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78家央企退出房地產，既不是迫于輿論壓力，也不是做做樣子，而是在嗅到危險氣息后的主動離場。當人們還在為“真退出”還是“假退出”打口水戰時，樓市“去泡沫化”進程已經開啟。
國資委“禁令”出臺一周，有人拍手稱快，認為央企是炒高房價的始作俑者，樓市就此將崩潰；有人認為“強令”央企退出房地產調控過度，有違市場化原則；更多的人則懷疑調控效果，認為房價難以下降。總之，市場無一例外地將此看作樓市調控政策的延續。
實際上，自從去年年底樓市調控政策頻出以來，房地產業就已經被貼上了“高危”的標簽。一些央企從房地產撤出，與其說是一種調控手段，還不如說是在風險顯現之前的提前離場，是典型的順勢而為的市場化選擇。
央企爭“地王”，客觀上抬高了“地王”周邊的房價，但央企不是樓市泡沫的根源。樓市泡沫早已出現，而央企爭“地王”是在2009年這一輪泡沫中才出現的。一大批主業與房地產毫不相關的企業搶地，其背后所折射出的純粹是資金逐利的本性，是其輕易獲得下浮10%利率的低成本貸款所顯示出來的先天優勢。
此外，批評央企爭“地王”的聲音已持續快一年了，監管部門此時才出政策，其出發點顯然不僅是調控樓市，更多的是規范地產投資秩序，保護國有資產安全。溫家寶總理23日在國務院第三次廉政工作會議上指出，規范國有企業在房地產領域的投資行為。這種提法透露出調控的范圍已從央企擴大到國有企業，值得關注。
作為本輪泡沫中的主力，央企退出房地產的舉動，已發出樓市“去泡沫化”的信號。
監管部門對風險的判斷是深思熟慮的。當前樓市面臨的政策風險、資金風險、泡沫風險，已成為壓在房地產市場肩頭上的“三座大山”。
從政策上看，雖然在剛剛結束的兩會上并沒有如預期中推出暴風驟雨般的二輪調控措施，但民眾對高房價的質疑實際已把調控政策“逼”上日程。從去年年底以來連續出臺的一系列稅收、土地政策，很多還處于從中央到地方的落實階段，未來這些政策如一一兌現，其對房地產市場的影響不容小覷。
例如，國土部要求今年政策性住房用地要占住房建設用地70%，且要落實到擬供地塊上。而2009年北京計劃政策性用地占比僅46%（實際執行數至今未公布）。再如，可查的最新數據顯示，截至去年8月，全國保障房建設投資僅完成去年年初計劃的23.6%。如果70%政策性住房用地政策真正落實，其沖擊力可以想象。此外，物業稅會否出臺、招拍掛制度改革等都是未來房地產市場所面臨的來自政策的不確定因素。
從資金上看，涉及房地產的消費和開發貸款、房企資本市場融資、地方融資等都已被監管部門“點名”，要求高度重視這些資金背后所蘊藏的風險。國內約四成甚至更多個人住房貸款利率已上調。去年房地產市場的繁榮是建立在2.5萬億元個人住房信貸、6000億元房地產開發信貸以及從難以查清的其他渠道進入樓市的信貸資金基礎之上的，今年失去天量信貸資金的支撐，房地產市場的繁榮也將難以為繼。
此外，今年加息的風險也將增加房地產開發成本。目前利率水平處于歷史相對低位，有較大的上調空間，房地產作為高負債率行業，利率風險不容忽視。
從泡沫風險來看，房地產面臨的形勢尤其不容樂觀。去年很多城市城區房價漲幅超過50%，不僅在中國，這一景象在世界歷史上都很難看到。從陸續披露的上市公司年報中，不少房地產公司都認識到目前價位已偏離購買力太多，投資因素已遠超實際購買因素。
有研究機構根據房屋租售比、投資性購房占比、房價收入比、房價與GDP漲幅比四指標來衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結果顯示，三城市租售比達到國際水平的4-7倍，投資性購房占比全部過半，房價收入比全部超過15年，房價漲幅均超過GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險邊緣。
從以上因素來看，央企撤出房地產市場有利于國有資產安全和市場的穩定，但其以禁令的方式實現，也反映出樓市泡沫的嚴重程度和市場主體的盲目與瘋狂。盡管目前只有一家央企明確提出退出時間，但相信未來會有更多的央企意識到監管層出重拳的良苦用心，主動離場將成為理智的選擇。
目前討論部分央企退出房地產能否遏制新“地王”已無太大意義，畢竟政策出臺針對的是房地產市場所蘊涵的風險，而這一風險信號才是最值得警惕的。
央企要離席了，留下誰來埋單？ |