近日，據有關人士透露，正在起草的《住房保障法》將在經濟適用房制度中引入“共有產權”，這一制度設計引發強烈關注。
所謂“共有產權”，就是經適房的產權是由政府和住戶“共有”，雙方領取《房屋共有權證》，上面標明兩者的產權比例。之前，中國的經適房制度的重點不是“共有產權”，而是“價格限制”和“內循環”模式。所謂價格限制，就是設定經適房價格本身是不包含“地價”，同時經適房必須5年后才能上市或者干脆取消上市交易權（若放棄則由政府“回購”）。坦率地說，在沒有建立起完善的個人信用制度和個人收入申報機制（大量隱形收入被忽略）時，政府在準確分辨出居民的收入水平方面有困難，進行實施“市場劃分”，導致經適房成為很多權勢者“尋租”工具。為了盡量克服這種“信息不對稱”，一些經濟學家甚至提出經適房不應當“修廁所”來剔除那些混水摸魚的富裕的權勢者。
經適房在國外也大量存在，實際上經適房的潮流性做法就是“產權共有”。例如英國布朗內閣在數年前提出的“新居者有其屋”計劃，就是采取“共有產權”的方案。“共有產權”住房的對象就是所謂的“夾心層”（有一些購房能力，但又難以應對市場高價），英國政府委托住房協會來與購房者共同擁有住房，購房人可以先期購買25%—75%產權不等，既可以隨著購買者增強來逐漸買回政府產權，也可以將手中產權回售政府，如果政府不接受，那么則賣給市場，兩者按照產權比例分配所得。
“新居者有其屋”計劃的運作基礎是市價，而不是一些地方官僚們隨意指定的扭曲性價格，在市價的基礎上進行補貼、信貸優惠、階梯式購買、監督出售中的道德風險等等。這跟中國的“限價房”政策不同。
我們并不是說“共有產權”非常完美，但在目前中國的政治經濟和利益結構狀態下，這算一個“較優選擇”。過去的經適房因為“剔除地價”，同市場的價差非常巨大，一些權勢者有激勵去從中“尋租”，并抵制各種限制經適房上市交易的“內循環做法”。而“共有產權”的引入，盡管不一定能完全消除“增值空間”，但“尋租”的“租值”的確是大幅度壓縮了，這有助于抑制經適房廣泛存在的腐敗。首先，“共有產權”房是包含地價的，這意味著用地可以由行政劃撥，轉變為公開“招拍掛”，可以讓更多的市場開發者進入，經適房的價格組成內容完全市場化，也將包含土地出讓金、稅費等。其次，政府在經適房里面的股權很大程度上是以地價來獲得的，這也可以將“面粉”和“面包”的關系清晰化。再次，政府和購房者都有購買對方股權的優先權，這意味著政府既可以將房屋買回改做廉租房，也可以獲得現金來滾動開發經適房，這其實解決了過去那種經適房“資金沉淀”以及“市場價差”（租值）完全被個人占有的局面。這相當于市場化的手段解決了經適房退出機制、政府保障性住房資金積累和滾動以及貨幣化補貼的透明度。
舉例來說，如果經濟適用房的市價是40萬，地價占一半，那么購買者和政府的產權之比是1：1，5年后升值到60萬，那么如果購買者要將房屋出售（或者產權全買下來），政府會得30萬。這里面唯一的尋租機會是，購買者以政府信息不便，故意與市場中介達成50萬的市價，政府損失5萬。但這個道德風險很好消除，政府可以將產權評估、監督業務專門委托另外一家中介公司，這家中介公司對購買者的交易行為和中介串通進行評估，從而形成制衡。政府委托的中介公司獲得穩定且批量的政府“共有產權”業務，從中抽取一定的傭金，如果它“造假”，則取消其資格，使其喪失一筆穩定的收入流，將業務交其他的中介公司來做。在房價縮水的時候，其機制同理。
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