策和制度法律，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。
反之，如果對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨定位模糊，如不明確界定住房的投資需求與消費(fèi)需求，不實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投資（或把房地產(chǎn)當(dāng)作賺錢工具）與鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)并舉，那么不同的部門、不同的既得利益集團(tuán)就會(huì)利用房地產(chǎn)發(fā)展政策的模糊性“大牟其利”，甚至還可能將既得利益逐步制度化。
因此，從根本上來(lái)說(shuō)，要遏制當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的高房?jī)r(jià)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有必要真正回歸到其消費(fèi)的本性。這樣，一直困擾當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的高房?jī)r(jià)問題就會(huì)“迎刃而解”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)健康持續(xù)發(fā)展。
（作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員） |