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北京一家新聞媒體就房價(jià)舉行民意測驗(yàn)，征求一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者的意見。絕大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為2010年中國的房價(jià)將會(huì)不斷上漲，只有包括本人在內(nèi)的少數(shù)人認(rèn)為，中國的房價(jià)將會(huì)下降。
筆者之所以得出這樣的結(jié)論，是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通中國人的承受能力，房地產(chǎn)價(jià)格水平與我國居民平均收入增長水平極不相稱。投資型住房購買行為與消費(fèi)型住房購買行為之間的分界越來越明顯。消費(fèi)型住房市場正在逐漸萎縮，而投資型住房市場正在不斷放大。中國的房地產(chǎn)市場猶如泡沫化的股票市場，在瘋狂炒作的同時(shí)，吸引了大量資金。當(dāng)投資回報(bào)率下降或者支付能力下降時(shí)，房地產(chǎn)市場就會(huì)爆發(fā)危機(jī)。
正因?yàn)槿绱耍恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商拼命鼓噪，希望政府維持現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格。來自北京的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商甚至大聲疾呼，如果房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌，那么，還有誰會(huì)購買商品房？
其實(shí)，在住房空置率不斷上升的情況下，把投資型住房購買行為轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)型住房購買行為是理性的選擇。換句話說，讓那些購買住房的投資者盡快將房屋出售；讓那些需要住房的消費(fèi)者，能以相對低廉的價(jià)格購買住房，是此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)所在。
要想實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，政府必須從以下幾個(gè)方面入手：首先，征收房地產(chǎn)稅。商品房投資者必須每年向稅務(wù)部門繳納房地產(chǎn)稅；其次，盡快建立房屋租賃市場，通過規(guī)范房屋租賃行為，減少房屋租賃交易成本，鼓勵(lì)居民租賃住房；第三，強(qiáng)調(diào)住房的地域性特征，開征住房社會(huì)保障稅。凡是購買商品房特別是高檔商品房的居民，必須向城市繳納特別社會(huì)保障稅，以確保房地產(chǎn)市場價(jià)格下降之后，城市的社會(huì)保障水平不會(huì)隨之下降。
現(xiàn)在，中央政府出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，主要是在市場準(zhǔn)入和購買環(huán)節(jié)做文章，希望通過提高房屋購買成本，起到遏制房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的作用。但實(shí)踐表明，提高房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻，結(jié)果是讓少數(shù)投資者直接或者間接壟斷房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場的競爭水平下降；增加商品房購買和轉(zhuǎn)讓成本，只會(huì)使房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下。因而，逐步減少房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入限制條件，減少土地出讓金，鼓勵(lì)更多企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場，才能為房地產(chǎn)市場繁榮打下良好的基礎(chǔ)。不僅如此，政府應(yīng)當(dāng)大幅度削減商品房購買的稅費(fèi)，確保消費(fèi)者可以比較低廉的價(jià)格購買商品房。
商品房交易完成之后，政府應(yīng)當(dāng)開征房地產(chǎn)稅和住房社會(huì)保障稅。凡是購買商品房的居民，都必須按年繳納房地產(chǎn)稅，并且根據(jù)城市發(fā)展需要，向政府繳納社會(huì)保障稅。房地產(chǎn)稅可以逐步取代土地出讓金，由消費(fèi)者按年繳納。購買房屋面積越大，繳納的房地產(chǎn)稅就越高。商品房距離市中心越近，需要繳納社會(huì)保障稅就越高。
今后房地產(chǎn)開發(fā)商必須同時(shí)取得建筑承包商資格，逐步減少或者壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的中間環(huán)節(jié)，以節(jié)約成本。房地產(chǎn)開發(fā)商對居民購買的商品房實(shí)行終身負(fù)責(zé)制。如果商品房質(zhì)量出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)商必須承擔(dān)維修責(zé)任。今后房地產(chǎn)開發(fā)商不得炒賣土地獲取收益。
住房和建設(shè)部可以考慮制定專門的行為規(guī)范，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸收編建筑承包商。經(jīng)過資產(chǎn)重組或者資本重組之后，爭取短時(shí)期內(nèi)在我國組建一批具有較高資質(zhì)等級(jí)，具有良好社會(huì)信譽(yù)，具有雄厚的開發(fā)資金，具有充足的技術(shù)保障，具有提供長期售后服務(wù)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃情況，按照屬地原則從事房地產(chǎn)開發(fā)，政府在優(yōu)先滿足城市居民基本住房需求的前提下，在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)劃建設(shè)高檔商品住宅。凡是涉及到農(nóng)村集體土地的，政府退出，由房地產(chǎn)開發(fā)商與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行商業(yè)談判，并簽訂土地使用協(xié)議。
居民為了投資需要，可以購買城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部的商品房，但是，必須繳納房地產(chǎn)稅和城市社會(huì)保障稅。這樣的制度設(shè)計(jì)，既可以有效地保證城市居民基本的住房消費(fèi)需要，同時(shí)又可以適當(dāng)照顧城市居民住房投資需求。由于降低了房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入的門檻，因此，可以促使房地產(chǎn)開發(fā)商通過良性競爭降低房地產(chǎn)開發(fā)成本；由于減少了商品房購買環(huán)節(jié)的費(fèi)用，可以鼓勵(lì)城市居民在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部購買商品房；由于商品房投資者必須繳納房地產(chǎn)稅和住房社會(huì)保障稅，政府可以源源不斷地獲取財(cái)政收入，從而確保城市可持續(xù)發(fā)展。一次性繳納土地出讓金的做法，不能再持續(xù)下去了。
（作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)社會(huì)發(fā)展研究中心主任，教授） |