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盡管稍顯晚了一些，住房保障法終于進入立法程序。它意味著一種共識的達成，即承認了在沒有再一次經(jīng)濟危機等變數(shù)到來時，高房價幾乎不可撼動，相應(yīng)地，在不改變現(xiàn)有市場局面的前提下，宜著力將低收入者和無收入者從商品房領(lǐng)域分流和解放出來，讓他們進入一個居住品市場，就是一個適宜的選擇。由此，政策資源和視角應(yīng)退出商品房市場，而更主要地集中到民生住房這一領(lǐng)域里來，著力構(gòu)建一個真正健全、完善和科學(xué)的，能夠?qū)崿F(xiàn)社會福利最優(yōu)化配置目標的安居性住房供應(yīng)體系。
決策層從商品房領(lǐng)域退出，理由實際上并不復(fù)雜。首先，中國的商品房市場是一個發(fā)育得足夠成熟的市場，無論是在開發(fā)、建設(shè)和投資交易等各種市場關(guān)系中，資本力量都體現(xiàn)出前所未有的活躍性。在完成了向國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的升級之后，商品房市場的產(chǎn)業(yè)集中度和財富集中度都很高，競爭也已很充分了。在這個時候，決策層的精力只須放在市場秩序的規(guī)管與市場個體的準入上即可。
另一個支撐“退市”的更為重要的原因，在于如果我們把所有居民的住房問題都系于一端，交由商品房市場去解決，這個市場就會面臨超大壓力和矛盾，相應(yīng)地，決策層面的包袱也會很重，畢竟商品房市場的民生屬性偏弱，商業(yè)屬性居于主導(dǎo)地位。這個市場要做的，是通過價格更為直觀地解決商業(yè)利潤訴求，實現(xiàn)財富的流轉(zhuǎn)和分配，而不是去解決社會問題。安居型、民生屬性的住房需求，實際上屬于社會問題，應(yīng)被歸入公共治理范疇，作為一種公共事務(wù)交由公共決策來調(diào)節(jié)。如果不加以區(qū)別對待，在調(diào)控層面就永遠會有出不完的針對商品房市場的調(diào)控政策，反復(fù)不已。因為大家都確信，是商品房市場出了問題，卻又沒有認識到，商品房市場天然不具有公共和公益屬性。這樣一種認識上的誤區(qū)，使整個社會也相應(yīng)地跟著疲勞。
政府從商品房領(lǐng)域退出的過程，實際上就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供需關(guān)系調(diào)整和再平衡的過程。全部精力因此集中到如下事務(wù)上來：無門檻、不設(shè)限，以最高效率大量推出安居性建設(shè)用地；無門檻、不設(shè)限，以最雄厚財力來支持安居性房屋體系的開發(fā)與建設(shè)；低門檻、低設(shè)限，以差別性、靈活性的金融和稅收等綜合性財政優(yōu)惠來支持大量低收入者得到安居性住房。
這樣，中國的房地產(chǎn)建設(shè)將迎來一個“雙核時代”，一個是注重效率的商品房市場體系，支撐它的是城市房地產(chǎn)法部門；一個是注重公平的安居性住房供給體系，它的確立依據(jù)是住房保障法部門。兩者未來將并行存在。
許多開發(fā)商堅持認為，保障性住房是市場化的倒退，會對市場產(chǎn)生巨大沖擊。我的看法恰恰相反，這樣一個保障體系，實質(zhì)正是要把那些原來并沒有得到應(yīng)有庇護的無購買能力者，以及在透支風(fēng)險下越走越遠的人從漩渦中心拉回來。因為這些擠入市場卻又并不成熟的所謂剛性需求，是最為薄弱和最不安全的。他們陷入了一種市場化的迷失，一旦遇有不測，因為沒有能力償還債務(wù)，很多人都將選擇放棄房產(chǎn)，止贖現(xiàn)象會激烈暴發(fā)，金融系統(tǒng)的風(fēng)險、經(jīng)濟系統(tǒng)的風(fēng)險以及社會系統(tǒng)的風(fēng)險也會接踵到來。美國的次債危機就是一個樣本。
所以，應(yīng)保盡保，理應(yīng)成為住房保障法體系確立的一大核心要旨，無收入者、低收入者甚至于很大一部分根本沒有償付能力的“白領(lǐng)”，都該被納入這個體系，得到相應(yīng)的照顧。勞動者是我們社會的第一生產(chǎn)力，是一筆最為寶貴的財富，給他們以保障，就是另一種層面上的解放生產(chǎn)力，把他們從商品房市場的縫隙里松綁出來，給他們以自由空間，這些得到自由的生產(chǎn)力將對市場發(fā)揮非常正面和積極的作用，他們將能促進自由市場的生長，而不是相反。
特別需要注意到，對于我們這個社會和經(jīng)濟而言，保障的意義并不全然簡單到只是照顧弱勢群體，它還意味著為許多存在潛力的階層增加更多可能性的權(quán)衡取舍機會。在得到保障之后，可以使這些人有更充分的時間和空間進行創(chuàng)造性的積累。當(dāng)機會性選擇多了，生存環(huán)境改善了，收入水平提高了，達到一定的程度，保障體系里的人就可以向市場體系過度和轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)更為市場化的居住資源配置。這樣一種梯級消費模式，不存在誰干擾和阻礙誰的問題。我們說要擴大內(nèi)需，要使經(jīng)濟有一個可持續(xù)性的發(fā)展，保障體系建設(shè)就是在為此打基礎(chǔ)，它更主要的也在培育非現(xiàn)期的消費群體。政策資源對這一領(lǐng)域的傾斜，是極為必要的。
以住房保障法為開端，“退市”的做法是明智的。當(dāng)然，這種退出將是漸進式的，斷不可能一步到位。但這不要緊。社會治理很多時候也值得借鑒一點市場經(jīng)驗。如果有一天那些房產(chǎn)開發(fā)商們明白，不僅是商品房體系能夠出政績，保障房也能夠產(chǎn)生同等的甚至更大的政績回報，情況也許會出現(xiàn)360度的改觀。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家）
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